มาตรฐานการประเมินมูลค่าทรัพย์สินฉบับนี้ประกอบด้วยเนื้อหาของมาตรฐานวิชาชีพ สิบสามมาตรฐานสำหรับใช้เป็นบรรทัดฐานหลักของผู้ประเมินมูลค่าทรัพย์สินในการปฏิบัติงานทางวิชาชีพให้เป็นไปตามมาตรฐาน อีกทั้งเป็นมาตรฐานทางวิชาชีพขั้นต่ำที่ผู้ประเมินต้องปฏิบัติตาม ทั้งนี้ โดยมีคำอธิบายทั่วไปในหมวดที่สามเป็นเครื่องมือที่ช่วยให้ผู้ประเมินมีความเข้าใจในหลักการที่ใช้ในการกำหนดมาตรฐานวิชาชีพและปฏิบัติตามมาตรฐานวิชาชีพด้วยความเข้าใจที่ถูกต้อง
“มาตรฐานวิชาชีพ(Standards)” เป็นบรรทัดฐานในการปฏิบัติงานที่กำหนดจากแนวปฏิบัติ
ที่ดี (good practice) ซึ่งอาจรวบรวมมาได้จากจิตสำนึกหรือความรู้สึกผิดชอบส่วนบุคคล กฎเกณฑ์ที่กำหนด โดยสมาคมวิชาชีพหรือโดยกฎหมาย ซึ่งจะรวมถึงแนวปฏิบัติทางวิชาชีพตลอดจนความสามารถทางวิชาชีพโดยเนื้อหาจะไม่ค่อยมีการเปลี่ยนแปลงหรือเปลี่ยนแปลงช้า” ในขณะที่ “วิธีการประเมิน (Valuation Methodology)” จะเป็นเรื่องของวิธีการหรือเทคนิคการวิเคราะห์ที่นำมาใช้ในการประเมิน ซึ่งเป็นสิ่งที่รับรู้ และนำมาใช้กันในตลาด และเป็นผลเนื่องมาจากตลาดซึ่งมีการเปลี่ยนแปลงอยู่ตลอดเวลาซึ่งผู้ประเมินมีหน้าที่ ต้องศึกษาวิเคราะห์ธุรกรรมที่เกิดขึ้นในตลาด และประยุกต์ใช้ให้เหมาะสม
อย่างไรก็ดีเนื่องจากการปฏิบัติทางวิชาชีพด้านการประเมินมูลค่าทรัพย์สินในประเทศไทย ยังขาดความเห็นพ้องร่วมกันที่ชัดเจนเกี่ยวกับวิธีการประเมิน ดังนั้น เนื้อหาในบางส่วนของมาตรฐานวิชาชีพฉบับนี้จึงยังจำเป็นต้องกล่าวถึงวิธีการประเมินหรือเทคนิคการประเมิน เพื่อให้เกิดความเข้าใจที่ถูกต้องร่วมกัน ระหว่างผู้ประกอบวิชาชีพ
นิยามและความหมายของคำที่เกี่ยวข้องในหมวดนี้ จะเน้นเฉพาะคำที่ใช้ในมาตรฐานวิชาชีพการประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่อาจไม่สามารถเข้าใจได้ทันที หรืออาจสื่อความหมายไม่ครอบคลุมเพียงพอ หรืออาจตีความคลาดเคลื่อนไปจากความหมายที่กำหนดได้ แต่ไม่รวมถึงคำทางเทคนิคซึ่งจะมีการให้คำอธิบาย ไว้แล้วในคำอธิบายทั่วไปในหัวข้อที่เกี่ยวข้องในมาตรฐานวิชาชีพการประเมินมูลค่าทรัพย์สินฉบับนี้
วันบังคับใช้มาตรฐานวิชาชีพการประเมินมูลค่าทรัพย์สินมาตรฐานวิชาชการประเมินมูลค่าทรัพย์สินให้มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่1 กรกฎาคม 2548 เป็นต้นไป
“มูลค่าตลาด” หมายถึง มูลค่าเป็นตัวเงินซึ่งประมาณว่า เป็นราคาของทรัพย์สินที่ใช้ตกลงซื้อขายกันได้ ระหว่างผู้เต็มใจขายกับผู้เต็มใจซื้อ ณ วันที่ประเมิน ภายใต้เงื่อนไขการซื้อขายปกติที่ผู้ซื้อผู้ขายไม่มี ผลประโยชน์เกี่ยวเนื่องกัน โดยได้มีการเสนอขายทรัพย์สินในระยะเวลาพอสมควร และโดยที่ทั้งสองฝ่าย ได้ตกลงซื้อขายด้วยความรอบรู้อย่างรอบคอบและปราศจากภาวะกดดัน ทั้งนี้ ให้ถือด้วยว่าสามารถ โอนสิทธิตามกฎหมายในทรัพย์สินได้โดยทั่วไป
