คำอธิบายเพิ่มเติมเรื่องที่ 1 แนวคิดและหลักการทั่วไปที่ใช้สำหรับการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน
1. แนวคิดเกี่ยวกับทรัพย์สินและอสังหาริมทรัพย์
1.1 แนวคิดทางกฎหมาย
(1) แนวคิดเกี่ยวกับทรัพย์สินโดยพื้นฐานเป็นแนวคิดทางกฎหมาย ซึ่งครอบคลุมถึงทั้งลักษณะทางภายภาพ
และสิทธิตามกฎหมายในการครอบครองเป็นเจ้าของทรัพย์สิน
(2) ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ของไทย (“ประมวลกฎหมายแพ่งฯ”) ในมาตรา 137 และ138 ได้ให้
นิยามของคำว่า “ทรัพย์” และ “ทรัพย์สิน” โดย “ทรัพย์” หมายถึงวัตถุที่มีรูปร่าง “ทรัพย์สิน” จะหมายถึง
ทรัพย์และวัตถุที่ไม่มีรูปร่างซึ่งอาจมีราคาและถือเอาได้ คำว่าวัตถุที่ไม่มีรูปร่างนั้น หมายความรวมถึงสิทธิ
ทั้งหลายที่ไม่ใช่สิทธิเฉพาะตัวบุคคล (สิทธิในชีวิต ร่างกาย เสรีภาพ เกียรติยศชื่อเสียง) ที่ก่อตั้งโดยอำนาจ
ของกฎหมาย เช่น กรรมสิทธ์ิ สิทธิครอบครอง ภาระจำยอม สิทธิเหนือพื้นดิน สิทธิจำนอง สิทธิการเช่า
สิทธิเรียกร้อง (สิทธิที่เจ้าหนี้จะเรียกบังคับให้ลูกหนี้ชำระหนี้) ลิขสิทธ์ิ สิทธิบัตร สิทธิในเครื่องหมาย
การค้า เป็นต้น
(3) ตามประมวลกฎหมายแพ่งฯ มาตรา 139 ถึง 143 ได้จำแนกทรัพย์สินเป็น 5 ประเภท คือ อสังหาริมทรัพย์
สังหาริมทรัพย์ ทรัพย์แบ่งได้ ทรัพย์แบ่งไม่ได้ และทรัพย์นอกพาณิชย์ ทรัพย์สินประเภทที่มีการประเมิน
มูลค่าส่วนใหญ่ได้แก่อสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมาตรา 139 บัญญัติให้หมายถึง “ที่ดินและทรัพย์อันติดอยู่กับ
ที่ดิน มีลักษณะเป็นการถาวรหรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้น และหมายความรวมถึงทรัพยสิทธิอัน
เกี่ยวกับที่ดินหรือทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินหรือประกอบเป็ นอันเดียวกับที่ดินนั้นด้วย” ทรัพยสิทธิอัน
เกี่ยวกับที่ดิน ได้แก่ กรรมสิทธ์ิ สิทธิครอบครอง ภาระจำยอม สิทธิเหนือพื้นดิน ภาระติดพันใน
อสังหาริมทรัพย์ เป็ นต้น ส่วนทรัพยสิทธิเกี่ยวกับทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดิน ได้แก่ สิทธิตามกฎหมายใน
อาคารและสิ่งปลูกสร้างที่ติดอยู่กับที่ดิน ดังนั้น แนวคิดสำหรับอสังหาริมทรัพย์ตามกฎหมายไทยในส่วนที่
ไม่เกี่ยวกับลักษณะทางภายภาพจึงได้แก่ทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับที่ดินหรือทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดิน
สำหรับสังหาริมทรัพย์นั้นหมายความถึงทรัพย์สินอื่นนอกจากอสังหาริมทรัพย์ และรวมถึงสิทธิอันเกี่ยวกับ
ทรัพย์สินนั้นด้วย เนื่องจากทรัพย์สินอาจมีรูปร่างหรือไม่ก็ได้ สิทธิอันเกี่ยวกับทรัพย์สินประเภท
สังหาริมทรัพย์จึงอาจหมายความรวมถึงสิทธิในสังหาริมทรัพย์ที่มีและไม่มีรูปร่าง เช่น กรรมสิทธ์ิใน
รถยนต์ สิทธิครอบครองในรถยนต์ ลิขสิทธ์ิ สิทธิบัตร สิทธิในเครื่องหมายการค้า เป็นต้น อาจกล่าวได้ว่า
บุคคลสิทธิทั้งหลายเป็นสังหาริมทรัพย์ทั้งสิ้น
1.2 แนวคิดทางบัญชี
ตามมาตรฐานการบัญชีนั้น นิยามของคำว่าสินทรัพย์ (Assets) จะให้ความหมายที่แตกต่างค่อนข้างชัดเจนจาก
นิยามทางกฎหมายของคำว่าทรัพย์สิน สินทรัพย์ตามมาตรฐานการบัญชีนั้นหมายถึงทรัพยากรที่อยู่ในการ
ควบคุมของกิจการอันเป็นผลมาจากเหตุการณ์ในอดีต และซึ่งคาดว่าจะก่อให้เกิดประโยชน์ทางเศรษฐกิจต่อ
กิจการในอนาคต ถึงแม้ว่าการเป็นเจ้าของครอบครองสินทรัพย์จัดเป็นสิ่งที่จับต้องไม่ได้ (an Intangible) แต่
สินทรัพย์ที่เป็นเจ้าของอาจจะเป็นสิ่งที่จับต้องได้ (Tangible) หรือไม่ก็ได้ โดยนัยนี้สินทรัพย์ในนิยามตาม
มาตรฐานการบัญชี จึงไม่ได้ให้ความสำคัญกับสิทธิตามกฎหมายในการครอบครองเป็นเจ้าของ แต่จะเน้นความ
สนใจไปที่การควบคุมและโอกาสการก่อให้เกิดประโยชน์ทางเศรษฐกิจต่อกิจการที่เป็นเจ้าของ
สินทรัพย์ตามมาตรฐานการบัญชีแบ่งประเภทได้เป็น สินทรัพย์หมุนเวียน และสินทรัพย์ถาวรหรือสินทรัพย์
ระยะยาว สินทรัพย์หมุนเวียนหมายถึงสินทรัพย์ที่กิจการไม่ต้องการใช้ประโยชน์อย่างต่อเนื่อง เช่น เงินสดใน
มือ และเงินฝากธนาคาร เงินลงทุนระยะสั้น สินค้าและวัสดุคงคลัง เป็นต้น ในบางกรณีสินทรัพย์หมุนเวียนอาจ
รวมถึงที่ดินหรืออาคารและสิ่งปลูกสร้างซึ่งพัฒนาไว้เพื่อขาย ส่วนสินทรัพย์ถาวรหรือสินทรัพย์ระยะยาว
หมายถึงสินทรัพย์ที่กิจการต้องการใช้ประโยชน์สำหรับการดำเนินงานอย่างต่อเนื่อง ได้แก่ ที่ดิน อาคารและสิ่ง
ปลูกสร้าง เครื่องจักรและอุปกรณ์ และจะต้องแสดงในงบดุลโดยหักออกด้วยค่าเสื่อมราคาสะสม สินทรัพย์
ระยะยาวอื่นจะรวมถึง เงินลงทุนระยะยาว ค่าความนิยม ค่าใช้จ่ายฝ่ายทุน ค่าสิทธิบัตร ค่าสิทธิเครื่องหมาย
การค้าซึ่งอาจจะเป็นสินทรัพย์ที่จับต้องได้หรือไม่ก็ได้ นอกจากนี้ ความหมายของคำว่าค่าเสื่อมราคาและค่า
เสื่อมราคาสะสมตามมาตรฐานการบัญชี จะเป็นเพียงการหักค่าเสื่อมราคาจากต้นทุนจากการได้มาของสินทรัพย์
ในอดีตตามวิธีการในการบันทึกบัญชี ซึ่งอาจไม่มีความเกี่ยวข้องใดๆ กับตลาด ในขณะที่การหักค่าเสื่อมราคา
สะสมจากราคาค่าก่อสร้างทดแทนใหม่ในการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน จะพิจารณาจากการเสื่อมค่ากายภาพ
(Physical Deterioration) ความล้าสมัยทางเทคนิค (Functional/Technical Obsolescence) และความล้าสมัยอัน
เกิดจากปัจจัยแวดล้อมภายนอก (Economic External Obsolescence) ซึ่งล้วนเป็นการพิจารณาปัจจัยที่เกี่ยวข้อง
กับตลาด (ปัจจัยซึ่งเจ้าของทรัพย์สินในตลาดทุกคนต้องเผชิญและต้องใช้ในการพิจารณาตัดสินใจ)
โดยทั่วไปผู้ประเมินจะมีบทบาทในการประเมินสินทรัพย์ถาวร แต่จะเป็นการให้ความเห็นหรือประเมินมูลค่า
ของสิทธิตามกฎหมายในสินทรัพย์ถาวรมากกว่าจะเป็นมูลค่าของสินทรัพย์ที่จับต้องได้หรือจับต้องไม่ได้
1.3 แนวคิดของ International Valuation Standards Council (IVSC)
International Valuation Standards Council (“IVSC”) ซึ่งเป็นองค์กรระดับนานาชาติที่กำหนดมาตรฐานระหว่าง
ประเทศสำหรับการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน ได้พิจารณาแยกแยะอสังหาริมทรัพย์ในความหมายทางกายภาพ
(Real Estate) ออกจากความหมายที่เกี่ยวกับสิทธิตามกฎหมาย (Real Property) และโดยนัยนี้สิทธิตามกฎหมาย
ในอสังหาริมทรัพย์ จะแตกต่างจากทรัพย์สินส่วนบุคคล (Personal Property) ซึ่งมีความหมายใกล้เคียงกับ
สังหาริมทรัพย์ในกฎหมายไทย สิทธิตามกฎหมายในอสังหาริมทรัพย์จะหมายความรวมถึงสิทธิและ
ผลประโยชน์ทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับการครอบครองเป็นเจ้าของในอสังหาริมทรัพย์ และโดยปกติจะยืนยันด้วย
หลักฐานการแสดงสิทธิ เช่น โฉนด เป็นต้น ซึ่งแตกต่างไปจากลักษณะทางกายภาพของอสังหาริมทรัพย์
IVSC ได้จัดแบ่งทรัพย์สินออกเป็น 4 ประเภท ได้แก่
(1) สิทธิตามกฎหมายในอสังหาริมทรัพย์ (Real Property) ซึ่งนอกจากจะรวมถึงกรรมสิทธ์ิและสิทธิการเช่า
ในความหมายทั้วไปแล้ว ยังหมายถึงสิทธิการเช่าช่วง (Sub leaseholds) ภาระจำยอมหรือสิทธิการใช้ที่
ไม่มีความเป็นเจ้าของ (Non possessory/Incorporeal Interests) กรรมสิทธ์ิรวมหรือกรรมสิทธ์ิบางส่วน
(Partial/Fractional Interests)
(2) ทรัพย์สินส่วนบุคคล (Personal Property) ได้แก่ สังหาริมทรัพย์ทั่วไปและเงินทุนหมุนเวียนสุทธิ
(3) ธุรกิจหรือกิจการ (Businesses) หมายถึง ธุรกิจประเภทต่างๆ ทั้งที่เป็นธุรกิจเจ้าของคนเดียว การร่วมทุน
ห้างหุ้นส่วนสามัญ ห้างหุ้นส่วนจำกัด บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ บริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์
และอื่นๆ
(4) สิทธิประโยชน์ทางการเงิน (Financial Interests) ซึ่งหมายความรวมถึงผลจากการแบ่งแยกสิทธิตาม
กฎหมายในความเป็นเจ้าของในธุรกิจกับในอสังหาริมทรัพย์ (เช่น ห้างหุ้นส่วน บริษัทจำกัด เป็นต้น) ผล
จากการตกลงตามสัญญาให้สิทธิที่จะซื้อหรือขายทรัพย์สิน (ไม่ว่าจะเป็นอสังหาริมทรัพย์ หุ้นสามัญ หรือ
ตราสารทางการเงินอื่นใด) ตามราคาที่ระบุและภายในระยะเวลาที่กำหนด หรือเป็นผลจากการสร้าง
ตราสารการลงทุนที่ค้ำประกันโดยกลุ่มของอสังหาริมทรัพย์ (เช่น กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ การแปลง
สินเชื่อเป็นตราสารการลงทุน เป็นต้น)
Appraisal Institute (The Appraisal of Real Estate, 12th Edition, 2001) ได้แสดงถึงองค์ประกอบของทรัพย์สิน
ในกิจการกิจการหนึ่ง ประกอบด้วย 2 ส่วนหลัก คือ ทรัพย์สินที่จับต้องได้ (Tangible Property) และทรัพย์สินที่
จับต้องไม่ได้หรือไม่มีตัวตน (Intangible Property) แต่ละส่วนประกอบด้วย
(1) ทรัพย์สินที่จับต้องได้ (Tangible Property) ยังประกอบด้วย อสังหาริมทรัพย์ (Real Estate) ซึ่งหมายถึง
ที่ดิน และสิ่งปลูกสร้างโดยทั่วไป และสังหาริมทรัพย์ (Personal Property) เช่น เครื่องจักรและอุปกรณ์
ยานพาหนะ ทรัพย์สินที่เคลื่อนย้ายได้โดยทั่วไป
(2) ทรัพย์สินที่จับต้องไม่ได้หรือไม่มีตัวตน (Intangible Property) เช่น ทรัพย์สินทางปัญญา ลิขสิทธ์ิ
สิทธิบัตร เครื่องหมายการค้า ตรายี่ห้อ เป็นต้น
การประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่จับต้องไม่ได้หรือไม่มีตัวตน ให้อ้างอิงตามมาตรฐานที่เกี่ยวข้องกับการประเมิน
มูลค่าทรัพย์สินที่จับต้องไม่ได้หรือไม่มีตัวตน
1.4 แนวคิดอื่นๆ เกี่ยวกับทรัพย์สิน
การแบ่งประเภทของอสังหาริมทรัพย์ ยังสามารถแบ่งออกได้ในหลายลักษณะ เช่น
(1) อสังหาริมทรัพย์แบ่งประเภทตามวัตถุประสงค์การถือครองเป็นเจ้าของ
- ทรัพย์สินประเภทลงทุน ซึ่งผู้ถือครองสิทธิตามกฎหมายต้องการผลตอบแทนทั้งในรูปรายได้
ประจำและกำไรส่วนต่างจากเงินที่ลงทุนไป
- ทรัพย์สินประเภทที่ใช้เพื่อประกอบธุรกิจของกิจการโดยผู้ครอบครองสิทธิตามกฎหมาย ซึ่งผู้ถือ
ครองสิทธิตามกฎหมายมิได้หวังผลตอบแทนโดยตรงจากทรัพย์สิน แต่ต้องการใช้ประโยชน์
ทางอ้อมเพื่อประโยชน์ในการดำเนินธุรกิจของกิจการเท่านั้น