“มูลค่าสิทธิการเช่า” หมายถึง มูลค่าอันเกิดจากความเป็นเจ้าของสิทธิในการครอบครองและใช้ประโยชน์ ในทรัพย์สินซึ่งได้รับจากเงื่อนไขตามสัญญาเช่า อันเป็นไปตามข้อตกลงในสัญญาและมีระยะเวลาสิ้นสุด ที่แน่นอน โดยแลกเปลี่ยนกับการชำระค่าเช่าล่วงหน้าหรือค่าเช่าตามระยะเวลา มูลค่าสิทธิการเช่าจะมีค่า เป็นบวกเมื่อค่าเช่าตลาดสูงกว่าค่าเช่าตามสัญญาและในกรณีที่ค่าเช่าตามสัญญาสูงกว่าค่าเช่าตลาดมูลค่า สิทธิการเช่าอาจจะมีค่าเป็นลบหรือเป็นศูนย์
“มูลค่าบังคับขาย” หมายถึง มูลค่าที่ไม่ถือว่าเป็นมูลค่าตลาดตามนิยามที่กำหนดโดยครบถ้วนสมบูรณ์ แต่เป็น มูลค่าภายใต้เงื่อนไขที่ผู้ขายกำหนดระยะเวลาการขายที่สั้นกว่าระยะเวลาปกติเมื่อคำนึงถึงลักษณะทำเลที่ตั้งและสภาวะตลาดของทรัพย์สินนั้น หรืออาจหมายถึงความเกี่ยวข้องของผู้ขายที่ไม่เต็มใจขายและผู้ซื้อคนเดียว หรือหลายคนซึ่งทำการซื้อโดยรู้ถึงข้อเสียเปรียบของผู้ขายทรัพย์สินนั้น
“ทรัพย์สินที่มีลักษณะเฉพาะตัว” หมายถึง ทรัพย์สินซึ่งมีการออกแบบ รูปร่าง ขนาด ที่ตั้งของทรัพย์สิน หรือการใช้ประโยชน์ที่มีลักษณะที่แตกต่างไปจากทรัพย์สินโดยทั่วไป และยังอาจหมายความรวมถึง ทรัพย์สินที่มีการซื้อขายน้อยหรือไม่มีการซื้อขายในตลาดเลย เว้นแต่เป็นการซื้อขายทรัพย์สินในฐานะ ที่เป็นส่วนหนึ่งของการซื้อขายกิจการ
“การประเมินมูลค่าทรัพย์สินเพื่อวัตถุประสงค์สาธารณะ” หมายถึง การประเมินมูลค่าทรัพย์สินสำหรับกิจการ ที่มีการระดมทุนในตลาดทุนหรือเพื่อประโยชน์ในการทำธุรกรรมในตลาดทุน ซึ่งรวมถึงการประเมินมูลค่า ทรัพย์สินของบริษัทที่ออกหลักทรัพย์ การประเมินมูลค่าหลักประกันการออกหุ้นกู้มีประกัน การประเมิน มูลค่าทรัพย์สินสำหรับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ การประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่ใช้เป็นสิ่งตอบแทน ในการทำรายการเพื่อครอบงำกิจการ และการทำรายการระหว่างบุคคลที่เกี่ยวข้องกันตามหลักเกณฑ์ ของคณะกรรมการ ก.ล.ต. และตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย
“พอร์ตโฟลิโอ (Portfolio)” หมายถึง กลุ่มของทรัพย์สินตั้งแต่สองชิ้นขึ้นไปที่ถูกครอบครองสิทธิ ตามกฎหมายหรือบริหารโดยนิติบุคคลหรือบุคคลเดียวกัน การประเมินมลคากลุ่มของทรัพย์สินอาจให้
มูลค่าที่แตกต่างกันหากใช้สมมติฐานที่ไม่เหมือนกัน กล่าวคือมูลค่าสำหรับกรณีที่เสนอขายทรัพย์สิน
แยกอย่างเป็นอิสระจากกันให้กับผู้ซื้อหลายราย(ซึ่งทำให้มูลค่ารวมของกลุ่มทรัพย์สินเท่ากับผลรวม
ของมูลค่าของทรัพย์สินแต่ละชน) กับกรณีที่เสนอขายทรัพย์สินทุกชิ้นพร้อมกันในคราวเดียวแก่ผู้ซื้อ รายเดียว (ซึ่งอาจให้มูลค่ารวมสูงหรือต่ำกว่ากรณีแรก)