- ทรัพย์สินประเภทที่เป็ นส่วนเกินความต้องการในปัจจุบันของกิจการ ซึ่งผู้ถือครองสิทธิตาม
กฎหมายอาจต้องการครอบครองเพื่อการขยายกิจการในอนาคต
(2) ทรัพย์สินบางประเภทซึ่งมีลักษณะเฉพาะของตนเอง ซึ่งผู้ประเมินต้องมีความรู้และประสบการณ์โดยตรง
สำหรับการประเมินทรัพย์สินประเภทนี้ ได้แก่
- ทรัพย์สินที่มีรายได้จากการค้าหรือการประกอบธุรกิจ ซึ่งมิใช่รายได้ในรูปค่าเช่าที่เป็นผลตอบแทน
จากการให้เช่าทรัพย์สินเป็นหลักโดยตรง เช่น โรงแรม ห้างสรรพสินค้า สนามกอล์ฟ สถานีบริการ
น้ำมัน โรงภาพยนตร์ ภัตตาคาร เป็นต้น
- ทรัพย์สินประเภทที่สิ้นเปลืองไปจากการใช้ประโยชน์ ซึ่งหมายถึง การทำเหมือนแร่ และสิทธิการ
เช่าในอสังหาริมทรัพย์
- ทรัพย์สินที่มีลักษณะพิเศษเฉพาะตัว ซึ่งไม่ค่อยมีการซื้อขายเปลี่ยนมือในตลาด ยกเว้นกรณีที่ถูก
รวมเป็นส่วนหนึ่งของการซื้อขายกิจการ ตัวอย่างเช่น โรงกลั่นน้ำมัน โรงผลิตกำลังไฟฟ้ า ท่าเรือ
สถานศึกษา โรงพยาบาล พิพิธภัณฑ์ เป็นต้น
(3) ทรัพย์สินประเภทอสังหาริมทรัพย์ ยังอาจแบ่งออกได้ตามลักษณะงานก่อสร้าง
- ทรัพย์สินที่ไม่อยู่ในระหว่างการก่อสร้าง ซึ่งหมายถึงทรัพย์สินที่ก่อสร้างเสร็จพร้อมสำหรับการใช้
ประโยชน์แล้ว และทรัพย์สินที่ใช้ประโยชน์อยู่แล้ว หรือทรัพย์สินที่ยังก่อสร้างไม่เสร็จสิ้น แต่ไม่มี
การดำเนินการก่อสร้างต่อไปอีก
- ทรัพย์สินที่ยังอยู่ในระหว่างการก่อสร้าง ซึ่งได้แก่ ทรัพย์สินที่ยังคงมีการดำเนินการก่อสร้าง
อย่างต่อเนื่อง
1.5 สิทธิตามกฎหมายในทรัพย์สิน
การประเมินมูลค่าทรัพย์สินหรืออสังหาริมทรัพย์ เป็นการประเมินมูลค่าของสิทธิตามกฎหมายในทรัพย์สินมิใช่
เป็นการประเมินมูลค่าคุณสมบัติทางกายภาพของทรัพย์สินหรืออสังหาริมทรัพย์ คุณสมบัติทางกายภาพของ
อสังหาริมทรัพย์เป็นเพียงปัจจัยที่ก่อให้เกิดสิทธิที่ก่อตั้งหรือได้รับรองตามกฎหมาย สิทธิที่ได้รับตามกฎหมาย
ให้สิทธิแก่ผู้เป็นเจ้าของที่จะเข้าไปครอบครองเพื่อใช้ประโยชน์ในทรัพย์สิน ซึ่งย่อมก่อให้เกิดอรรถประโยชน์
ทางเศรษฐกิจและจะก่อให้เกิดมูลค่าตลาด หากสิทธิตามกฎหมายที่มีในทรัพย์สินนั้นสามารถโอนเปลี่ยนมือ
โดยการซื้อขายได้ หรือถ้าหากมีอุปสงค์หรือความต้องการที่จะใช้ประโยชน์เพื่อประกอบธุรกิจหรือการอยู่อาศัย
ภายใต้บริบททางกฎหมายในประเทศไทยนั้น สิทธิตามกฎหมายในทรัพย์สินประเภทอสังหาริมทรัพย์
หมายความรวมถึง กรรมสิทธ์ิ ภาระจำยอม สิทธิเหนือพื้นดิน สิทธิเก็บกิน ภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์และ
สิทธิจำนอง ส่วนสิทธิการเช่าในอสังหาริมทรัพย์นั้นตามประมวลกฎหมายแพ่งฯ ถือเป็นบุคคลสิทธิมิใช่
ทรัพยสิทธิ จึงอาจ กล่าวได้ว่าสิทธิการเช่ามิได้อยู่ภายใต้นิยามของทรัพย์สิน อย่างไรก็ดี พระราชบัญญัติการเช่า
อสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ.2543 ได้ก่อให้เกิดสิทธิตามกฎหมายแก่สิทธิการเช่า
ตามประเภทการเช่าที่กำหนดในลักษณะที่คล้ายทรัพยสิทธิ ซึ่งทำให้สามารถจดจำนองเป็ นหลักทรัพย์ค้ำ
ประกันเงินกู้ได้ ทั้งสามารถ ดำรงสิทธิตามกฎหมายได้อย่างมีเสถียรภาพตลอดอายุสัญญาเช่าสิทธิตามกฎหมาย
ในประเทศไทยซึ่งมีการประเมินมูลค่าอย่างมีนัยสำคัญทางเศรษฐกิจส่วนใหญ่จะเป็นกรรมสิทธ์ิและสิทธิการ
เช่า โดยเฉพาะสิทธิในที่ดิน และอาคารสิ่งปลูกสร้างอันเป็ นส่วนควบของที่ดินรวมทั้งกรรมสิทธ์ิห้องชุด
ในระยะต่อมาเมื่อตลาดอสังหาริมทรัพย์มีการขยายตัวมากขึ้น จึงเกิดมีธุรกรรมการซื้อขายเปลี่ยนมือกรรมสิทธ์ิ
ในอสังหาริมทรัพย์ที่ติดภาระผูกพันตามสัญญาเช่า ซึ่งแม้ว่าจะเป็นบุคคลสิทธิแต่ก็มีบทบัญญัติตามประมวล
กฎหมายแพ่งฯ รองรับให้ผู้รับโอนกรรมสิทธ์ิในอสังหาริมทรัพย์ที่ติดภาระผูกพันตามสัญญาเช่าที่มีระยะเวลา
การเช่าเหลืออยู่ ต้องรับภาระตามสัญญาเช่านั้นตลอดระยะเวลาการเช่าที่คงเหลือด้วย
กล่าวโดยสรุปการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยโดยมากจะเป็นการประเมินมูลค่าของสิทธิ
ตามกฎหมายดังต่อไปนี้
(1) กรรมสิทธ์ิในที่ดินหรือที่ดินพร้อมอาคารและสิ่งปลูกสร้างที่เป็นส่วนควบของที่ดิน
(2) กรรมสิทธ์ิห้องชุด
(3) กรรมสิทธ์ิในที่ดินหรือที่ดินพร้อมอาคารและสิ่งปลูกสร้างที่ติดภาระผูกพันตามสัญญาเช่า
(4) สิทธิการเช่าในที่ดินและ/หรืออาคารและสิ่งปลูกสร้างในที่ดิน
2. แนวคิดเกี่ยวกับ ราคา ต้นทุน ตลาด และมูลค่า
2.1 ความเข้าใจที่ถูกต้องเกี่ยวกับความหมายและความแตกต่างของคำว่า ราคา (Price) ต้นทุน (Cost) ตลอดจนตลาด
ซื้อขายทรัพย์สิน (Market) และมูลค่า (Value) ของทรัพย์สิน จะเป็นพื้นฐานที่สำคัญสำหรับการทำความเข้าใจ
กับการประเมินหรือการให้ความเห็นเกี่ยวกับมูลค่าของทรัพย์สิน
2.2 ราคาของทรัพย์สินนั้น เป็ นคำที่ใช้ในการกำหนดมูลค่าเพื่อเสนอขาย เสนอซื้อ หรือเพื่อชำระค่าสินค้าและ
บริการเมื่อมีการซื้อขายทรัพย์สิน ข้อมูลเกี่ยวกับราคาซื้อขาย (Sale Price) ก็จะกลายเป็นข้อเท็จจริงในอดีต
(Historical Fact) ทันที อย่างไรก็ดี ราคาซื้อขายนี้อาจจะมีความสัมพันธ์หรือไม่ก็ได้ขึ้นอยู่กับมูลค่าที่ผู้ซื้อรายอื่น
เชื่อว่าเหมาะสมกับทรัพย์สินชิ้นนั้น เนื่องจากผู้ซื้อหรือผู้ขายทรัพย์สินอาจมีความแตกต่างกันในความสามารถ
ทางการเงิน มูลเหตุจูงใจหรือผลประโยชน์พิเศษอื่นใดสำหรับการซื้อขาย ทรัพย์สินนั้น อย่างไรก็ดี เมื่อกล่าว
โดยทั่วไปราคาเป็นปัจจัยบ่งชี้มูลค่าเชิงสัมพัทธ์ที่ผู้ซื้อและ/หรือผู้ขายรายใดรายหนึ่ง ให้กับทรัพย์สินภายใน
สภาวการณ์นั้นๆ
2.3 ต้นทุนของทรัพย์สิน เป็นราคาที่ต้องจ่ายสำหรับสินค้าหรือบริการ หรือจำนวนเงินที่ต้องใช้เพื่อผลิตสินค้าหรือ
บริการ เมื่อการผลิตสินค้าหรือบริการนั้นเสร็จสิ้นลง ข้อมูลเกี่ยวกับต้นทุนก็จะกลายเป็นข้อเท็จจริงในอดีต ใน
ทำนองเดียวกัน เมื่อมีการชำระค่าสินค้าและบริการแก่ผู้ขาย ราคาที่จ่ายไปก็จะกลายเป็นต้นทุนของผู้ซื้อไปทันที
2.4 ตลาด หมายถึงสิ่งแวดล้อมสำหรับการซื้อขายสินค้าและบริการของผู้ซื้อและผู้ขายผ่านทางกลไกของราคาตลาด
อาจเป็นตลาดในระดับท้องถิ่น ระดับภูมิภาค หรือระดับระหว่างประเทศก็ได้ แนวคิดเกี่ยวกับความหมายของคำ
ว่าตลาดมีนัยว่า จะไม่มีข้อจำกัดใดๆ ในการซื้อขายแลกเปลี่ยนสินค้าและบริการผู้ซื้อหรือผู้ขายจะตัดสินใจโดย
สนองตอบต่อภาวะของอุปสงค์และอุปทาน และปัจจัยอื่นที่กำหนดราคาตลอดจนกำลังความสามารถ
ความต้องการและความรู้ความเข้าใจในอรรถประโยชน์ของสินค้าและ/หรือบริการ หรือกล่าวอีกนัยหนึ่งก็คือ
แต่ละฝ่ายจะตัดสินใจด้วยเหตุผลเป็นสำคัญ
2.5 มูลค่า เป็นแนวคิดทางเศรษฐศาสตร์ ซึ่งหมายถึงราคาของสินค้าหรือบริการที่คาดว่าจะสามารถตกลงซื้อขายกัน
ได้ระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย มูลค่าจึงมิใช่ข้อเท็จจริง แต่เป็นข้อมูลประมาณการเกี่ยวกับราคาที่ควรจะใช้ตกลงซื้อ
ขายกันได้ ณ เวลาใดเวลาหนึ่งภายใต้นิยามที่กำหนด แนวคิดนี้สะท้อนถึงความเห็นของตลาดเกี่ยวกับประโยชน์
ที่เกิดแก่ผู้เป็นเจ้าของสินค้าหรือบริการ ณ วันที่ประเมิน
3. แนวคิดเกี่ยวกับมูลค่าตลาด
มูลค่าตลาด หมายถึงมูลค่าเป็นตัวเงินซึ่งประมาณว่า เป็นราคาของทรัพย์สินที่ใช้ตกลงซื้อขายกันได้ระหว่างผู้เต็มใจ
ขายกับผู้เต็มใจซื้อ ณ วันที่ประเมิน ภายใต้เงื่อนไขการซื้อขายปกติที่ผู้ซื้อผู้ขายไม่มีผลประโยชน์เกี่ยวเนื่องกัน โดยได้
มีการเสนอขายทรัพย์สินในระยะเวลาพอสมควร และโดยที่ทั้งสองฝ่ายได้ตกลงซื้อขายด้วยความรอบรู้อย่างรอบคอบ
และปราศจากภาวะกดดัน ทั้งนี้ให้ถือด้วยว่าสามารถโอนสิทธิตามกฎหมายในทรัพย์สินได้ โดยทั่วไปมูลค่าตลาดจะ
ไม่คำนึงถึงต้นทุนหรือค่าใช้จ่ายในการซื้อ ค่าธรรมเนียมหรือภาษีใดๆ เนื่องจากมูลค่าตลาดเป็นมูลค่าประมาณการซึ่ง
ใช้เป็นตัวแทนราคาที่ผู้ซื้อและผู้ขายควรจะตกลงซื้อขายทรัพย์สินกันภายใต้เงื่อนไขที่กำหนด มูลค่าตลาดจึงเป็นเพียง
ความเห็นที่มีพื้นฐานของข้อมูลตลาด มิได้ขึ้นอยู่กับธุรกรรมการซื้อขายที่เกิดจริงในตลาด ณ วันที่ประเมินแต่อย่างใด
มูลค่าตลาดนั้นมีแนวคิดและความหมายใกล้เคียงกับมูลค่ายุติธรรมในมาตรฐานการบัญชี ถึงแม้จะไม่เหมือนกัน
อย่างสิ้นเชิง มูลค่ายุติธรรมหมายถึงจำนวนเงินที่ผู้ซื้อและผู้ขายตกลงแลกเปลี่ยนสินทรัพย์ โดยที่ทั้งสองฝ่ ายมี
ความรอบรู้และเต็มใจในการแลกเปลี่ยน และสามารต่อรองราคากันได้อย่างเป็นอิสระในลักษณะของผู้ที่ไม่มี
ความเกี่ยวข้องกัน อย่างไรก็ดี มูลค่ายุติธรรมมิได้พิจารณาถึงเงื่อนไขและสถานการณ์ตลาด ณ วันที่ประเมิน และ
ระยะเวลาพอสมควรสำหรับการเสนอขายทรัพย์สินอย่างเหมาะสมในตลาด เหมือนเช่นที่ได้มีการระบุเป็นสมมติฐาน
ในนิยามของมูลค่าตลาด สาเหตุที่ต้องมีการระบุเงื่อนไขสำหรับการกำหนดมูลค่าตลาด ณ วันที่ประเมิน ให้เป็นเวลา
ที่จำเพาะ (Time Specific) เนื่องจากมูลค่าอาจมีการเปลี่ยนแปลงได้ตลอดเวลา มูลค่าตลาดที่กำหนดเป็นมูลค่า ณ
วันนั้น ไม่ใช่วันในอดีตหรือวันในอนาคต โดยเฉพาะในตลาดที่เติบโตอย่างรวดเร็วหรือช่วงวิกฤติ ส่วนระยะเวลา
พอสมควรสำหรับเสนอขายทรัพย์สินอย่างเหมาะสมนั้น หมายถึงการที่ทรัพย์สินจะถูกนำเสนอขายโดยช่องทางและ
ในรูปแบบที่เหมาะสมภายในระยะเวลาที่ไม่สั้นเกินไป และเพียงพอที่จะทำให้ทรัพย์สินได้รับความสนใจจากผู้สนใจ
ซื้อในจำนวนที่มากพอ ทั้งเป็นระยะเวลาก่อนวันที่ประเมิน ยิ่งไปกว่านั้น สมมติฐานข้อนี้ยังหมายความว่า การตกลง
ทำสัญญาซื้อขายและโอนสิทธิตามกฎหมายในทรัพย์สินได้เกิดขึ้นพร้อมกันไป โดยไม่มีช่องว่างของระยะเวลา
ระหว่างการตกลงใจซื้อขายกับการทำสัญญาซื้อขายอันอาจจะทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงของราคาซื้อขายได้
นอกเหนือจากนิยามตามที่กำหนดโดยมาตรฐานการบัญชีแล้ว ยังอาจพบเห็นการใช้มูลค่ายุติธรรมในความหมาย
ที่ต้องการหาข้อยุติทางกฎหมายเกี่ยวกับมูลค่าทรัพย์สิน หากผู้ประเมินมีบทบาทเกี่ยวข้องกับกรณีนี้ และมีความเห็น
ว่ามูลค่าตลาดและมูลค่ายุติธรรมเป็นมูลค่าเดียวกัน ผู้ประเมินก็ควรต้องระบุนิยามตลอดจนเงื่อนไขและสมมติฐาน
ที่ใช้ในการประเมินให้ชัดเจน เพื่อมิให้เกิดความเข้าใจสับสน
4. แนวคิดเกี่ยวกับการใช้ประโยชน์สูงสุด
การใช้ประโยชน์สูงสุด (Highest and Best Use)
4.1 แนวคิดเรื่องการใช้ประโยชน์สูงสุดของทรัพย์สิน เป็นพื้นฐานและส่วนประกอบที่สำคัญสำหรับการประเมิน
มูลค่าตลาดของทรัพย์สิน มูลค่าตลาดของทรัพย์สินนั้นจะต้องสะท้อนถึงการใช้ประโยชน์สูงสุดในทรัพย์สิน
4.2 แนวคิดการใช้ประโยชน์สูงสุด มีพื้นฐานมากจากลักษณะพิเศษของอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งไม่อาจเคลื่อนย้ายได้
และโดยทั่วไปจะมีลักษณะคงที่ถาวรกว่าการใช้ประโยชน์ในทรัพย์สิน
4.3 การใช้ประโยชน์สูงสุดในทรัพย์สิน หมายถึงการใช้ประโยชน์ที่ดีที่สุดเท่าที่เป็นไปได้ของทรัพย์สินภายใต้
เงื่อนไขข้อกำหนดทางกฎหมาย ความเหมาะสมทางกายภาพ ความเป็นไปได้ทางการตลาดและทางการเงิน ซึ่ง
ส่งผลโดยรวมให้ทรัพย์สินมีมูลค่าสูงสุด
4.4 การใช้ประโยชน์สูงสุดในที่ดิน อาจแตกต่างไปจากการใช้ประโยชน์สูงสุดของที่ดินพร้อมอาคารและ
สิ่งปลูกสร้าง หากการใช้ประโยชน์สูงสุดของที่ดินโดยถือเสมือนว่าเป็ นที่ดินว่างเปล่า เป็ นเช่นเดียวกับ
การใช้ประโยชน์ที่ดินตามลักษณะการใช้ประโยชน์ที่เป็นอยู่ในปัจจุบัน (ด้วยอาคารและสิ่งปลูกสร้างที่มีอยู่)
มูลค่าที่ประเมินได้ของที่ดินพร้อมอาคารและสิ่งปลูกสร้างย่อมสะท้อนถึงมูลค่าตลาด ดังนั้น มูลค่าตลาดของ
ที่ดินที่ปรับปรุงแล้วในกรณีนี้ย่อมสะท้อนถึงอรรถประโยชน์และความมั่นคงถาวรของที่ดินในบริบทของตลาด
นั้น โดยมูลค่าของอาคารและสิ่งปลูกสร้างจะเป็ นเพียงส่วนต่างระหว่างมูลค่าตลาดโดยรวมของทรัพย์สิน
หักด้วยมูลค่าของที่ดินที่ปรับปรุงแล้ว กล่าวอีกนัยหนึ่งคือ การใช้ประโยชน์สูงสุดของที่ดินจะเป็นข้อพิจารณา
ขั้นพื้นฐานอาคารและสิ่งปลูกสร้างหรือการใช้ประโยชน์สูงสุดแก่ที่ดินการคงอยู่ของอาคารและสิ่งปลูกสร้างก็
จะเป็นภาระแก่ที่ดิน ซึ่งย่อมหมายความว่าจะมีการใช้ประโยชน์ที่ดีกว่ามูลค่าที่ประเมินได้ในกรณีนี้จึงมิใช่
มูลค่าตลาด แต่เป็นมูลค่าของทรัพย์สินตามสภาพการใช้ประโยชน์ในปัจจุบันเท่านั้น (Existing Use Value)
4.5 การประยุกต์ใช้แนวคิดการใช้ประโยชน์สูงสุด ทำให้ผู้ประเมินสามารถวิเคราะห์ผลกระทบของการเสื่อมสภาพ
และการล้าสมัยของอาคารและสิ่งปลูกสร้างในที่ดิน ศึกษาการใช้ประโยชน์ที่เหมาะสมที่สุดในที่ดิน ตลาดจน
การพิจารณาความเป็นไปได้สำหรับการปรับปรุงสภาพการใช้ประโยชน์ (Rehabilitation and Renovation) ของ
ทรัพย์สิน
4.6 การกำหนดการใช้ประโยชน์สูงสุด ในทรัพย์สินในตลาดที่ ขาดเสถียรภาพมีการเปลี่ยนแปลงของอุปสงค์และ
อุปทานค่อนข้างรุนแรง อาจจะเป็นการครอบครองทรัพย์สินเพื่อใช้ประโยชน์ในอนาคต ในสภาวการณ์ที่
กฎหมายควบคุมการใช้ประโยชน์ที่ดินและผังเมืองยังขาดความแน่นอนหรืออาจเปลี่ยนแปลงได้นั้น การใช้
ประโยชน์สูงสุดในทรัพย์สินอาจได้แก่การใช้ประโยชน์ชั่วคราว (Interim Use) ที่เหมาะสม หากเผชิญกับ
สภาวการณ์ที่มีการใช้ประโยชน์ที่เหมาะสมได้มากกว่าหนึ่งทางเลือก ผู้ประเมินอาจต้องทำการศึกษาและ
ประมาณการรายได้และรายจ่าย เพื่อเปรียบเทียบประโยชน์ที่จะได้รับจากแต่ละทางเลือก
5. แนวคิดเกี่ยวกับอรรถประโยชน์
อรรถประโยชน์ หมายถึง ประโยชน์ต่างๆ ที่ผู้ครอบครองได้รับจากทรัพย์สิน ซึ่งโดยทั่วไปจะคำนึงถึงประโยชน์ที่จะ
ได้รับในระยะยาว
5.1 โดยทั่วไปการประเมินมูลค่าทรัพย์สินจะต้องพิจารณาถึงลักษณะการใช้ประโยชน์ในทรัพย์สิน และ/หรือ
ลักษณะการซื้อขายทรัพย์สินนั้นๆ ในตลาด ทรัพย์สินบางชิ้นจะให้อรรถประโยชน์สูงสุดหากใช้ประโยชน์อย่าง
เป็นอิสระจากทรัพย์สินอื่น ในขณะที่ทรัพย์สินบางประเภทจะให้อรรถประโยชน์ที่ดีกว่า หากใช้ประโยชน์ร่วม
เป็ นกลุ่ม เช่น ทรัพย์สินของกิจการประเภทค้าปลีกซึ่งต้องอาศัยเครือข่ายการจำหน่วยจำนวนมาก เครือข่าย
ร้านอาหารประเภทฟาสต์ฟู้ด กลุ่มธุรกิจโรงแรม เป็นต้น ผู้ประเมินควรแยกแยะให้เห็นชัดเจน หากมูลค่าของ
ทรัพย์สินที่พิจารณาในฐานะที่เป็นส่วนหนึ่งของกลุ่มมีความแตกต่างจากมูลค่าเมื่อพิจารณาเป็นทรัพย์สินเดี่ยว
5.2 ในกรณีที่เป็ นทรัพย์สินเดี่ยวที่มีความสมบูรณ์ในตัวเอง และมีการซื้อขายเปลี่ยนมือในลักษณะเช่นนั้นหาก
ผู้ประเมินพบว่า ทรัพย์สินอาจเพิ่มค่าขึ้นหรือมีค่าลดลงจากการพิจารณาร่วมกับทรัพย์สินอื่นๆ หรือได้รับคำสั่ง
จากลูกค้าผู้รับบริการให้พิจารณาเช่นกัน มูลค่าที่ประเมินได้ย่อมไม่อาจถือได้ว่าเป็นมูลค่าตลาดหากไม่มีข้อมูล
ตลาดสนับสนุน
5.3 ทรัพย์สินบางชิ้นอาจได้รับมูลค่าเพิ่มจากการตั้งอยู่ติดกับทรัพย์สินข้างเคียง หรือสามารถใช้ประโยชน์ร่วมกับ
ทรัพย์สินซึ่งอยู่ติดกันได้ หรืออาจเป็นผลจากการที่ผู้ซื้อมีผลประโยชน์หรือข้อพิจารณาพิเศษ (Special Interests)
โดยทั่วไปควรรายงานผลการประเมินให้แยกต่างหากจากมูลค่าตลาด
5.4 การพิจารณาอรรถประโยชน์ของทรัพย์สิน โดยทั่วไปจะคำนึงถึงอรรถประโยชน์ในระยะยาวตลอดอายุของ
ทรัพย์สิน ผู้ประเมินจะต้องพิจารณาว่า หากมีการเปลี่ยนแปลงทางเศรษฐกิจหรือทางการเมืองจะก่อให้เกิดการ
ลดลงของอรรถประโยชน์ในทรัพย์สินเป็นการถาวรหรือไม่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเป็นการเปลี่ยนแปลงที่อาจส่งผล
กระทบต่อกำลังการผลิตและประสิทธิภาพของทรัพย์สินหรือไม่
6. แนวคิดที่สำคัญอื่นๆ
6.1 ทรัพย์สินที่มีลักษณะพิเศษเฉพาะตัว (Special Assets) หมายถึงทรัพย์สินซึ่งไม่ค่อยมีการซื้อขาย ยกเว้นเป็นการ
ขายในฐานะที่เป็นส่วนหนึ่งของการขายกิจการ ทรัพย์สินประเภทนี้ยังอาจรวมถึง ทรัพย์สินที่มีตลาดซื้อขายที่
จำกัดหรือไม่มีตลาดซื้อขายเลย ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับลักษณะการออกแบบ รูปแบบหรือรูปร่างหรือการใช้ประโยชน์
วิธีการประเมินมูลค่าทรัพย์สินจะมีความซับซ้อนยิ่งขึ้น หากผู้ประเมินขาดข้อมูลตลาดที่สามารถใช้เพื่อการ
เปรียบเทียบได้ อย่างไรก็ดี ผู้ประเมินมีหน้าที่ที่จะต้องพัฒนาข้อมูลและการให้เหตุผลของตลาดเพื่อการ
สนับสนุนการให้ความเห็นสรุปเกี่ยวกับมูลค่าของทรัพย์สิน ถึงแม้ว่าทุกวิธีการประเมินและทุกวิธีที่สามารถ
ใช้ได้ควรได้รับการพิจารณาโดยเท่าเทียมกัน โดยทั่วไปแล้ววิธีคิดต้นทุนทดแทนสุทธิ (Depreciated
Replacement Cost)จะถูกนำมาใช้เพื่อประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่มีลักษณะพิเศษเฉพาะตัว ผู้ประเมินจะใช้ความ
พยายามเท่าที่จะเป็นไปได้ ในการประเมินมูลค่าที่ดิน ต้นทุนการก่อสร้างทดแทนหักด้วยประมาณการค่าเสื่อม
ราคาสะสมจากข้อมูลตลาดพร้อมทั้งอธิบายหลักเกณฑ์การให้ความเห็นในการประเมิน
6.2 คำว่าต้นทุนทดแทนสุทธินั้น มีความหมายแตกต่างจากต้นทุนทดแทนในปัจจุบัน (Net Current Replacement
Cost) ต้นทุนทดแทนในปัจจุบันนั้น หมายถึงต้นทุนที่เกิดจากตลาดในการจัดซื้อจัดหาทรัพย์สินทดแทนที่มี
คุณลักษณะที่น่าพอใจใกล้เคียงกับทรัพย์สินเดิม ตามมาตรฐานการบัญชี ต้นทุนทดแทนของทรัพย์สินหมายถึง
ต้นทุนการได้มาซึ่งทรัพย์สินที่คล้ายคลึงกัน ไม่ว่าจะเป็นทรัพย์สินใหม่หรือที่ใช้แล้ว ซึ่งมีความสามารถในการ
ผลิตหรือศักยภาพเชิงบริการที่เท่าเทียมกัน แม้การก่อสร้างทรัพย์สินทดแทนจะมีความเป็นไปได้ แต่ต้นทุน
ทดแทนโดยปกติควรจะหมายถึงต้นทุนทางการตลาดที่ใช้ไปสำหรับการให้ได้มาซึ่งทรัพย์สินทดแทนที่น่า
พอใจ ในทางตรงกันข้ามวิธีคิดต้นทุนทดแทนสุทธิตามมาตรฐานการประเมินมูลค่าทรัพย์สินจะหมายถึงเฉพาะ
วิธีการที่ใช้เพื่อให้ได้มาซึ่งตัวแทน (Surrogate) ของมูลค่าตลาดสำหรับทรัพย์สินที่มีลักษณะพิเศษเฉพาะตัว
มูลค่าที่ได้จากวิธีคิดต้นทุนทดแทนสุทธินี้ ยังต้องขึ้นอยู่กับสมมติฐานเกี่ยวกับความเพียงพอของศักยภาพในการ
สร้างผลกำไรหรือศักยภาพในการให้บริการแก่วิสาหกิจ จากการใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินโดยรวมของกิจการ
ซึ่งสมมติฐานนี้ยังเป็นสมมติฐานที่อาจยอมรับหรือไม่ก็ได้ ยกตัวอย่าง เช่น หากคณะกรรมการของวิสาหกิจ
เชื่อว่าศักยภาพในการสร้างผลกำไรของธุรกิจนั้น มีไม่เพียงพอที่จะบันทึกมูลค่าต้นทุนทดแทนสุทธิในงบดุล
(กล่าวคือ มูลค่าต้นทุนทดแทนสุทธิของทรัพย์สินที่คำนวณได้ มีจำนวนสูงเกินไปสำหรับผลกำไรที่รับจากการ
ใช้ประโยชน์ทรัพย์สินนั้น) คณะกรรมการอาจตัดสินใจใช้ตัวเลขที่ต่ำกว่าในการบันทึกทางบัญชี ซึ่งโดยนัยนี้ก็
หมายถึงการเปลี่ยนการใช้การประมาณการมูลค่าต้นทุนทดแทนสุทธิไปใช้มูลค่าจากการใช้ประโยชน์ (Value
in Use) นั่นเอง
หลักเกณฑ์การประเมินมูลค่าทรัพย์สินประเภทที่ดิน อาคารและสิ่งปลูกสร้าง อาจแบ่งได้เป็นสองหลักเกณฑ์ใหญ่ๆ
ที่สำคัญ คือ หลักเกณฑ์การประเมินเพื่อกำหนดมูลค่าตลาด และหลักเกณฑ์การประเมินที่มิใช่การกำหนดมูลค่าตลาด
หลักเกณฑ์การประเมินเพื่อกำหนดมูลค่าตลาดจะใช้ข้อมูลตลาดหรือหลักฐานการซื้อขายในตลาดของทรัพย์สินที่
คล้ายคลึงกันมีทำเลที่ตั้งอยู่ในพื้นที่เดียวกันใกล้เคียงหรือคล้ายคลึงกันเป็ นบรรทัดฐานประกอบในการให้ความเห็น
เกี่ยวกับมูลค่าของทรัพย์สิน สำหรับการประเมินที่ใช้หลักเกณฑ์อื่นที่มิใช่การกำหนดมูลค่าตลาดเป็นการสะท้อนถึง
อรรถประโยชน์ของทรัพย์สินหรือเงื่อนไขอื่นๆ ซึ่งมิใช่เป็นที่ยอมรับกันเป็นการทั่วไปในตลาดสำหรับการซื้อขายเปลี่ยน
มือของทรัพย์สินประเภทนั้นๆ
2.1 การประเมินมูลค่าทรัพย์สินโดยใช้หลักเกณฑ์การกำหนดมูลค่าตลาด เป็นการดำเนินการตามขั้นตอนและวิธีการ
ประเมินที่เหมาะสมเพื่อประมาณการราคาตลาดของทรัพย์สินที่ควรจะสามารถซื้อขายได้ในตลาดโดยเปิ ดเผย และ
ซึ่งได้พิจารณาถึงลักษณะของทรัพย์สินและสภาวะตลาดแล้ว วิธีการประเมินมูลค่าทรัพย์สินตามหลักเกณฑ์นี้
ได้แก่ วิธีการเปรียบเทียบราคาตลาด วิธีพิจารณาจากรายได้ และวิธีคิดจากต้นทุน วิธีคิดจากต้นทุนจะถือเป็นการ
ประเมินตามหลักเกณฑ์การกำหนดมูลค่าตลาดได้ก็ต่อเมื่อทุกส่วนของข้อมูลที่ใช้ในการประเมินจะต้องเป็นข้อมูล
ตลาด ในขณะที่การประเมินโดยวิธีพิจารณาจากต้นทุนทดแทนสุทธิ (Depreciated Replacement Cost) ไม่อาจ