“มูลค่าสุดท้าย (Terminal/Reversionary Value)” หมายถึง มูลค่าของทรัพย์สินเมื่อสิ้นสุดปีสุดท้าย ของการครอบครองสิทธิตามกฎหมายในทรัพย์สินนั้น หรืออาจหมายถึงมูลค่าขายต่อ (resale value) ของทรัพย์สิน ณ เวลานั้น โดยทั่วไปจะคำนวณโดยประมาณรายได้ที่คาดวาจะได้รับในปีถัดจากปีสุดท้าย ของการดำเนินงาน แล้วทำการประเมินมูลค่าด้วยวธคิดผลตอบแทนทางตรง
มาตรฐานเกี่ยวกับคุณสมบัติของผู้ประเมิน เป็นมาตรฐานที่ระบุถึงคุณสมบัติ ความรู้ความสามารถและ ประสบการณ์ที่ผู้ประเมินพึงมี ตลอดจนสิ่งที่ผู้ประเมินจะต้องรับรู้และปฏิบัติตามในส่วนที่เกี่ยวกับบทบาท หน้าที่และแนวปฏิบัติที่ถูกต้อง ภายใต้เงื่อนไขและสถานการณ์ต่างๆที่ผู้ประเมินจะต้องเผชิญในการ
ให้บริการแก่ลูกค้าผู้รับบริการ ทั้งนี้ เพื่อให้มั่นใจได้ว่านอกจากผู้ประเมินจะต้องเป็นผู้ที่มีความรู้และประสบการณ์ที่เหมาะสมแล้ว ยังต้องเข้าใจและทำหน้าที่ตามบทบาทที่ถูกต้องในการให้บริการแก่ลูกค้า
ตลอดจนต้องมีความเป็นอิสระในการปฏิบัติหน้าที่ด้วย
ผู้ประเมินที่จะปฏิบัติงานประเมินมูลค่าทรัพย์สินต้องมีคุณสมบัติ ดังนี้
1.1 ผู้ประเมินต้องมีความรู้ ความสามารถและประสบการณ์ทางวิชาชีพซึ่งพิจารณาได้ว่าเพียงพอสำหรับ การประเมินมูลค่าทรัพย์สินให้เหมาะสมกับวัตถุประสงค์การประเมิน ประเภททรัพย์สิน และ เป็นไปตามมาตรฐานและจรรยาบรรณวิชาชีพ
1.2 ผู้ประเมินต้องมีคุณสมบัติขั้นต่ำทางวิชาชีพตามที่กำหนดโดยกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการกำกับดูแล ผู้ประเมิน รวมถึงข้อกำหนดของหน่วยงานรัฐที่กำกับดูแลและสมาคมวิชาชีพ ทั้งนี้ คุณสมบัติขั้นต่ำ ทางวิชาชีพให้หมายความรวมถึงคุณวุฒิขั้นต่ำทางการศึกษาหรือการผ่านการอบรมตามที่ได้รับความ เห็นชอบจากหน่วยงานที่กำกับดูแลหรือสมาคมวิชาชีพและความสามารถประสบการณ์ในวิชาชีพ
1.3 ผู้ประเมินตั้งแต่สองรายขึ้นไปซึ่งได้รับมอบหมายจากลูกค้าผู้รับบริการให้ประเมินมูลค่าทรัพย์สินร่วมกัน โดยไม่มีความเป็นอิสระจากกัน ผู้ประเมินทุกรายนั้นต้องลงนามรับรองมูลค่าประเมินในรายงาน การประเมินมูลค่าทรัพย์สินร่วมกัน เพื่อแสดงความรับผิดชอบในผลงานในฐานะ “ ผู้ประเมินร่วม”
1.4 ผู้ประเมินต้องแจ้งให้ลูกค้าผู้รับบริการทราบถึงความจำเป็นกรณีที่ต้องว่าจ้าง“ ผู้ประเมินเพิ่มเติม” เพื่อประเมินมูลค่าทรัพย์สินบางรายการ และต้องได้รับการยอมรับจากลูกค้าผู้รับบริการก่อนการว่าจ้าง ผู้ประเมินเพิ่มเติม ทั้งนี้ ผู้ประเมินมีหน้าที่ต้องตรวจสอบคุณสมบัติทางวิชาชีพของผู้ประเมินเพิ่มเติม ว่ามีคุณสมบัติเหมาะสมเพียงพอสำหรับการประเมินมูลค่าทรัพย์สินรายการนั้น ๆ