พิจารณาได้ว่าเป็นไปตามหลักเกณฑ์ของมูลค่าตลาด ทั้งนี้ เพราะในการประเมินโดยวิธีนี้มีส่วนที่ไม่เข้าหลักเกณฑ์
การกำหนดมูลค่าตลาดรวมอยู่ด้วยซึ่งได้แก่การคำนวณต้นทุนทดแทนสุทธิของอาคารและสิ่งปลูกสร้าง ยกเว้น
กรณีการประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่มีลักษณะพิเศษเฉพาะตัว (Specialized Property) ซึ่งมูลค่าต้นทุนทดแทนสุทธิ
อาจถือเป็นตัวแทน (Surrogate) ของมูลค่าตลาดได้
2.2 การประเมินมูลค่าทรัพย์สินตามมาตรฐานนี้ควรเป็ นการประเมินโดยใช้หลักเกณฑ์มูลค่าตลาด ในกรณีที่ทาง
สถาบันการเงินหรือผู้ว่าจ้างและผู้ประเมินตกลงเห็นชอบให้ใช้หลักเกณฑ์ที่พิจารณาจาก มูลค่าต้นทุนทดแทนสุทธิ
โดยเฉพาะสำหรับการประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่มีลักษณะพิเศษเฉพาะตัว ผู้ประเมินควรจะต้องรายงานผลประเมิน
โดยหลีกเลี่ยงการใช้คำว่ามูลค่าตลาด และควรจะต้องประเมินมูลค่าทรัพย์สินโดยพิจารณาถึงการใช้ประโยชน์อื่น
ซึ่งอาจแตกต่างไปจากการใช้ประโยชน์ปัจจุบันประกอบกันไปด้วย เพราะการใช้ประโยชน์ปัจจุบันอาจมิใช่การใช้
ประโยชน์สูงสุดของทรัพย์สิน ทั้งนี้ เว้นเสียแต่ว่าผู้ประเมินมีความเห็นพร้อมเหตุผลสนับสนุนว่ามูลค่าต้นทุน
ทดแทนสุทธิ สามารถเป็นตัวแทนของมูลค่าตลาดของทรัพย์สินซึ่งมีลักษณะพิเศษเฉพาะตัวนั้นได้
2.3 ในการประเมินโดยใช้หลักเกณฑ์การกำหนดมูลค่าตลาด ผู้ประเมินพึงจะต้องศึกษาและตรวจสอบเสียก่อนว่าการ
ใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินเป็นการใช้ประโยชน์สูงสุด (Highest and Best Use) หรือไม่ โดยพิจารณาจากข้อมูลตลาด
ที่ปรากฏในกรณีที่ทรัพย์สินมิได้อยู่ในสภาพของการใช้ประโยชน์สูงสุด และหากมูลค่าทรัพย์สินภายใต้การใช้
ประโยชน์สูงสุดมีความแตกต่างอย่างมีนัยสำคัญจากมูลค่าทรัพย์สินตามการใช้ประโยชน์ในสภาพปัจจุบัน กรณี
เช่นนี้จำเป็นจะต้องมีการให้ความเห็นเกี่ยวกับมูลค่าของทรัพย์สินในทั้งสองสถานะ
2.4 การประเมินเพื่อกำหนดมูลค่าบังคับขาย (Forced Sale Value) ซึ่งเป็นการประเมินโดยใช้หลักเกณฑ์ที่มิใช่การ
กำหนดมูลค่าตลาด ผู้ประเมินควรพิจารณากำหนดมูลค่าบังคับขายที่เหมาะสม ตามความหมายในบทนิยาม ทั้งนี้
อาจพิจารณาได้จากสัดส่วนการพิจารณาสินเชื่อของสถาบันการเงินที่กำหนดโดยทั่วไป (Loan to Value) หรือ
พิจารณาสภาพคล่องในการขายทรัพย์สินที่ต่ำกว่ามูลค่าตลาดระดับหนึ่ง
2.5 การประเมินโดยใช้หลักเกณฑ์อื่นที่นอกเหนือจากหลักเกณฑ์การกำหนดมูลค่าตลาด เช่น การประเมินเพื่อมูลค่า
ประกันภัย (Insurable Value) ซึ่งจะต้องเป็นไปตามเงื่อนไขและข้อกำหนดที่สอดคล้องกับสัญญาและแนวทาง
ปฏิบัติทางการประกันภัย
2.6 การประเมินโดยการกำหนดมูลค่าต้นทุนทดแทนสุทธิ เป็นการประมาณมูลค่าตลาดของที่ดินตามสภาพการใช้
ประโยชน์ที่เป็ นอยู่ในปัจจุบัน รวมกับการประมาณมูลค่าทดแทนสำหรับอาคารสิ่งปลูกสร้างที่สามารถใช้
ประโยชน์ได้คล้ายคลึงกัน (Replacement) หรืออาคารสิ่งปลูกสร้างที่เหมือนกัน (Reproduction) หักด้วยประมาณ
การค่าเสื่อมราคาซึ่งสะท้อนถึงการเสื่อมสภาพทางกายภาพ ความล้าสมัยอันเป็นผลจากลักษณะการใช้ประโยชน์
และปัจจัยแวดล้อม เช่น การเปลี่ยนแปลงทางกฎหมาย เป็นต้น
2.7 การประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่มีภาระผูกพันตามสัญญาเช่า (Lease Fee Interest) หลักเกณฑ์การประเมินที่เหมาะสม
ควรต้องเป็นการกำหนดมูลค่าตลาดของทรัพย์สินโดยพิจารณาถึงภาระผูกพันตามสัญญาเช่าที่ปรากฏ ณ วันที่
ประเมิน ทั้งนี้ เนื่องจากภาระผูกพันตามสัญญาเช่าดังกล่าว เป็นข้อจำกัดทางกฎหมายสำหรับสถาบันการเงินที่
จะต้องปฏิบัติตาม โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อสถาบันการเงินหรือนิติบุคคลอื่นเข้าครอบครองกรรมสิทธ์ิแทนในกรณีที่
ลูกค้า ผู้กู้ยืมไม่อาจชำระหนี้ได้ ภาระผูกพันทั้งในรูปของค่าเช่าและเงื่อนไขการเช่าอาจจะเป็นไปตามสภาวะตลาด
หรือไม่ก็ได้ จึงควรจะต้องพิจารณาถึงผลกระทบของภาระผูกพันตามสัญญาเช่าที่มีต่อมูลค่าของทรัพย์สิน
2.8 การประเมินมูลค่าสิทธิการเช่าในทรัพย์สิน (Leasehold Interest) ควรจะต้องเป็นไปโดยพิจารณาหลักเกณฑ์การ
กำหนดมูลค่าตลาด ซึ่งใช้ข้อมูลตลาดประกอบการประเมินโดยวิธีคำนวณมูลค่าปัจจุบันของรายได้ กระแสเงินสด
(Discounted Cash Flow) หรือวิธีการเปรียบเทียบราคาตลาด อย่างไรก็ดี ผู้ประเมินควรทำความเข้าใจให้ชัดเจนถึง
ความแตกต่างระหว่างการประเมินเพื่อกำหนดมูลค่าสำหรับการเข้าซื้อสิทธิการเช่าในทรัพย์สินที่ปลอดภาระผูกพัน
กับการเข้าซื้อสิทธิการเช่าต่อจากผู้ถือสิทธิการเช่าในทรัพย์สินซึ่งติดภาระผูกพันการให้เช่าอยู่แล้ว สำหรับในกรณี
แรกนั้นการประเมินจะต้องพิจารณาถึงการต่อรองราคาระหว่างเจ้าของผู้ถือกรรมสิทธ์ิในทรัพย์สินกับผู้ต้องการซื้อ
สิทธิการเช่า ซึ่งทั้งสองฝ่ายควรจะตกลงซื้อขายกันภายใต้เงื่อนไขที่ปรากฏอยู่ในตลาดในขณะนั้นได้อย่างเต็มที่ แต่
สำหรับในกรณีหลังการประเมินจะต้องพิจารณาข้อเท็จจริงที่ว่าผู้ต้องการซื้อสิทธิการเช่า (Sub Lessee) ต่อจากผู้ซื้อ
รายแรก (Head Lessee) คงจะต้องยอมรับเงื่อนไขตามสัญญาเช่าที่ได้ทำไว้แล้วกับเจ้าของทรัพย์สินซึ่งอาจจะไม่
เป็นไปตามเงื่อนไขของตลาดโดยปกติก็ได้ โดยที่ส่วนใหญ่เงื่อนไขการเช่าทรัพย์สินในตลาดจะแตกต่างกัน
ค่อนข้างมากและไม่สามารถที่จะนำมาเปรียบเทียบกันได้
3.1 ผู้ประเมินต้องตระหนักอยู่เสมอว่าความไม่ครบถ้วนเพียงพอของข้อมูล อันเนื่องมาจากการละเลย ความรู้
ความสามารถไม่เพียงพอ อาจก่อให้เกิดความผิดพลาดและผลเสียหายจากการประเมิน ดังนั้น ผู้ประเมินต้องหมั่น
ศึกษาและรับรู้ข้อมูลที่จำเป็นให้ครบถ้วนโดยสม่ำเสมอ หากผู้ประเมินไม่มั่นใจในการทำงานชิ้นนั้นๆ ผู้ประเมิน
นั้นอาจขอปฏิเสธ หรือหาผู้ประเมินร่วมที่มีความรู้ ความสามารถในงานชิ้นนั้นเข้าร่วมงาน หรือแม้แต่การว่าจ้าง
ผู้เชี่ยวชาญเฉพาะสาขาก็อาจจำเป็นในบางกรณี
3.2 ข้อมูลเกี่ยวกับข้อจำกัดทางกฎหมายจะมีกฎหมายที่เกี่ยวข้องจำนวนมาก ดังนั้น ผู้ประเมินจะต้องมีความรอบคอบ
และหมั่นติดตามความเปลี่ยนแปลงของกฎหมาย เพื่อให้การให้ความเห็นของมูลค่านั้น สอดคล้องกับกฎหมาย
นั้นๆ นอกจากนี้ ยังมีข้อจำกัดเกี่ยวกับกฎหมายท้องถิ่น ซึ่งผู้ประเมินจะต้องทำการตรวจสอบกับหน่วยงานของ
ท้องถิ่นซึ่งทรัพย์สินที่ประเมินนั้นตั้งอยู่ ตลอดจนการสืบหาข้อมูลโครงการพัฒนาของรัฐที่จะเกิดขึ้นในอนาคต
และแนวโน้มความเป็นไปได้ที่จะมีการดำเนินการก่อสร้างโครงการเหล่านั้น
3.3 ข้อมูลที่ได้รับจากลูกค้าผู้ให้บริการอาจมีความถูกต้องหรือไม่ก็ตาม ผู้ประเมินควรต้องทำการสอบทานข้อมูลที่
ได้รับนั้นจากแหล่งภายนอกอื่นๆ เพื่อให้มั่นใจว่าควรนำข้อมูลที่ได้รับจากแหล่งต่างๆ มาปรับใช้ให้เหมาะสมได้
อย่างไรโดยเฉพาะอย่างยิ่งข้อมูลที่เกี่ยวกับการวิเคราะห์และประเมินมูลค่า
3.4 ผู้ประเมินต้องตระหนักถึงข้อมูลเกี่ยวกับข้อจำกัดทางกฎหมายสำหรับการพัฒนาหรือใช้ประโยชน์ในทรัพย์สิน
เนื่องจากมีกฎหมายหลายฉบับที่เกี่ยวข้องและมีผลกระทบต่อมูลค่าของทรัพย์สินอย่างรอบคอบ ในบางกรณีอาจ
ต้องทำการตรวจสอบแนวเขตป่ าไม้ ป่ าสงวนแห่งชาติ เขตอุทยานแห่งชาติ หรืออื่นๆ รวมทั้งการตรวจสอบด้าน
กฎหมายสิ่งแวดล้อม เช่น การตรวจสอบด้านความลาดชัน ระดับความสูงจากระดับน้ำทะเลปานกลาง ในพื้นที่
พิเศษที่มีการบังคับใช้กฎหมายสิ่งแวดล้อม เป็นต้น
4.1 การสำรวจตรวจสอบที่ดิน หมายถึง การสำรวจตรวจสอบ ตำแหน่งที่ตั้ง ลักษณะทางกายภาพของที่ดิน และ
สภาพแวดล้อมของที่ดิน โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อ
4.1.1 ตรวจสอบข้อเท็จจริงเกี่ยวกับลักษณะทางกายภาพของที่ดิน ได้แก่ ที่ตั้ง เนื้อที่ ขนาด รูปแปลง ระดับผิวดิน
เทียบกับถนนผ่านหน้าที่ รูปแบบการพัฒนาใช้ประโยชน์บนที่ดิน
4.1.2 ตรวจสอบข้อเท็จจริงต่าง ๆ เกี่ยวกับการรอนสิทธ์ิที่ดินตามสภาพ ซึ่งไม่ได้จดทะเบียนไว้ ณ สำนักงานที่ดิน
เช่น การถูกใช้เป็นทางเข้าออกของที่ดินแปลงอื่น การถูกรอนสิทธ์ิเกี่ยวกับเสาและสายไฟฟ้ าแรงสูง เป็นต้น
4.1.3 ตรวจสอบข้อเท็จจริงเกี่ยวกับสภาพแวดล้อมของที่ดิน ลักษณะการใช้ประโยชน์ของที่ดินในบริเวณ
ใกล้เคียง
ในการตรวจสอบที่ดิน จะไม่รวมการตรวจสอบ ดังต่อไปนี้ ชนิดและประเภทของดิน การทดสอบ
คุณสมบัติของดิน(ความเป็นกรดหรือด่าง) และความเหมาะสมในการใช้ประโยชน์ดิน การทรุดตัวของดิน
วัตถุมีพิษที่อาจมีปนเปื้ อนในดิน และสินแร่ที่อาจมีอยู่ในดิน
4.2 การสำรวจตรวจสอบอาคารและสิ่งปลูกสร้าง หมายถึง การรวบรวมข้อมูลของอาคารและสิ่งปลูกสร้างที่ทำการ
ประเมินมูลค่า ทั้งที่เป็นการสำรวจตรวจสอบในที่ตั้งของทรัพย์สินและการรวบรวมจากเอกสาร การสอบถาม และ
การค้นคว้าถึงข้อมูลที่เกี่ยวข้องกับอาคารและสิ่งปลูกสร้างที่ทำการประเมินมูลค่า เพื่อให้สามารถบ่งบอกได้ถึง
ข้อมูลอันจำเป็นต่อการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน ได้แก่ ข้อมูลทางกายภาพ อาทิเช่น ขนาด พื้นที่ จำนวนชั้น ลักษณะ
อาคาร วัสดุของอาคาร การจัดแบ่งการใช้ประโยชน์ สภาพอาคาร เป็นต้น และข้อมูลในเชิงกฎหมายที่เพื่อใช้ในการ
ตรวจสอบ อาทิเช่น กรรมสิทธ์ิในอาคารและสิ่งปลูกสร้าง ใบอนุญาตก่อสร้าง สัญญาขายที่ดินที่อาจแสดงถึง
กรรมสิทธ์ิของอาคาร ข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้อง เป็นต้น ทั้งนี้ผู้ประเมินต้องตรวจสอบถึงความถูกต้องเหมาะสมของ
ความสัมพันธ์ระหว่างอาคารและสิ่งปลูกสร้างที่ทำการประเมินมูลค่ากับที่ดินที่ทำการประเมินมูลค่าด้วย
4.3 ผู้ประเมินพึงตระหนักว่าการตรวจสอบเพื่อให้แน่ใจว่าตำแหน่งของทรัพย์สินนั้นถูกต้องเป็นองค์ประกอบที่สำคัญ
ประการหนึ่งของกระบวนการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน ดังนั้น ผู้ประเมินจะต้องสามารถอธิบายเหตุผล ความจำเป็น
ของการสำรวจและตรวจสอบที่ถูกต้องให้กับลูกค้าผู้รับบริการได้
4.4 ในการตรวจสอบตำแหน่งของที่ดินผู้ประเมินมีหน้าที่สอบทานตำแหน่งที่ตั้งที่ได้จากการนำชี้จากผู้ว่าจ้างหรือ
ตัวแทนหรือผู้เกี่ยวข้อง หรือการนำชี้ในรูปแบบของเอกสารที่ได้รับจากผู้ว่าจ้างหรือตัวแทนหรือผู้เกี่ยวข้อง ในการ
สอบทาน ผู้ประเมินต้องสอบทานตำแหน่งจากเอกสารของราชการ เช่น ระวางแผนที่ แปลงคงเหลือ เป็นต้น
ในกรณีไม่สามารถสอบทานจากเอกสารหรือหลักฐานของทางราชการได้ อันเกิดจากความไม่เพียงพอของเอกสาร
หรือหลักฐานของทางราชการหรือเกิดจากประเภทของเอกสารสิทธ์ิบางประเภท เช่น น.ส.3 เป็นต้น ผู้ประเมินอาจ
อ้างอิงตำแหน่งตามการนำชี้ได้ทั้งนี้ต้องได้รับการยินยอมจากผู้ใช้รายงานทุกฝ่าย
4.5 ผู้ประเมินไม่ควรละเลยถึงสภาพแวดล้อมของทรัพย์สินที่ประเมิน เนื่องจากมีหลายสาเหตุที่มีผลกระทบต่อมูลค่า
ของทรัพย์สิน เช่น การที่ทรัพย์สินอยู่ใต้แนวเสาไฟฟ้ าแรงสูง สถานที่ตั้งที่แวดล้อมด้วยชุมชนสลัมหรืออยู่ใกล้
โรงงานอุตสาหกรรมที่มีมลพิษทางสิ่งแวดล้อม เป็นต้น ผู้ประเมินจะต้องระบุและให้ความเห็นถึงผลกระทบนั้นใน
การวิเคราะห์มูลค่าทรัพย์สิน
4.6 ผู้ประเมินควรจะต้องสอบทานขนาดของอาคารจากการสำรวจกับแบบแปลนที่ได้รับเสมอ เพื่อตรวจสอบให้มั่นใจ
ว่าขนาดของอาคารที่ใช้การคำนวณพื้นที่นั้นจะได้ผลลัพธ์ที่ถูกต้อง
4.7 ในกรณีที่ผู้ว่าจ้างไม่สามารถนำชี้ที่ตั้งทรัพย์สินทั้งจากบุคคลหรือเอกสารได้ ผู้ประเมินอาจค้นหาตำแหน่งโดย
อ้างอิงจากเอกสารทางราชการมาระบุตำแหน่ง ในกรณีที่ไม่อาจค้นหาตำแหน่งที่ดินได้ ผู้ประเมินอาจพิจารณา
ไม่ทำการประเมินก็ได้ ทั้งนี้ ในกรณีจำเป็นที่ต้องประเมิน ให้ระบุไว้ในรายงานการประเมินว่าไม่มีการนำชี้
4.8 ในการสอบทานตำแหน่งของที่ดินจะพิจารณาจากตำแหน่งของแปลงหรือของแนวเขตที่ดินอย่างน้อย 1 ด้าน
เป็นหลัก แล้วทำการเทียบเคียงตำแหน่งแปลงหรือระยะทางกับตำแหน่งของจุดอ้างอิงหรือจุดโยงยึดที่ผู้ประเมิน
กำหนดใช้อ้างอิง โดยจุดอ้างอิงหรือจุดโยงยึดดังกล่าวจะต้องปรากฏตามเอกสารหรือหลักฐานทางราชการที่
นำมาใช้ ผู้ประเมินต้องแสดงตำแหน่งของจุดอ้างอิงหรือจุดโยงยึดที่ผู้ประเมินเลือกใช้ในแผนที่แสดงตำแหน่งและ
ในสำเนาของเอกสารทางราชการเพื่อแสดงให้ผู้ใช้บริการเห็นว่าได้มีการสอบทานตำแหน่งโดยอ้างอิง
จากจุดอ้างอิงใด อย่างไรก็ดีระยะทางของตำแหน่งของที่ดินกับจุดโยงยึดเป็นระยะโดยประมาณ ในกรณีที่
ผู้ประเมินเห็นว่าควรใช้เครื่องมือวัดระยะ ผู้ประเมินสามารถใช้เครื่องวัดระยะที่บุคคลทั่วไปใช้ โดยไม่ได้ใช้
เครื่องมือในการรังวัดหรือเครื่องมือพิเศษ ทั้งนี้อยู่ภายใต้ข้อจำกัดของการสำรวจในแต่กรณี ทั้งนี้ ในการสำรวจ
วัดระยะที่ดินในการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน ผู้ประเมินไม่ได้ทำการรังวัดสอบเขตที่ดินตามวิธีการของช่างรังวัด
แต่หากมีกรณีข้อสงสัยอาจเสนอแนะให้ผู้เกี่ยวข้องไปทำการรังวัดสอบเขตโดยผู้ชำนาญการ
4.9 ผู้ประเมินต้องให้ความระมัดระวังในการใช้แนวเขตของทางสาธารณประโยชน์หรือทางน้ำสาธารณประโยชน์
เป็นจุดอ้างอิง เนื่องจากแนวเขตของทางสาธารณประโยชน์หรือทางน้ำสาธารณประโยชน์มักไม่ชัดเจน หากเป็นไป
ได้ให้ผู้ประเมินสอบทานตำแหน่งจากด้านอื่นร่วมด้วย
4.10 ในกรณีที่มีเหตุสุดวิสัยที่ผู้ประเมินไม่สามารถสำรวจที่ดินทั้งแปลงหรือบางส่วนได้ด้วยสายตา เช่น ที่ดินมีต้นไม้
หรือวัชพืชปกคลุมหนาแน่น ที่ดินถูกน้ำท่วม หรือที่ดินเป็นบ่อน้ำลึก เป็นต้น ผู้ประเมินจะต้องใช้ความพยายาม
เยี่ยง ผู้ประกอบวิชาชีพพึงกระทำในการจัดหาข้อมูลของสภาพที่ดิน เช่น ระดับผิวดิน เป็นต้น ผู้ประเมินควร
แสดงให้เห็นถึงที่มาของข้อมูลดังกล่าวไว้ในรายงานการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน และหากมีความจำเป็นผู้ประเมิน
ควรกำหนดสมมติฐานเพิ่มเติมประกอบการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน
4.11 ในกรณีที่มีเหตุสุดวิสัยที่ผู้ประเมินไม่สามารถเข้าสำรวจถึงบริเวณทรัพย์สินได้ ผู้ประเมินจะต้องใช้ความพยายาม
เยี่ยงผู้ประกอบวิชาชีพพึงกระทำในการจัดหาข้อมูลอื่นทดแทน โดยต้องอธิบายให้เห็นถึงเหตุสุดวิสัยนั้นและ
รายละเอียดของข้อมูลอื่นที่นำมาทดแทนการสำรวจทรัพย์สินจริง และผู้ประเมินควรกำหนดสมมติฐานเพิ่มเติม
ประกอบการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน
4.12 ในการตรวจสอบสิทธ์ิในการครอบครองอาคาร หากผู้ประเมินได้รับแบบแปลนตามใบอนุญาตก่อสร้าง ผู้ประเมิน
ต้องตรวจสอบความถูกต้องของอาคารกับแบบแปลน หากพบความผิดปกติให้แสดงความผิดปกตินั้นในรายงาน
การประเมินมูลค่าทรัพย์สิน ในกรณีที่ผู้ประเมินได้รับข้อมูลหรือเอกสารเกี่ยวข้องกับการอนุญาตก่อสร้าง
ไม่ครบถ้วน ให้ผู้ประเมินสามารถใช้ดุลยพินิจในการพิจารณาว่าอาคารก่อสร้างสอดคล้องกับข้อกฎหมายที่
เกี่ยวข้องหรือไม่
4.13 ผู้ประเมินต้องใช้ความระมัดระวังในการพิจารณาอาคารที่อาจใช้ประโยชน์ไม่ได้บางส่วนหรือทั้งอาคาร เนื่องจาก
ความชำรุด หรือการขาดอุปกรณ์ หรือการขาดส่วนของรูปแบบที่จำเป็นของอาคาร เช่น บันได หรือลักษณะการ
ก่อสร้างที่ไม่ถาวรหรือสามารถรื้อถอนได้ง่าย โดยแสดงถึงรายละเอียดข้อเท็จจริงประกอบกับความเห็นของ
ผู้ประเมินไว้ในรายงานการประเมิน พร้อมทั้งควรแสดงถึงสมมติฐานที่เกี่ยวข้องกับการประเมินมูลค่าทรัพย์สินนั้น
46
4.14 ทรัพย์สินที่มีลักษณะติดตรึงกับอาคาร สิ่งปลูกสร้าง เช่น งานตกแต่งติดตรึง หรือเฟอร์นิเจอร์ติดตรึง และอุปกรณ์
ประกอบเฟอร์นิเจอร์ ในกรณีที่ผู้ประเมินมีความเห็นว่ามีผลกระทบต่อการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน ผู้ประเมินต้อง
ทำการสำรวจและตรวจสอบรายละเอียดและขนาดของเฟอร์นิเจอร์ดังกล่าว และต้องบันทึกรายละเอียดของการ
ตรวจสอบเฟอร์นิเจอร์ดังกล่าวไว้เป็ นลายลักษณ์อักษรในกระดาษทำการ ทรัพย์สินประเภทนี้ผู้ประเมินต้อง
บรรยายรายละเอียดเช่น ประเภท จำนวน ขนาด เป็นต้น ในส่วนรายละเอียดทรัพย์สินและระบุประเภททรัพย์สินนี้
ลงในส่วนหน้าสรุปของรายงานให้ชัดเจน ทั้งนี้ในการประเมินมูลค่าทรัพย์สินผู้ประเมินอาจประเมินมูลค่า
ทรัพย์สินประเภทดังกล่าวโดยแยกมูลค่าจากทรัพย์สินหลักหรือประเมินมูลค่ารวมกับทรัพย์สินหลักเป็นมูลค่าเดียว
เช่น ห้องชุดพักอาศัยพร้อมงานเฟอร์นิเจอร์ตกแต่งติดตรึง ในการวิเคราะห์มูลค่าของทรัพย์สินประเภทนี้สามารถ
รวมมูลค่าของงานเฟอร์นิเจอร์ งานตกแต่งที่มีลักษณะติดตรึงนี้เป็นมูลค่าเดียวกับอาคารหรือห้องชุดได้ เป็นต้น
สำหรับทรัพย์สินขนาดกลางและใหญ่ (ตามมาตรฐานวิชาชีพเรื่องที่ 1) ควรดำเนินการเพิ่มเติมตามลักษณะ รูปแบบของ
ทรัพย์สินที่ประเมินมูลค่า ดังนี้
4.15 ผู้ประเมินควรจำแนกประเภทของพื้นที่ใช้สอยแต่ละประเภท เพื่อสามารถวิเคราะห์ประสิทธิภาพของการใช้
ประโยชน์ของพื้นที่อาคารนั้นๆ ได้ชัดเจน ซึ่งจะมีผลต่อมูลค่าทรัพย์สิน เช่น อาคารสำนักงานที่มีสัดส่วนของพื้นที่
ส่วนกลาง และพื้นที่จอดรถมากจะมีผลทำให้ความหนาแน่นของการใช้ประโยชน์ไม่แออัด และส่งผลต่ออัตราค่า
เช่าที่จะได้รับสูงขึ้นตามไปด้วย
4.16 ในการสำรวจอาคารประเภทที่มีส่วนควบที่เป็นงานระบบซึ่งอาจถือได้ว่าเป็นทรัพย์สินส่วนหนึ่งของอาคารและ
สิ่งปลูกสร้าง ให้ผู้ประเมินใช้หลักเกณฑ์การพิจารณาว่างานระบบนั้นจะต้องเป็นส่วนสำคัญของอาคารที่มิอาจจะ
ขาดหายไปได้และมีผลต่อการใช้ประโยชน์ในอาคารนั้นๆ และงานระบบนั้นจะต้องไม่เป็ นส่วนหนึ่งของ
กระบวนการผลิตทางด้านอุตสาหกรรม พาณิชยกรรม หรือเกษตรกรรม ซึ่งอาจพิจารณาดังตัวอย่างต่อไปนี้
4.16.1 งานระบบไฟฟ้า ให้พิจารณาเฉพาะระบบไฟฟ้าที่จ่ายให้กับระบบแสงสว่าง และระบบบริการภายใน
อาคารที่จำเป็น
4.16.2 ระบบน้ำใช้ ถังเก็บน้ำ ระบบบำบัดน้ำดี ท่อจ่ายน้ำสำหรับบริโภค และอุปกรณ์ร่วมอื่นๆ หากออกแบบ
ติดตั้งเพื่อใช้ภายในบริเวณทรัพย์สินและไม่เป็นส่วนหนึ่งของระบบการผลิตให้ถือว่าเป็นส่วนหนึ่งของ
อาคารและสิ่งปลูกสร้าง
4.16.3 ระบบลิฟต์ บันไดเลื่อน ระบบปรับอากาศ และระบบระบายอากาศ หากไม่ได้ออกแบบติดตั้งเพื่อใช้
ประโยชน์สำหรับระบบการผลิต ให้ถือว่าเป็นส่วนหนึ่งของอาคารและสิ่งปลูกสร้าง
4.16.4 ระบบป้ องกันอัคคีภัยและระบบดับเพลิง หากไม่ได้ออกแบบติดตั้งเพื่อประโยชน์สำหรับระบบการผลิต
ให้ถือว่าเป็นส่วนหนึ่งของงานอาคารและสิ่งปลูกสร้าง
4.16.5 ระบบระบายน้ำ หากไม่ได้ออกแบบติดตั้งเพื่อใช้ในการระบายน้ำเสียที่ได้จากการผลิต ให้ถือว่าเป็ น
ส่วนหนึ่งของงานอาคารและสิ่งปลูกสร้าง
4.16.6 สิ่งปลูกสร้างอื่นๆ มีอาคารและสิ่งปลูกสร้างบางประเภทซึ่งพิจารณาจากภายนอกดูเสมือนว่าไม่ได้เป็น
งานระบบ แต่ในการจำแนกประเภททรัพย์สินอาจจัดให้เป็นส่วนหนึ่งของงานระบบก็ได้ หากว่าอาคาร
และสิ่งปลูกสร้างนั้นออกแบบมาเพื่อใช้เป็นส่วนหนึ่งของระบบการผลิต เช่น สถานีไฟฟ้ าย่อย โรงผลิต
ไฟฟ้ า บ่อคอนกรีตซึ่งเป็ นส่วนของระบบบำบัดน้ำเสีย โครงสร้างที่ใช้เป็ นฐานรองยึดเครื่องจักรและ
อุปกรณ์ ระบบของบ้านประหยัดพลังงาน ระบบปรับอากาศแบบประหยัดพลังงาน โรงเรือนเลี้ยงสัตว์
ระบบ EVAP บ่อคอนกรีตสำหรับบ่มแก๊สชีวภาพ แผงผลิตไฟฟ้ าพลังงานแสงอาทิตย์ เป็นต้น ทั้งนี้
ผู้ประเมินอาจพิจารณาถึงสิทธิที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สินดังกล่าวประกอบการพิจารณา เช่น หนังสือจด
ทะเบียนเครื่องจักร สัญญาเช่า หรือสัญญาอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง เป็นต้น รวมทั้งพึงพิจารณาถึงความซ้ำซ้อน
ของมูลค่าทรัพย์สินที่เป็นอาคารหรืองานระบบที่เกี่ยวข้อง
4.17 ทรัพย์สินประเภทสังหาริมทรัพย์ เช่น เฟอร์นิเจอร์ อุปกรณ์เครื่องใช้ไฟฟ้า เป็นต้น ที่มีความเกี่ยวข้องกับการใช้
ประโยชน์ในอาคาร หากผู้ประเมินพบว่าทรัพย์สินประเภทสังหาริมทรัพย์ที่ประกอบในอาคาร ส่งผลต่อการ
ประเมินมูลค่าทรัพย์สินอย่างมีนัยสำคัญ เช่น ทรัพย์สินประเภทโรงแรม เป็นต้น ผู้ประเมินพึงใช้ดุลพินิจในการ
ประเมินและในรายงานการประเมินมูลค่าทรัพย์สินต้องระบุถึงรายการทรัพย์สินที่ประเมินที่อาจประกอบด้วย
อสังหาริมทรัพย์ สังหาริมทรัพย์ หรืออื่นๆ