1.5 ผู้ประเมินมีหน้าที่ให้คำแนะนำแก่ลูกค้าผู้รับบริการหากเห็นว่า ควรมีการว่าจ้างผู้ชำนาญการในวิชาชีพอื่น เพื่อศึกษาและรายงานผลสำหรับลักษณะที่สำคัญบางประการเกี่ยวกับทรัพย์สินที่ประเมิน เป็นต้นว่า การสำรวจโครงสร้างอาคาร การสำรวจผลกระทบสิ่งแวดล้อม การสำรวจระบบภายในอาคาร ในกรณี ที่ผู้ประเมินเห็นว่าผลการศึกษานั้นมีผลกระทบและมีความจำเป็นต่อการพิจารณากำหนดมูลค่าตลาด
1.6 กรณีที่ผู้ประเมินมีหน้าที่ต้องตรวจสอบความเหมาะสมเพียงพอของคุณสมบัติทางวิชาชีพของ “ผู้ประเมินเพิ่มเติม” ในประเทศอื่นที่ทรัพย์สินที่ประเมินตั้งอยู่ ผู้ประเมินอาจไม่จำเป็นต้อง รับผิดชอบในผลงานของผู้ประเมินเพิ่มเติมนั้น หากได้ใช้ความระมัดระวังรอบคอบในการ
ดำเนินการตรวจสอบข้อมูลเกี่ยวกับคุณสมบัติทางวิชาชีพว่าถูกต้องเหมาะสมจากหน่วยงานรัฐ และ/หรือองค์กรทางวิชาชีพโดยเหมาะสมแล้ว
1.7 ผู้ประเมินมีหน้าที่ต้องเปิดเผยเป็นลายลักษณ์อักษรเกี่ยวกับความเกี่ยวข้องใดๆ ที่ผ่านมาและที่มีอยู่ ณ วันที่รับงานประเมินกับลูกค้าผู้รับบริการหรือกับทรัพย์สินที่ประเมิน เพื่อให้ผู้ใช้ประโยชน์จาก รายงานการประเมินมูลค่าทรัพย์สินสามารถประเมินความเป็นอิสระของผู้ประเมินได้
1.8 ผู้ประเมินต้องมีความเป็นอิสระและไม่มีความขัดแย้งทางผลประโยชน์หรือเกี่ยวข้องในเชิงผลประโยชน์ ทั้งทางตรงและทางอ้อมในทรัพย์สินที่ประเมินและลูกค้าผู้รับบริการ
1.9 ในการพิจารณาความเป็นอิสระและความขัดแย้งทางผลประโยชน์ของผู้ประเมิน ให้หมายถึงผู้ประเมิน ต้องปฏิบัติงานด้วยความเป็นอิสระจากบุคคลหรือนิติบุคคลที่เป็นเจ้าของหรือมีส่วนเกี่ยวข้องทั้งทางตรง และทางอ้อมกับทรัพย์สินที่ประเมินและลูกค้าผู้รับบริการ และต้องไม่เคยเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินที่ประเมิน ในลักษณะและภายในระยะเวลาที่กำหนดกับบุคคลหรือนิติบุคคลนั้น ทั้งนี้ โดยมีหลักเกณฑ์การพิจารณา ความขัดแย้งทางผลประโยชน์ ดังนี้
1.9.1 บริษัทประเมินมูลค่าทรัพย์สิน หรือกรรมการ หรือผู้บริหารที่มีอำนาจในการตัดสินใจหรือ มีอำนาจควบคุมีการบริหาร หรือผู้ประเมิน หรือผู้ถือหุ้นรายใหญ่ ของบริษัทประเมินมูลค่า ทรัพย์สิน เป็นผู้ถือหุ้นไม่ว่าโดยทางตรงหรือทางอ้อมในลูกค้าผู้รับบริการหรือนิติบุคคล ที่เป็นผู้ถือสิทธิตามกฎหมายในทรัพย์สิน
1.9.2 ลูกค้าผู้รับบริการ หรือผู้ถือหุ้นรายใหญ่หรือกรรมการของลูกค้าผู้รับบริการ หรือนิติบุคคล ที่เป็นผู้ถือสิทธิตามกฎหมายในทรัพย์สิน เป็นผู้ถือหุ้นไม่ว่าโดยทางตรงหรือทางอ้อม ในบริษัทประเมินมูลค่าทรัพย์สิน
1.9.3 กรรมการ หรือผู้บริหารที่มีอำนาจในการตัดสินใจหรือมีอำนาจควบคุมีการบริหาร หรือ ผู้ประเมิน หรือผู้ถือหุ้นรายใหญ่ ของบริษัทประเมินมูลค่าทรัพย์สิน เป็นกรรมการ หรือ ผู้บริหารที่มีอำนาจในการตัดสินใจหรือมีอำนาจควบคุมการบริหารในลูกค้าผู้รับบริการ หรือนิติบุคคลที่เป็นผู้ถือสิทธิตามกฎหมายในทรัพย์สิน