4.18 ผู้ประเมินต้องเข้าใจเกี่ยวกับข้อกฎหมายต่างๆ ที่นอกเหนือจากกฎหมายควบคุมอาคาร อาทิเช่น พระราชบัญญัติ
ส่งเสริมและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อมแห่งชาติ พ.ศ.2535 เป็นต้น และขั้นตอนการขออนุญาตก่อสร้าง เช่น การขอ
อนุญาตตามมาตรา 39 ทวิ เป็นต้น ซึ่งอาจส่งผลให้แบบแปลนและขนาดพื้นที่อาคารมีการเปลี่ยนแปลงไปได้ แม้ว่า
อาคารได้เริ่มทำการก่อสร้างไปแล้ว
คำอธิบายทั่วไปในหัวข้อนี้ จะครอบคลุมแนวคิดและหลักการพื้นฐาน ซึ่งจำเป็นสำหรับการทำความเข้าใจกับมาตรฐาน
วิชาชีพเกี่ยวกับวิธีการประเมินมูลค่าทรัพย์สินเป็นสำคัญ
5.1 การประเมินโดยวิธีเปรียบเทียบราคาตลาด เป็นวิธีที่ยึดถือการพิจารณาเปรียบเทียบทรัพย์สินที่ประเมินกับข้อมูล
การซื้อขายของทรัพย์สินที่คล้ายคลึงกันหรือสามารถทดแทนกันได้ เป็นปัจจัยหลักในการกำหนดมูลค่าตลาดของ
ทรัพย์สินในการประเมินโดยวิธีเปรียบเทียบราคาตลาด ผู้ประเมินจำเป็นต้องใช้ความพยายามอย่างเต็ม
ความสามารถในการตรวจสอบข้อมูลตลาดที่ใช้ประกอบการวิเคราะห์ว่า มีความเพียงพอและความเหมาะสม
เพียงใดที่จะนำมาใช้เปรียบเทียบกับทรัพย์สินที่ประเมิน และจะต้องพิจารณาข้อมูลการซื้อขายซึ่งรวมถึงสัญญาจะ
ซื้อจะขาย สัญญาซื้อขาย ข้อเสนอซื้อ ราคาและเงื่อนไขของการเสนอขายที่เคยมีปรากฏสำหรับทรัพย์สินที่ประเมิน
โดยเฉพาะหากข้อมูลเหล่านี้เป็ นข้อมูลที่ผู้ประเมินสามารถตรวจสอบได้ ผู้ประเมินต้องเก็บรักษาข้อมูลที่ใช้
ประกอบการวิเคราะห์โดยวิธีเปรียบเทียบราคาตลาดเพื่อการอ้างอิงในอนาคต ทั้งนี้ เนื่องจากผู้ประเมินอาจ
ถูกขอให้นำเสนอวิธีการวิเคราะห์ด้วยวิธีนี้โดยรายละเอียดจากลูกค้าผู้รับบริการก็ได้ นอกจากนี้ ในประการสำคัญ
ผู้ประเมินจะต้องเข้าใจว่าความรู้ความเข้าใจในปัจจัยที่มีอิทธิพลต่อการตัดสินใจซื้อขายของนักลงทุนในตลาดที่
ทรัพย์สินตั้งอยู่ รวมทั้งแนวโน้มการเปลี่ยนแปลงที่อาจเกิดขึ้น เป็ นสิ่งที่มีความสำคัญยิ่งเสียกว่าการใช้วิธี
เปรียบเทียบราคาตลาด โดยไม่มีความรู้พื้นฐานเหล่านี้อย่างเพียงพอ การประเมินโดยวิธีนี้สามารถใช้ได้กับ
หลักเกณฑ์การกำหนดมูลค่าตลาดและใช้ได้กับทรัพย์สินทุกประเภทที่มีข้อมูลเปรียบเทียบเพียงพอโดยเฉพาะ
อย่างยิ่งกับทรัพย์สินที่มีขนาดเล็ก เช่น ที่ดินว่างเปล่า ที่พักอาศัยประเภทต่างๆ อาคารพาณิชย์ พื้นที่ภายในอาคาร
สำนักงานหรืออาคารพักอาศัย
5.2 วิธีการประเมินโดยวิธีคิดจากต้นทุน (Cost Method) วิธีประเมินที่สำคัญได้แก่ การคำนวนมูลค่าต้นทุนทดแทน
สุทธิ (Depreciated Replacement Cost) ซึ่งพิจารณาถึง มูลค่าตลาดของที่ดิน รวมกับต้นทุนก่อสร้างทดแทนใหม่
ของอาคารและสิ่งปลูกสร้างที่คล้ายคลึงกันในแง่รูปแบบและการใช้ประโยชน์ พร้อมกับการพิจารณาหักค่าเสื่อม
ราคาของอาคารและสิ่งปลูกสร้าง ตามปัจจัยที่มีผลต่อการเสื่อมค่าของทรัพย์สิน เช่น อายุการเสื่อมสภาพทาง
เศรษฐกิจ ความล้าสมัยของรูปแบบประโยชน์ของอาคาร ผลจากปัจจัยภายนอกอื่นๆ เป็นต้น เพื่อการกำหนดมูลค่า
สภาพปัจจุบันของอาคารและสิ่งปลูกสร้างนั้น การประเมินมูลค่าที่ดินโดยวิธีนี้ จำเป็นอย่างยิ่งที่ผู้ประเมินจะต้อง
ตรวจสอบเพื่อยืนยันการใช้ประโยชน์สุงสุดในที่ดินด้วยและจะต้องให้ความเห็นด้านมูลค่าที่สอดคล้องกับลักษณะ
การใช้ประโยชน์ที่ดินเท่าที่เป็ นอยู่ ณ วันที่ประเมินวิธีการประเมินโดยวิธีคิดจากต้นทุน สามารถใช้ได้กับการ
ประเมินตามหลักเกณฑ์การประเมินที่มิใช่การกำหนดมูลค่าตลาด และใช้ได้สำหรับการกำหนดตัวแทนของมูลค่า
ตลาดสำหรับทรัพย์สินที่มีลักษณะพิเศษเฉพาะตัว ซึ่งเป็ นทรัพย์สินประเภทที่ไม่มีข้อมูลเปรียบเทียบเพียงพอ
โดยเฉพาะข้อมูลที่เกี่ยวกับราคาซื้อขายในตลาด
5.3 วิธีการประเมินโดยพิจารณาจากรายได้ โดยวิธีการคิดอัตราผลตอบแทนทางตรง (Direct Capitalization) เป็นวิธีการ
ประเมินมูลค่าทรัพย์สินเชิงเปรียบเทียบวิธีหนึ่ง ซึ่งพิจารณารายได้และค่าใช้จ่ายของทรัพย์สินที่ประเมินและทำการ
ประเมินมูลค่าโดยหารรายได้สุทธิด้วยอัตราผลตอบแทนจากการลงทุน (Capitalization Rate) เป็นร้อยละที่คาดว่า
จะได้รับจากทรัพย์สิน วิธีนี้จะพิจารณาถึงความสัมพันธ์โดยตรงระหว่างอัตราผลตอบแทนรวม (ซึ่งพิจารณาความ
เสี่ยงทั้งมวล) กับรายได้สุทธิปี ใดปี หนึ่งเพียงปี เดียว (ซึ่งโดยทั่วไปควรจะสะท้อนถึงปี ที่ทรัพย์สินได้ให้รายได้ที่มี
เสถียรภาพแล้ว) การประเมินโดยวิธีพิจารณาจากรายได้โดยวิธิคิดอัตราผลตอบแทนทางตรง สามารถใช้ได้กับ
ทรัพย์สินที่ก่อให้เกิดรายได้จากตัวของทรัพย์สินโดยไม่มีรายได้จากส่วนอื่นๆ มาเกี่ยวข้อง เช่น รายได้จากงาน
บริการ หรือรายได้ที่ได้มาจากการขายสินค้าอื่นๆ นอกจากนี้สภาวะของตลาดจะต้องมีความมั่นคง ไม่มีการ
เปลี่ยนแปลงทางด้านอัตราการเติบโตของอุปสงค์ อุปทาน และอัตราค่าเช่าอย่างมีนัยสำคัญ เช่น การประเมินที่พัก
อาศัยขนาดเล็ก ห้องชุดพื้นที่ในอาคารชุดสำนักงาน อาคารพาณิชย์ขนาดเล็ก เป็นต้น
5.4 วิธีการประเมินโดยวิธีคำนวณมูลค่าปัจจุบันของรายได้กระแสเงินสด (Discounted Cash Flow)เป็นวิธีที่ผู้ประเมิน
จะต้องทำความเข้าใจให้ชัดเจนถึงระเบียบวิธีที่ปฏิบัติในทุกขั้นตอน ซึ่งรวมถึงวิธี Net Present Value (NPV) และ
Internal Rate of Return อัตราที่ใช้คิดลด (Discount Rate) ซึ่งในกรณีของ NPV ควรจะเป็นอัตราผลตอบแทนที่
นักลงทุนโดยทั่วไป (a Typical Investor) พึงคาดหวังจากการลงทุนในทรัพย์สินประเภทนั้นๆ โดยไม่คำนึงถึง
สถานภาพทางการเงินของนักลงทุนใดนักลงทุนหนึ่ง ระยะเวลาที่ใช้ในการประมาณการรายได้ที่เป็นกระแสเงินสด
ควรจะเป็นช่วงเวลาที่เหมาะสมและสอดคล้องกับสมมติฐานที่ใช้ประมาณการกระแสเงินสดที่ได้รับจากทรัพย์สิน
ในการประมาณการกระแสเงินสด ซึ่งควรเป็นรายได้ก่อนดอกเบี้ยและภาษีเงินได้นั้น ต้องระบุโดยชัดเจนว่าจะเป็น
การคำนวณโดยทบต้นในคาบเวลา (Compounding Period) เช่นใด โดยสะท้อนถึงรายได้และค่าใช้จ่ายที่ควรเกิดขึ้น
จริงในอนาคต ทั้งยังจะต้องแสดงการคำนวณ Terminal Value อย่างชัดเจน ผู้ประเมินควรพิจารณาใช้วิธีประเมิน
โดยพิจารณาจากรายได้ เป็นหลักก่อนเสมอในการประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่ก่อให้เกิดรายได้ ไม่ว่าทรัพย์สินนั้นจะ
เป็นทรัพย์สินที่ก่อให้เกิดรายได้จากตัวของทรัพย์สินเองเพียงอย่างเดียว หรือเป็นทรัพย์สินที่มีรายได้จากส่วนอื่น
ด้วย เช่น ทรัพย์สินประเภทโรงแรม สนามกอล์ฟ โรงภาพยนตร์ เป็นต้น
5.5 วิธีการประเมินโดยวิธีคำนวณมูลค่าคงเหลือสุทธิ (Residual Method) ผู้ประเมินควรจะต้องตรวจสอบและวิเคราะห์
อย่างรอบคอบในส่วนที่เกี่ยวกับการประมาณการราคาขายหรือค่าเช่าโดยอ้างอิงถึงข้อมูลตลาดการประมาณการ
ต้นทุนและค่าใช้จ่ายในการพัฒนาสำหรับโครงการที่คล้ายคลึงกัน หรือสามารถเปรียบเทียบกันได้ รวมทั้งการ
เลือกใช้อัตราคิดลด (Discount Rate) และอัตราผลตอบแทนของผู้พัฒนาหรือผู้ประกอบการตลอดจนระยะเวลาที่
ใช้ในการพัฒนาและระยะเวลาที่ใช้ในการขายหรือให้เช่า ซึ่งต้องพิจารณาโดยรอบคอบ สำหรับสภาวะตลาด ใน
พื้นที่นั้นๆ รวมถึงสภาวะการแข่งขันที่อาจเกิดขึ้นในช่วงระยะเวลาของการพัฒนาการประเมินโดยวิธีนี้ควรใช้กับ
ทรัพย์สินที่อยู่ระหว่างการพัฒนาหรือทรัพย์สินที่มีศักยภาพพอที่จะพัฒนาเพื่อให้เป็นทรัพย์สินที่สามารถสร้าง
รายได้ในอนาคต เช่น ที่ดินว่างเปล่า โครงการจัดสรรประเภทต่างๆ และอาคารสำนักงานเป็นต้น
5.6 ผู้ประเมินจะต้องเข้าใจโดยถ่องแท้ว่า การเลือกใช้วิธีการประเมินเป็นเงื่อนไขสำคัญที่จะนำไปสู่การให้ความเห็น
อย่างเป็นระบบ ซึ่งผู้ประเมินจะต้องพร้อมที่จะรับผิดชอบอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ดังนั้น ในบางกรณีที่มีความพยายาม
โดยฝ่ายที่มีผลประโยชน์เกี่ยวข้องในทรัพย์สินขอให้ผู้ประเมินเลือกใช้วิธีการประเมินบางวิธี และไม่ประสงค์ให้
ผู้ประเมินทำการประเมินโดยวิธีอื่น ผู้ประเมินอาจขอยกเลิกการให้บริการนั้นเสียก็ได้ การยอมรับการประเมิน
ประเภทนี้โดยระบุเป็ นเงื่อนไขลงในรายงานอาจไม่ช่วยให้ผู้ประเมินพ้นความผิดทางวิชาชีพไปได้ หากพบใน
ภายหลังว่ามูลค่าที่ประเมินได้มิใช่มูลค่าที่เหมาะสมสำหรับทรัพย์สิน
5.7 ผู้ประเมินพึงตระหนักว่า การใช้ดุลยพินิจสำหรับเลือกใช้วิธีการประเมินให้เหมาะสมกับวัตถุประสงค์หลักเกณฑ์
ลักษณะของสิทธิตามกฎหมายในทรัพย์สินและลักษณะของทรัพย์สินหรือเงื่อนไขอื่นเป็นสิ่งที่จำเป็นต้องใช้ความ
ระมัดระวังและรอบคอบเป็นอย่างยิ่ง การเลือกใช้วิธีประเมินที่ไม่สมเหตุสมผลหรือไม่มีเหตุผลสนับสนุนอย่าง
น่าเชื่อถือ อาจหมายถึงการที่ผู้ประเมินมีความรู้และประสบการณ์ไม่เพียงพอ หรืออาจหมายถึงการประมาทเลินเล่อ
ในการปฏิบัติงานทางวิชาชีพได้
5.8 ผู้ประเมินจะต้องพิจารณาระดับคุณภาพและความน่าเชื่อถือของข้อมูลเป็นหลักในการเลือกใช้วิธีการประเมิน
ไม่จำเป็นเสมอไปที่ผู้ประเมินจะต้องใช้วิธีการประเมินหลายวิธี หากข้อมูลตลาดที่ใช้สนับสนุนการวิเคราะห์ของ
บางวิธีมีไม่เพียงพอ การพยายามประเมินมูลค่าให้ครบทุกวิธีทั้งที่ข้อมูลยังขาดความสมบูรณ์ นอกจากจะทำให้ผล
การประเมินที่ได้โดยวิธีเหล่านั้นผิดพลาดแล้ว ยังอาจทำให้การสรุปมูลค่าในขั้นสุดท้ายคลาดเคลื่อนไปได้มากด้วย
5.9 ในการเลือกใช้วิธีการประเมินจำเป็ นอย่างยิ่งที่ผู้ประเมินจะต้องพิจารณาปัจจัยต่างๆ ที่เกี่ยวข้องไปพร้อมกับ
การศึกษาสภาวะของตลาดทรัพย์สินแต่ละประเภทควบคู่กันไป โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับประเภทของทรัพย์สินที่
จำเป็นต้องทำการประเมินโดยวิธีพิจารณาจากรายได้ ซึ่งในการประเมินทรัพย์สินที่ก่อให้เกิดรายได้ผู้ประเมินควร
พิจารณาเลือกใช้วิธีการประเมินโดยพิจารณาจากรายได้เป็นหลักก่อนเสมอ แล้วจึงเลือกใช้วิธีการประเมินแบบอื่น
เพื่อเป็นการตรวจสอบผลการประเมิน
5.10 กรณีประเมินโครงการเพื่อขอสินเชื่อโครงการ (Pre Finance หรือ Project Finance) ที่ยังไม่ก่อสร้าง หรืออยู่ใน
ระหว่างก่อสร้าง ในกรณีการประเมินตามหลักเกณฑ์การกำหนดมูลค่าตลาดเพื่อขอสินเชื่อ เช่น โครงการบ้าน