1.9.4 ลูกค้าผู้รับบริการ หรือผู้ถือหุ้นรายใหญ่หรือกรรมการของลูกค้าผู้รับบริการ หรือนิติบุคคล ที่เป็นผู้ถือสิทธิตามกฎหมายในทรัพย์สิน เป็นกรรมการ หรือผู้บริหารที่มีอำนาจในการ ตัดสินใจหรือมีอำนาจควบคุมีการบริหาร หรือผู้ประเมิน ของบริษัทประเมินมูลค่าทรัพย์สิน
1.9.5 บริษัทประเมินมูลค่าทรัพย์สิน หรือกรรมการ หรือผู้บริหารที่มีอำนาจในการตัดสินใจหรือ
มีอำนาจควบคุมีการบริหาร หรือผู้ประเมิน ของบริษัทประเมินมูลค่าทรัพย์สิน มีความเกี่ยวข้อง หรือมีส่วนได้เสียไม่ว่าทางตรงหรือทางอ้อมกับลูกค้าผู้รับบริการหรือกับทรัพย์สินที่ประเมิน ในลักษณะที่อาจเป็นเหตุให้ขาดความเป็นอิสระในการทำหน้าที่เป็นผู้ประเมินมูลค่าทรัพย์สิน
1.9.6 บริษัทประเมินมูลค่าทรัพย์สินเป็นตัวแทนหรือนายหน้าจำหน่ายทรัพย์สินที่ประเมินมูลค่านั้น ในวันที่จัดทำรายงานการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน หรือเคยเป็นหรือคาดว่าจะเป็นตัวแทนหรือ นายหน้าจำหน่ายทรัพย์สินที่ประเมินมูลค่านั้น ภายในระยะเวลาสองปก่อนหรือหลังวันที่
จัดทำรายงานการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน
หลักเกณฑ์การประเมินเพื่อกำหนดมูลค่าตลาด หมายถึง การประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่สามารถอ้างอิง
ข้อมูลธุรกรรมการซื้อขายซึ่งเกิดขึ้นในตลาด โดยข้อมูลต้องมความเหมาะสมและเพียงพอที่จะใช้ เปรียบเทียบเพื่อกำหนดมูลค่าตลาดของทรัพย์สินนั้น
การประเมินเพื่อกำหนดมูลค่าตลาด ผู้ประเมินต้องปฏิบัติตามหลักเกณฑ์ดังต่อไปนี้
2.1 ต้องพิจารณาถึงการใช้ประโยชน์สูงสุดของทรัพย์สิน(Highest and Best Use) โดยต้องเข้าใจและ สามารถวิเคราะห์การใช้ประโยชน์สูงสุดของทรัพย์สินได้ ทั้งนี้ ในการพิจารณาการใช้ประโยชน์ สูงสุดของทรัพย์สินให้หมายถึงการใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินที่ดีที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ภายใต้เงื่อนไข ที่เป็นไปตามข้อกำหนดทางกฎหมาย ความเหมาะสมทางกายภาพ ความเป็นไปได้ทางการตลาดและ ทางการเงิน ซึ่งส่งผลโดยรวมให้ทรัพย์สินมีมูลค่าสูงสุด
2.2 ข้อมูลที่นำมาใช้วิเคราะห์และเปรียบเทียบจะต้องได้จากข้อมูลตลาดโดยทั้งสิ้นในกรณีที่มีข้อมูลบางส่วน
ที่ใช้ในการกำหนดมูลค่าตลาดเป็นข้อมูลที่มิได้มาจากข้อมูลตลาด ต้องเปิดเผยสาเหตุที่ไม่สามารถ หาข้อมูลตลาดได้ ความเหมาะสมของข้อมูลที่นำมาใช้เป็นตัวแทนของข้อมูลตลาด และระบุข้อจำกัด ที่ไม่ได้ใช้ข้อมูลตลาดข้างต้นประกอบการแสดงความเห็นเกี่ยวกับมูลค่าตลาดที่ประเมินได้ให้ชัดเจน2.3 ต้องใช้ข้อมูลตลาดหรือหลักฐานการซื้อขายในตลาดของทรัพย์สินที่คล้ายคลึงกันโดยมีทำเลที่ตั้งอยู่ใน
พื้นที่เดียวกัน ใกล้เคียงกัน มีลักษณะ/สภาพสามารถเปรียบเทียบกันได้ตลอดจนมีการใช้ประโยชน์ สูงสุดคล้ายคลึงกัน
2.4 ข้อมูลตลาดที่นำมาใช้เปรียบเทียบเพื่อกำหนดมูลค่าตลาดต้องมีความเหมาะสมและเพียงพอที่จะ ใช้กำหนดมูลค่าตลาด โดยต้องมีการจัดเตรียมข้อมูลตลาดเปรียบเทียบที่เชื่อถือได้ และสะท้อนถึง มูลค่าตลาดอย่างชัดเจน
2.5 หลักเกณฑ์ที่ใช้ในการประเมินต้องสอดคล้องกับวัตถุประสงค์ของการประเมินซึ่งเป็นไปตาม ที่กำหนดในมาตรฐานการประเมินมูลค่าทรัพย์สินเกี่ยวกับวัตถุประสงค์ของการประเมิน
2.6 ต้องมีความรอบคอบและมีความเข้าใจในการเลือกวิธีการประเมินตลอดจนเทคนิคต่างๆ เพื่อที่จะ นำไปหามูลค่าตลาดได้อย่างถูกต้อง น่าเชื่อถือ และจะต้องทำการสำรวจตรวจสอบ และอธิบาย รายละเอียดทรัพย์สิน รวมทั้งเงื่อนไขและข้อจำกัดอื่นๆได้อย่างชัดเจน
2.7 ต้องเลือกใช้วิธีการประเมินที่เหมาะสม ได้แก่ วิธีเปรียบเทียบราคาตลาด(Market Approach) วิธีพิจารณาจากรายได้ (Income Approach) วิธีคิดจากต้นทุน (Cost Approach) วิธีคำนวณมูลค่า คงเหลือ (Residual Method) หรือวิธีอื่นๆ ที่เป็นที่ยอมรับโดยทั่วไปในวิชาชีพ
2.8 ต้องพิจารณาสิทธิครอบครองของทรัพย์สินที่ประเมิน และหากทรัพย์สินติดภาระผูกพันเกี่ยวกับ
สัญญาเช่า ให้พิจารณาถึงผู้เช่า ผู้ให้เช่าและเจ้าของกรรมสิทธิ์สมบูรณ์ด้วยทุกครั้งเพื่อจะได้กำหนด
วิธีการประเมินอย่างถูกต้อง
2.9 ในการประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่มีเจ้าของผู้ถือกรรมสิทธิ์เป็นผู้ครอบครองการใช้ประโยชน์ในทรัพย์สิน
ผู้ประเมินจะต้องทำการประเมินภายใต้เงอนไขที่สามารถโยกย้ายผู้ครอบครองการใช้ประโยชน์เดิม
ออกไป และผู้ซื้อหรือผู้เช่ารายใหม่สามารถเข้าใช้ประโยชน์ได้ทันที(vacant possession)
2.10 ในการประเมินมูลค่าทรัพย์สินซึ่งได้มีการให้เช่าพื้นที่เพื่อครอบครองการใช้ประโยชน์ไปแล้ว ผู้ประเมิน จะต้องประเมินมูลค่าตลาดโดยพิจารณาถึงภาระผูกพันตามสัญญาเช่า(Market Value Subject to Existing Leases) หากการให้เช่าหรือสัญญาเช่าที่ผู้ให้เช่าและผู้เช่ามีผลประโยชน์เกี่ยวเนื่องกัน ผู้ประเมินจะต้อง พิจารณาเงื่อนไขการเช่าให้เหมาะสมกับหลักเกณฑ์การประเมินเพื่อกำหนดมูลค่าตลาด
2.11 ในการประเมินมูลค่าสิทธิการเช่าในทรัพย์สินหรือมูลค่าสิทธิการเช่าของผู้เช่า(Market Value of Leasehold Interests) ผู้ประเมินต้องทำการตรวจสอบเงื่อนไขของสัญญาเช่าอย่างละเอียดเพื่อศึกษา ถึงผลกระทบที่อาจมีต่อมูลค่าของการเข้าครอบครองสิทธิการเช่าโดยเฉพาะอย่างยิ่งความสามารถ ที่จะโอนสิทธิหรือให้เช่าช่วงให้กับผู้รับโอนสิทธิหรือผู้เช่าช่วงได้