จัดสรร โครงการคอนโดมิเนียม โครงการโรงแรม เป็นต้น การประเมินด้วยวิธีการต้นทุนเพียงวิธีการเดียวอาจไม่
เหมาะสมเพียงพอ ควรสอบทานด้วยวิธีการประเมินอื่นเพิ่มเติม ส่วนในกรณีประเมินมูลค่าภายใต้หลักเกณฑ์ที่มิใช่
การกำหนดมูลค่าตลาด เช่น มูลค่าต้นทุนทดแทนใหม่ มูลค่าต้นทุนค่าก่อสร้าง มูลค่าการลงทุน เป็นต้น ควรระบุ
หลักเกณฑ์และมูลค่าที่กำหนดไว้ให้ชัดเจน
5.11 กรณีการประเมินล่วงหน้าของหน่วยขายในโครงการเมื่อแล้วเสร็จเพื่อวัตถุประสงค์ขอสินเชื่อรายย่อย (Block
Valuation หรือ Post Finance) หรือรูปแบบการประเมินที่คล้ายคลึงกัน การตั้งสมมติฐานพิเศษที่เกี่ยวข้องสำคัญใน
การประเมินควรระบุให้ชัดเจนในรายงานถึงรูปแบบโครงการ รายละเอียดสิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการ เป็น
ต้น ที่เป็นสาระสำคัญต่อมูลค่า และหลังจากโครงการพัฒนาแล้วเสร็จ ควรให้ตรวจสอบอีกครั้งว่าได้ก่อสร้างตาม
รูปแบบที่กำหนดไว้หรือไม่ ในกรณีที่พบว่ามีการพัฒนาที่ไม่ตรงกับรูปแบบที่กำหนดไว้หรือปัจจัยอื่นๆ อันมี
ผลกระทบต่อมูลค่าตลาดควรมีการทบทวนมูลค่าตลาดที่ประเมินไว้ ทั้งนี้ การประเมินล่วงหน้าควรให้โครงการมี
ความคืบหน้าในการพัฒนา เช่น งานสาธารณูปโภคและงานก่อสร้างอาคาร ที่สามารถสอบทานได้ตามที่โฆษณาไว้
ในเอกสารการขาย อีกทั้ง การประเมินในกรณีนี้ไม่ได้ตรวจสอบเอกสารสิทธ์ิ และการรับรองความถูกต้องของ
ตำแหน่งที่ตั้ง เป็นต้น
ผู้ประเมินสามารถพิจารณาจากตัวอย่างดังต่อไปนี้เป็ นแนวทางในการกำหนดสมมติฐาน เงื่อนไขและข้อจำกัดในการ
ประเมิน
6.1 สมมติฐานเพิ่มเติม
(1) ขนาดที่ดินที่ระบุในเอกสารสิทธิประเภทโฉนดหรือ น.ส. 3 ก. จะไม่คลาดเคลื่อนอย่างมีนัยสำคัญไปจาก
ขนาดที่ดินจริง (เว้นเสียแต่มีหลักฐานปรากฎให้เห็นอย่างชัดแจ้ง)
(2) ขนาดพื้นที่อาคารหรือสิ่งปลูกสร้างที่ระบุจากการคำนวณตามแบบก่อสร้าง จะไม่คลาดเคลื่อนหรือ
ผิดพลาดอย่างมีนัยสำคัญไปจากพื้นที่จริง
(3) ทรัพย์สินที่ต้องการพัฒนาตั้งอยู่ในพื้นที่ที่สอดคล้องกับเงื่อนไขการใช้ประโยชน์ตามที่ระบุในผังเมืองและ
มีรูปแบบการพัฒนาที่เป็นไปตามกฎหมายควบคุมอาคาร ผู้ประเมินตั้งสมมติฐานว่าจะได้รับใบอนุญาต
ปลูกสร้างอาคารหากมีการยื่นขอจากหน่วยราชการที่เกี่ยวข้อง
(4) กรณีการสำรวจภายในทรัพย์สินได้เพียงบางส่วน ทรัพย์สินส่วนที่เหลืออาจตั้งสมมติฐานเพิ่มเติมว่าสภาพ
เป็นเช่นเดียวกับส่วนที่สำรวจได้ เช่น การสำรวจห้องพักโรงแรมได้เพียงบางห้องพัก
(5) กรณีการตั้งสมมติฐานในประเมินมูลค่าทรัพย์สินในกรณีโครงการยังไม่ก่อสร้าง หรือก่อสร้างไม่แล้วเสร็จ
หรือกรณีการปรับปรุงสภาพทรัพย์สินใหม่ ภายใต้ข้อจำกัดทางกฎหมาย ข้อสมมติฐานทางการตลาดหรือ
แผนการตลาดโดยมีเอกสารสนับสนุนที่ชัดเจนเพียงพอ
6.2 สมมติฐานพิเศษ
(1) จะสามารถเข้าครอบครองกรรมสิทธ์ิในทรัพย์สินได้ในที่สุด เนื่องจากได้วางเงินมัดจำการซื้อส่วนหนึ่ง
เอาไว้แล้ว
(2) จะสามารถขอภาระจำยอมจากผู้ถือกรรมสิทธ์ิของถนน เพื่อใช้เป็ นทางเข้าออกของทรัพย์สินได้ โดยที่
ทรัพย์สินเป็นที่ดินตาบอด ไม่มีทางเข้าออกตามกฎหมายในปัจจุบัน
(3) จะสามารถชนะคดีข้อพิพาทและเข้าครอบครองกรรมสิทธ์ในทรัพย์สินได้ โดยขณะที่ทำการประเมินคดียัง
อยู่ในระหว่างการพิจารณาของศาล
(4) จะได้รับใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน สำหรับทรัพย์สินที่ยังอยู่ในระหว่างการวางแผนพัฒนา หรือในระหว่าง
การปรับปรุงพื้นที่ หรืออยู่ในระหว่างการก่อสร้าง
(5) ทรัพย์สินตั้งอยู่ในแนวเวนคืนของรัฐเพื่อก่อสร้างโครงการสาธารณูปโภค ณ วันที่สำรวจไม่สามารถ
ตรวจสอบจากหน่วยงานราชการได้ชัดเจนว่าจะถูกเวนคืนหรือไม่ ผู้ประเมินจึงตั้งสมมติฐานว่าจะไม่ถูก
เวนคืนในที่สุด
(6) กรณีการตั้งสมมติฐานในการประเมินมูลค่าทรัพย์สินในกรณีโครงการยังไม่ก่อสร้าง หรือกรณีการ
ปรับปรุงสภาพทรัพย์สินใหม่ ภายใต้ข้อสมมติฐานทางการตลาดหรือแผนการตลาดในการปรับปรุง
รูปแบบโครงการใหม่โดยยังไม่มีเอกสารสนับสนุนที่ชัดเจน ทั้งนี้ ผู้ประเมินต้องระมัดระวังถึงความเป็นไป
ได้ถึงศักยภาพของโครงการ
52
6.3 เงื่อนไขและข้อจำกัดทั่วไป
ผู้ประเมินอาจกำหนดเงื่อนไขและข้อจำกัดในการประเมินดังต่อไปนี้ ในรายงานการประเมิน
(1) รายงานหรือสำเนารายงานการประเมินมูลค่าทรัพย์สินนี้ ถือเป็นลิขสิทธ์ิของนิติบุคคลบริษัทประเมินมูลค่า
ทรัพย์สิน ผู้ใช้รายงานหรือบุคคลนอกเหนือจากนิติบุคคลบริษัทผู้ประเมินมูลค่าทรัพย์สินไม่มีสิทธินำไป
ตีพิมพ์สิ่งพิมพ์ในรูปแบบใดๆ หรือไม่อาจใช้เพื่อการอื่นใด โดยไม่ได้รับการยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษร
จากบริษัท และรายงานการประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่ถูกต้องสมบูรณ์ของบริษัทต้องมีตราประทับตามแบบ
ของบริษัทในหน้าที่มีการลงนามผูกพันบริษัท และหน้าที่มีการลงนามในฐานะผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน
(2) รายงานการประเมินมูลค่าทรัพย์สินนี้จะนำไปใช้นอกเหนือจากวัตถุประสงค์ที่ระบุไว้ในรายงานมิได้ เว้น
แต่ได้รับความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากบริษัท และความรับผิดชอบของบริษัท จำกัดไว้กับลูกค้าซึ่ง
ได้ระบุไว้ในรายงานการประเมินมูลค่าทรัพย์สินนี้เท่านั้น ไม่ครอบคลุมถึงบุคคลอื่นที่นำรายงานฉบับนี้ไป
ใช้
(3) มูลค่าทรัพย์สินที่ได้วิเคราะห์ไว้และปรากฏในรายงานการประเมินมูลค่าทรัพย์สินนี้ ได้มาจากการวิเคราะห์
ตามสถานการณ์และสภาพแวดล้อมในปัจจุบัน และตามผังและแบบที่ได้รับมา แนวทางการวิเคราะห์นี้ไม่
พึงนำไปใช้อ้างอิงกับการประเมินมูลค่าทรัพย์สินอื่นใด นอกเหนือจากในรายงานฉบับนี้
(4) บริษัทผู้ประเมินมูลค่าทรัพย์สิน ถือว่ารายงานการประเมินมูลค่าทรัพย์สินเป็นความลับ บริษัทจะ
ไม่เผยแพร่ เว้นแต่ได้รับความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากลูกค้า
(5) บริษัทผู้ประเมินมูลค่าทรัพย์สินและผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน ยืนยันว่าไม่มีส่วนได้ส่วนเสียใดๆ ต่อทรัพย์สิน
ที่ประเมินค่านี้ทั้งสิ้นในการรับจ้างทำการประเมินมูลค่าทรัพย์สินนี้ และค่าจ้างที่ได้รับ ไม่ได้เป็นเงื่อนไขที่
ส่งผลกระทบต่อมูลค่าและการประเมินมูลค่าทรัพย์สินในที่นี้ทั้งสิ้น
(6) กรณีที่ผู้ว่าจ้างจำเป็นต้องอ้างบริษัทไปให้การต่อศาล หรือให้ปากคำต่อเจ้าหน้าที่ราชการต่างๆในเรื่อง
เกี่ยวกับการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน บริษัทประเมินมูลค่าทรัพย์สิน ยินดีให้ความร่วมมือกันต่อเมื่อมีการ
แจ้งให้ทราบล่วงหน้าเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนว่าจ้างทำการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน และต้องชำระ
ค่าบริการเพิ่มจากค่าบริการประเมินมูลค่าทรัพย์สินปกติ
(7) ข้อมูลที่เปิดเผยในรายงานประเมิน ไม่ว่าจะเป็นข้อมูลที่มีหรือไม่มี การอ้างอิงถึงแหล่งข้อมูลอื่นใด ต่างก็
เป็นข้อมูลที่ผู้ประเมินพยายามอย่างสุดความสามารถ ในการรวบรวมและตรวจสอบข้อมูลคำกล่าว และ
ผู้ประเมินเชื่อว่าข้อมูลเหล่านี้เป็นข้อมูลที่ถูกต้อง
(8) บริษัทและผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน ถือว่าทรัพย์สินมีกรรมสิทธ์ิ หรือสิทธิครอบครองตามกฎหมายโดย
ถูกต้องตามเอกสารสิทธิฉบับสำนักงานที่ดิน สามารถซื้อขายเปลี่ยนมือได้ ไม่มีภาระผูกพันทางกฎหมายอื่น
ใด ที่จะส่งผลกระทบต่อมูลค่าทรัพย์สินนอกเหนือจากที่ระบุไว้ในรายงานและบริษัทไม่อาจตรวจสอบ
ภาระผูกพันของทรัพย์สิน ซึ่งมิได้จดทะเบียนไว้ ณ สำนักงานที่ดิน
(9) ผู้ประเมินทำการประเมินมูลค่าทรัพย์สินโดยเชื่อว่า สิทธิและข้อจำกัดทางกฎหมายของทรัพย์สินมีความ
ถูกต้อง โดยได้มีการตรวจสอบเอกสารสิทธิปรากฏตามรายละเอียดในรายงาน และพบว่ามีข้อความใน
สาระสำคัญตรงกัน เว้นแต่จะมีการระบุไว้เป็นอย่างอื่นในรายงาน โดยไม่มีการตรวจสอบว่าเอกสารปลอม
แปลงหรือไม่
(10) กรณีสิทธิการเช่า ผู้ประเมินเชื่อว่าข้อมูลที่เกี่ยวกับสัญญาเช่าที่ได้รับบางส่วน หรือทั้งหมด มีความสมบูรณ์
ถูกต้องตามกฎหมาย ปราศจากเงื่อนไขหรือภาระผูกพันที่ได้เปรียบหรือเสียเปรียบนอกเหนือจากที่ระบุไว้
ในรายงาน อันจะส่งผลกระทบมูลค่าของทรัพย์สินที่ประเมิน และผู้ประเมินมิได้ตรวจสอบฐานะทางการ
เงินของผู้เช่าได้โดยไม่มีการค้างชำระค่าเช่าหรือการกระทำที่เป็นการละเมิดสัญญาเช่ามาก่อน
(11) การตรวจสอบตำแหน่งที่ดินไม่ว่าจะเป็นการอ้างอิงจากหมุดหลักเขตที่ตรวจพบระวางที่ดิน เอกสารแปลง
คงเหลือ แปลงข้างเคียง การสอบถามผู้อาศัยข้างเคียง การนำชี้โดยการใช้แผนที่แสดงที่ตั้งของที่ดินที่ได้รับ
จากผู้ว่าจ้าง หรือเป็นการอ้างอิงตามเอกสารราชการ การจัดทำแผนที่แสดงที่ตั้งของทรัพย์สินหรือระยะ
โดยรอบ ซึ่งแสดงไว้ในรายงานการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน เป็นระยะทางโดยประมาณเท่านั้น
(12) ผู้ประเมินมิได้ทำการสำรวจรังวัดตรวจสอบแนวเขตที่ดินเพื่อยืนยันลักษณะรูปแปลง เนื้อที่ดิน ระดับของ
ดิน และแนวเขตที่ดิน และมิได้สำรวจสภาพที่ดินถึงความเหมาะสมสำหรับการพัฒนาโครงการ ทั้งไม่มีการ
ทดสอบคุณสมบัติของดิน การทรุดตัว ตลอดจนวัตถุมีพิษที่อาจมี
(13) กรณีที่เอกสารสิทธิเป็น น.ส.3 และเอกสารสิทธิประเภทอื่นที่ไม่อาจตรวจสอบตำแหน่งที่ดินด้วยเอกสาร
ราชการได้ รวมทั้งอาจมีความคลาดเคลื่อนในเรื่องเนื้อที่ดิน แนวเขตที่ดินและอื่นๆดังนั้นเพื่อประโยชน์
ของผู้เกี่ยวข้องที่ใช้รายงานก่อนการทำนิติกรรมที่สำคัญเกี่ยวกับที่ดินนี้ ควรให้ช่างรังวัดที่ดินทำการรังวัด
สอบเขตเพื่อยืนยันความถูกต้องของตำแหน่งที่ตั้ง เนื้อที่ดิน แนวเขตที่ดิน ระดับที่ดิน และอื่นๆ ก่อน
(14) ผู้ประเมินได้ทำการสำรวจตรวจสอบเบื้องต้นเฉพาะตัวอาคารและส่วนปรับปรุงอื่นตลอดจนน้ำประปา
ระบบไฟฟ้ าและระบบอื่นๆตามลักษณะของการใช้งานทั่วไปเท่านั้น โดยไม่มีการสำรวจ หรือทดสอบ ทาง
วิศวกรรมของอาคารและส่วนปรับปรุงอื่น เกี่ยวกับความแข็งแรง ความปลอดภัย การทรุดตัวของ
โครงสร้าง การใช้วัสดุที่อาจเป็นพิษ ในอาคาร หรือการทดสอบประสิทธิภาพการใช้งานของระบบ
สาธารณูปโภคภายในอาคาร อย่างไรก็ตามผู้ประเมินค่าทรัพย์สินได้ทำการตรวจสอบสภาพโดยทั่วไปของ
อาคารอย่างถี่ถ้วนแล้ว
(15) ผู้ประเมินไม่สามารถยืนยันได้ว่าอาคาร และส่วนปรับปรุงพัฒนาอื่นมีการก่อสร้างตรงตามแบบที่ได้รับ
อนุญาตก่อสร้างหรือไม่ และไม่สามารถยืนยันได้ว่าเนื้อที่อาคารที่แท้จริงมีขนาดเนื้อที่ตรงตามแบบคำนวณ
ที่ได้รับหรือที่ได้ประมาณการหรือไม่
(16) ผู้ประเมินเชื่อว่าอาคารและส่วนปรับปรุงพัฒนาอื่น ได้รับการปลูกสร้างโดยถูกต้องสอดคล้องกับ
ข้อกำหนดผังเมือง กฎหมายควบคุมอาคาร และกฎหมายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง เว้นแต่จะระบุเป็นอย่างอื่นใน
รายงานนี้
เงื่อนไขและข้อจำกัดโดยทั่วไปดังกล่าว เป็นเงื่อนไขและข้อจำกัดในด้านการให้บริการและเงื่อนไขและข้อจำกัดใน
การปฏิบัติงานตามวิชาชีพ ในกรณีที่มีเงื่อนไขและข้อจำกัดเฉพาะกรณีซึ่งมีผลกระทบต่อการประเมินมูลค่า
ทรัพย์สิน ผู้ประเมินจะต้องระบุเงื่อนไขและข้อจำกัดกรณีนั้นๆลงในส่วนที่เกี่ยวข้องในรายงาน
7.1 โดยทั่วไปผู้ประเมินเป็นผู้พิจารณากำหนดรูปแบบการนำเสนอรายงานการประเมินตามความประสงค์ของลูกค้า
โดยการใช้ดุลพินิจกำหนดในรายงานว่าข้อมูลใดควรจะนำเสนอเป็นลำดับก่อนหลังอย่างไร การเลือกกำหนด
รูปแบบใดในการนำเสนอรายงานจะต้องมีรายละเอียดหัวข้อและข้อมูลที่เป็นไปตามมาตรฐานที่กำหนด ในกรณี
ของการให้บริการแก่สถาบันการเงินหากหน่วยงานของรัฐซึ่งมีหน้าที่กำกับดูแลสถาบันการเงิน (ธนาคารแห่ง
ประเทศไทย) ไม่ได้ระบุไว้เป็นอย่างอื่น ผู้ประเมินอาจกำหนดรูปแบบของการนำเสนอรายงานตามความต้องการ
ของสถาบันการเงินได้ แต่ควรจะต้องตระหนักว่า หัวข้อการนำเสนอในรายงานจะต้องครบถ้วนตามหลักเกณฑ์การ
ประเมินที่กำหนดในมาตรฐานวิชาชีพ และเพื่อประโยชน์สำหรับการให้บริการ ผู้ประเมินควรจะต้องทำความ
เข้าใจกับสถาบันการเงินให้ชัดเจน เกี่ยวกับลักษณะของรายงานต่างๆ ตามมาตรฐานวิชาชีพ
7.2 แม้ผู้ประเมินจะมีความเป็นอิสระตามสมควรในการกำหนดรูปแบบการนำเสนอรายงานร่วมกับลูกค้าผู้รับบริการ
ผู้ประเมินต้องตระหนักเช่นกันว่า ควรมีการนำเสนอประเด็นที่ใช้ในการประเมินอย่างครบถ้วน ถึงแม้จะเป็นการ
นำเสนอในลักษณะสรุป และผู้ประเมินจะต้องเก็บรักษากระดาษทำการที่มีรายละเอียดสนับสนุนประเด็นสรุปใน
รายงานอย่างครบถ้วน ทั้งนี้ก็เพื่อประโยชน์ของผู้ประเมินเอง
7.3 ผู้ประเมินจะต้องตระหนักว่าข้อมูลและสาระสำคัญต่างๆ ที่มีผลต่อการทำความเข้าใจในรายงานการประเมิน
จะต้องแสดงไว้ในส่วนของรายงานหน้าสรุปให้ครบถ้วนสมบูรณ์ ทั้งนี้ การนำข้อมูลและสาระสำคัญบางประการ
ไปแสดงไว้ในส่วนอื่นๆของรายงาน อาจทำให้ผู้อ่านรายงานเกิดความเข้าใจผิดและอาจนำไปสู่ความเสียหายที่อาจ
เกิดขึ้นในอนาคต
คำอธิบายทั่วไปในหัวข้อนี้ จะครอบคลุมแนวคิดและหลักการพื้นฐาน ซึ่งจำเป็นสำหรับการทำความเข้าใจกับมาตรฐาน
วิชาชีพเกี่ยวกับการสอบทานและการทบทวนการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน
8.1 การสอบทานการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน เป็นการเสนอความเห็นเกี่ยวกับมูลค่าของทรัพย์สิน โดยผู้ประเมินภายใต้
เงื่อนไขอันจำกัด เพื่อให้ความเห็นเป็นระยะ ๆ อย่างต่อเนื่องจนกว่าจะมีการประเมินมูลค่าทรัพย์สินอีกครั้งหนึ่ง
การสอบทานอาจจะเป็นรายเดือน รายไตรมาส หรือช่วงเวลาอื่นใดก็ได้ หากการประเมินมูลค่าทรัพย์สินจำเป็นต้อง
ดำเนินการในช่วงเวลาที่ยาวกว่า
8.2 เงื่อนไขข้อจำกัดของการสอบทานการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน
8.2.1 เป็นการให้ความเห็นเกี่ยวกับมูลค่าทรัพย์สินโดยผู้ประเมินหรือนิติบุคคลเดิม ซึ่งได้ดำเนินการประเมิน
มูลค่าทรัพย์สินเต็มรูปแบบมาก่อนแล้ว ในการสอบทานการประเมินมูลค่าอาจมีข้อจำกัดในการเข้าสำรวจ
หรือตรวจสอบสภาพภายในทรัพย์สิน หรือมิได้ทำการตรวจสอบเอกสารสิทธิจากสำนักงานที่ดิน เนื่องจาก
สถาบันการเงินผู้รับจำนองและเป็นผู้ว่าจ้างได้ยืนยันความถูกต้องของสภาพทรัพย์สิน เอกสารสิทธ์ิ และ
อื่นๆที่จำเป็นแล้ว
8.2.2 การสอบทานจะดำเนินการได้เฉพาะสำหรับการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน ซึ่งทำโดยผู้ประเมินรายเดียวกัน
สำหรับลูกค้าผู้ว่าจ้างหรือเจ้าของทรัพย์สินนั้นๆ จะไม่มีการสอบทานการประเมินมูลค่าทรัพย์สินซึ่ง
ดำเนินการโดยผู้ประเมินอื่น ทั้งนี้ไม่ว่าจะเป็นทรัพย์สินทั้งหมดหรือบางส่วน
8.2.3 การสอบทานการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน มีเวลาในการทำงานจำกัดกว่าการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน
ตามปกติ
8.3 แนวคิดพื้นฐานของการสอบทานการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน ได้แก่ การยอมรับว่าการประเมินมูลค่าทรัพย์สินโดย
มีตรวจสอบอย่างละเอียดครั้งที่แล้วถูกต้องสมบูรณ์ ณ วันที่ประเมินมูลค่า และได้ยึดถือเป็นบรรทัดฐานสำหรับการ
สอบทานครั้งต่อๆมา ดังนั้น ในการสอบทานการประเมินมูลค่าทรัพย์สินผู้ประเมินจึงจะให้ความสนใจเฉพาะ
สำหรับการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญในช่วงเวลาที่ผ่านมา ทั้งนี้ เว้นเสียแต่ว่าได้มีการตรวจสอบพบความแตกต่างอย่าง
มีนัยสำคัญในทรัพย์สินที่ทำการการประเมินมูลค่า จะต้องมีการระบุรายละเอียดการเปลี่ยนแปลงไว้อย่างชัดเจนใน
รายงาน โดยมูลค่าทรัพย์สินที่ทำการประเมินอาจพิจารณารวมถึงรายการเปลี่ยนแปลงหรือยังไม่รวมถึงการ
เปลี่ยนแปลงในทรัพย์สินที่ทำการประเมินได้ เช่น กรณีไม่สามารถเข้าสำรวจและตรวจสอบภายในอาคารทรัพย์สิน
ได้ แต่จากการสังเกตภายนอกที่ดินทรัพย์สิน พบว่าอาคารบางรายการได้ถูกรื้อถอนไปแล้วจึงไม่ทำการประเมิน
มูลค่า และตัดออกจากมูลค่าที่เคยได้ประเมินไว้ หรือทรัพย์สินมีการปลูกสร้างอาคารเพิ่มขึ้นใหม่ แต่ไม่สามารถเข้า
สำรวจ ตรวจสภาพ วัดระยะภายในอาคารได้ จึงยังไม่ทำการประเมินมูลค่า เป็นต้น
8.4 รูปแบบการนำเสนอรายงานการสอบทานการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน จะต้องเป็นไปตามมาตรฐานที่กำหนด
8.5 การทบทวนการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน ต้องได้รับคำสั่งจ้างจากสถาบันการเงินหรือลูกค้ารายเดิม จะมีการออก
สำรวจเพื่อเก็บรวบรวมข้อมูลตลาดและปัจจัยแวดล้อมภายนอกบริเวณทรัพย์สิน แต่ผู้ประเมินอาจจะไม่ได้รับความ
ร่วมมือจากเจ้าของทรัพย์สินให้เข้าทำการสำรวจภายในทรัพย์สิน ผู้ทบทวนการประเมินต้องระบุข้อจำกัดดังกล่าว
ในรายงานการทบทวนการประเมินมูลค่าทรัพย์สินอย่างชัดเจน
8.6 หลักเกณฑ์ในการพิจารณาว่าเป็นการทบทวนการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน จะต้องมีองค์ประกอบเหล่านี้ครบถ้วน
หากมีองค์ประกอบใดขาดหายไป จะถือว่าไม่เป็นการทบทวนการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน
1) ต้องเป็นลูกค้ารายเดิม
2) ต้องเป็นนิติบุคคลรายเดิมที่เคยประเมินมูลค่าทรัพย์สินเต็มรูปแบบมาก่อนเป็นผู้ดำเนินการประเมินซ้ำ
3) วัตถุประสงค์ในการนำไปใช้ของรายงานต้องมีความเชื่อมโยงสอดคล้องกับวัตถุประสงค์ที่ระบุในรายงาน
การประเมินมูลค่าทรัพย์สินครั้งแรก หรือรายงานการทบทวนการประเมินมูลค่าทรัพย์สินครั้งล่าสุด
ที่ผ่านมา
4) ระบุว่าเป็นรายงานการทบทวนการประเมินมูลค่าทรัพย์สินในส่วนของปกรายงาน หรือหน้าแรกของ
รายงาน
5) สาระสำคัญในรายงานการทบทวนการประเมินมูลค่าทรัพย์สินต้องครบถ้วนตามมาตรฐานที่ 10
9.1 ผู้ประเมินควรให้ความสำคัญกับเอกสารและข้อมูลประกอบการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน และตู้เก็บเอกสารและ
ข้อมูลดังกล่าว เพื่อใช้เป็นหลักฐานในการชี้แจง ในกรณีที่อาจเกิดปัญหาในงานที่ประเมิน หรือในกรณีที่ผู้ประเมิน
อาจถูกกล่าวโทษร้องทุกข์ขึ้นภายหลังจากการประเมินซึ่งเป็ นเวลายาวนานเกินกว่าที่ผู้ประเมินสามารถจดจำ
รายละเอียดได้
9.2 เอกสารและข้อมูลที่ควรจัดเก็บ ได้แก่
9.2.1 หนังสือคำสั่งว่าจ้างงาน
9.2.2 ข้อมูลที่ได้รับจากลูกค้าผู้รับบริการ
9.2.3 ข้อมูลเกี่ยวกับทรัพย์สิน
9.2.4 ข้อมูลจากการสำรวจทรัพย์สินและรายละเอียดเกี่ยวกับข้อมูลตลาด
9.2.5 รายละเอียดเกี่ยวกับการคำนวณพื้นที่อาคารและสิ่งปลูกสร้าง
9.2.6 ข้อมูลที่ตรวจสอบจากหน่วยงานราชการ
9.2.7 ข้อมูลการวิเคราะห์และประเมินมูลค่า
9.2.8 ข้อมูลเกี่ยวกับสมมติฐาน เงื่อนไขและข้อจำกัดต่างๆ
9.2.9 เอกสารประกอบการคำนวณ
9.2.10 เอกสารประกอบการพิจารณาอนุมัติมูลค่าภายในองค์กรหรือนิติบุคคลที่ผู้ประเมินสังกัด
10.1 การใช้ขนาดของที่ดินหรืออาคารนั้น ควรมีการตรวจสอบระยะและขนาดทุกครั้งเมื่อสอบทานกับข้อมูล ขนาดที่ดิน
และอาคารสิ่งปลูกสร้างที่ได้รับ เพื่อให้มั่นใจว่าข้อมูลขนาดที่จะนำมาใช้วิเคราะห์นั้นมีความถูกต้องใกล้เคียงกัน
อย่างไรก็ดี ระยะของที่ดินและอาคารสิ่งปลูกสร้างเป็นระยะโดยประมาณโดยใช้เครื่องวัดระยะที่บุคคลทั่วไปใช้
มิได้ใช้เครื่องมือในการรังวัดหรือเครื่องมือพิเศษ ภายใต้ข้อจำกัดของการสำรวจในแต่กรณี
10.2 การใช้ขนาดของอาคารสำหรับอาคารแต่ละประเภทนั้นอาจมีความแตกต่างกัน ดังนั้น ผู้ประเมินจะต้องเลือกใช้
ขนาดของอาคารให้เหมาะสม เช่น การประเมินโดยวิธีต้นทุนต่อหน่วยพื้นที่ (Square-Meter Method) พื้นที่ที่ใช้
คำนวณอาจรวมถึงพื้นที่เสาและบันได ขณะที่พื้นที่เพื่อการเช่าอาจจะต้องหักพื้นที่เสาออกก่อน ดังนั้น ผู้ประเมิน
จะต้องสอบถามเพื่อยืนยันกับลูกค้าผู้รับบริการถึงหลักเกณฑ์ในการคำนวณพื้นที่เพื่อใช้คำนวณหาค่าเช่า
10.3 ผู้ประเมินควรต้องจำแนกประเภทของพื้นที่ในอาคารให้เหมาะสม ในกรณีของการใช้วิธีต้นทุนต่อหน่วยพื้นที่ เพื่อ
สามารถคำนวณหาราคาต้นทุนได้เหมาะสม เช่น การจำแนกพื้นที่ภายในอาคารเป็นพื้นที่ใช้สอย พื้นที่ส่วนระเบียง
และพื้นที่ชั้นจอดรถใต้ดิน เป็นต้น