2.12 ในการประเมินมูลค่าทรัพย์สินซึ่งติดภาระผูกพันการเช่าระยะยาว(Market Value of a Property Subject to Long Term Leases) หรือมูลค่าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินในฐานะของผู้ให้เช่า (Market Value of Leased Fee Interests) ผู้ประเมินจะต้องทำการตรวจสอบเงื่อนไขของสัญญาเช่าในรายละเอียด เพื่อศึกษา ถึงผลกระทบที่อาจมีต่อมูลค่า โดยเฉพาะในส่วนที่เกี่ยวกับเสถียรภาพของรายได้จากการเช่า อันอาจ รวมถึงอัตราค่าเช่า ระยะเวลา อัตราการปรับค่าเช่า และค่าใช้จ่ายดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์สินที่ให้เช่า ตลอดจนการประกันภัยที่เกี่ยวข้อง
2.13 ในการประเมินมูลค่าตลาดของทรัพย์สินที่ยังก่อสร้างไม่เสร็จ ณ สภาพปัจจุบันภายใต้สมมติฐานและ
เงื่อนไขที่จะมีการก่อสร้างจนเสร็จสมบูรณ์ตามแบบ(Valuation on a Completed Basis) ผู้ประเมินต้อง ให้ความเห็นโดยพิจารณาถึงภาวะตลาดที่ปรากฏ ณ วันที่ประเมิน โดยตั้งสมมติฐานเพิ่มเติมวาได้มีการ ก่อสร้างตรงตามแบบและรายละเอียดที่ผู้ประเมินได้รับซึ่งหมายความรวมถึงแบบก่อสร้างตามที่ปรากฏ ในใบอนุญาตปลูกสร้าง รายละเอียดทางวิศวกรรมและสถาปัตยกรรม รายละเอียดต้นทุนก่อสร้างที่ได้ ตกลงไปแล้วกับผู้รับเหมาก่อสร้าง และรายละเอียดสัญญาเช่าพื้นที่ล่วงหน้าที่อาจมี นอกจากนี้ มูลค่า ที่ประเมินได้ในครั้งแรกในขณะที่การก่อสร้างยังไม่แล้วเสร็จอาจเปลี่ยนแปลงไปได้ในภายหลัง เมื่อการก่อสร้างเสร็จสิ้นสมบูรณ์ ผู้ประเมินจึงควรทำความตกลงกับลูกค้าผู้รับบริการเป็นการล่วงหน้า เพื่อขอให้ผู้ประเมินได้มีโอกาสเข้าไปตรวจสอบทรัพย์สินอีกครั้งหนึ่งเมื่อการก่อสร้างเสร็จสมบูรณ์แล้ว รวมทั้งการตรวจสอบแบบอาคารที่เขียนขึ้นใหม่ตามแบบก่อสร้างจริง(as-built plans) เพื่อยืนยัน ความถูกต้องกับการประเมินในครั้งแรก
2.14 การประเมินมลค่าทรัพย์สินที่มีลักษณะเป็นกลุ่มพอร์ตฟอลิโอ (portfolio) โดยที่ทรัพย์สินแต่ละชิ้น ในกลุ่มนั้นไม่ใช่ทรัพย์สินที่อยู่ในโครงการเดียวกันให้ถือว่าเป็นการประเมินมูลค่าทรัพย์สินแต่ละชิ้น อย่างเป็นอิสระต่อกันโดยไม่มีการพิจารณามูลค่าส่วนลดหรือส่วนเพิ่มที่อาจมีจากการเสนอขาย ทรัพย์สินทั้งกลุ่มพร้อมกัน ในกรณีที่ได้รับคำสั่งจากลูกค้าผู้รับบริการให้พิจารณาตั้งสมมติฐาน เพื่อให้ความเห็นเกี่ยวกับมูลค่าส่วนลดหรือส่วนเพิ่มดังกล่าว ผู้ประเมินต้องใช้ความระมัดระวัง และความรอบคอบ เนื่องจากมูลค่าที่ประเมินได้อาจมิใช่มูลค่าตลาดตามหลักเกณฑ์การประเมิน
เพื่อกำหนดมูลค่าตลาด เว้นแต่ผู้ประเมินจะสามารถสนับสนุนความเห็นได้ด้วยข้อมูลตลาด
ในกรณีการประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่เป็นกลุ่มของทรัพย์สินรายย่อยที่ตั้งอยู่ในโครงการเดียวกัน โครงการใดโครงการหนึ่งเช่น กลุ่มของห้องชุดพักอาศัย กลุ่มของพื้นที่สำนักงาน และกลุ่มของ ที่ดินแปลงย่อย เป็นต้น ไม่ถือว่าเป็นการประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่มีลักษณะเป็นกลุ่มพอร์ตฟอลิโอ ซึ่งผู้ประเมินควรพิจารณาถึงส่วนลดในกรณีที่เป็นการเสนอขายทรัพย์สินทั้งกลุ่มพร้อมกัน
การประเมินที่มิใช่การกำหนดมูลค่าตลาดเป็นการประเมินมูลค่าทรัพย์สินบางประเภทที่มีลักษณะเฉพาะ หรือมีการซื้อขายน้อยหรือไม่มีการซื้อขายเลย หรือมีวัตถุประสงค์เฉพาะ หรือมีข้อมูลตลาดไม่พอเพียง ที่จะใช้เปรียบเทียบ เพื่อให้ได้มาซึ่งมูลค่าตลาดของทรัพย์สิน โดยทั่วไปหลักเกณฑ์การประเมินที่มิใช่ การกำหนดมูลค่าตลาดจะพิจารณาถึงอรรถประโยชน์ทางเศรษฐกิจหรือการใช้ประโยชน์ของทรัพย์สิน ชิ้นใดชิ้นหนึ่ง โดยไม่คำนึงถึงความสามารถที่จะซื้อได้หรือขายได้ในตลาด หรือผลกระทบที่อาจเกิดจาก สภาวะตลาดที่ไม่ปกติสำหรับทรัพย์สินนั้น
การประเมินที่มิใช่การกำหนดมูลค่าตลาด ผู้ประเมินต้องปฏิบัติตามหลักเกณฑ์ดังต่อไปนี้
3.1 ต้องมีความเข้าใจในความแตกต่างระหว่างหลักเกณฑ์การประเมินเพื่อกำหนดมลค่าตลาดและหลักเกณฑ์ การประเมินที่มิใชการกำหนดมูลค่าตลาด รวมทั้งผลกระทบที่อาจเกิดจากการนำหลักเกณฑ์ดังกล่าว ไปประยุกต์ใช้ และต้องสามารถใช้หลักเกณฑ์ดังกล่าวให้เหมาะสมกับวัตถุประสงค์ของการประเมิน และประเภททรัพย์สินได้
3.2 ในการใช้หลักเกณฑ์การประเมินที่มิใช่การกำหนดมูลค่าตลาด ผู้ประเมินต้องแสดงเหตุผลและ ความจำเป็นที่ต้องใช้หลักเกณฑ์ดังกล่าว และต้องระบุไว้ในรายงานการประเมินอย่างชัดเจน
3.3 ในการประเมินตามหลักเกณฑ์การประเมินที่มิใชการกำหนดมูลค่าตลาด หากมีความจำเป็นต้องใช้ สมมติฐานพิเศษ ผู้ประเมินต้องระบุถึงสมมติฐานพิเศษที่ใช้ให้ชัดเจน โดยต้องสอดคล้องกับวัตถุประสงค์ ของการประเมินและลักษณะของทรัพย์สิน
3.4 ต้องใช้วิธีการประเมินที่เหมาะสมและสามารถแสดงที่มาของการกำหนดมูลค่าได้อย่างชัดเจนตามสมควร ทั้งนี้ ผู้ประเมินอาจใช้วิธีเปรียบเทียบราคาตลาด (Market Approach) วิธีพิจารณาจากรายได้ (Income Approach) วิธีคิดจากต้นทุน (Cost Approach) วิธีคำนวณมูลค่าคงเหลือสุทธิ (Residual Method) หรือ วิธีอื่นๆ ที่เป็นที่ยอมรับในวิชาชีพโดยให้สอดคล้องกับวัตถุประสงค์ของการประเมินประเภท และ ลักษณะการใช้ประโยชน์ของเจ้าของทรัพย์สิน
3.5 การประเมินเพื่อกำหนดมูลค่าดังต่อไปนี้ ให้ใช้หลักเกณฑ์การประเมินที่มิใชการกำหนดมูลค่าตลาด
3.5.1 มูลค่าการลงทุน (Investment Value or Worth) เป็นการกำหนดมูลค่าของทรัพย์สินที่มีต่อนักลงทุน คนใดคนหนึ่งหรือกลุ่มใดกลุ่มหนึ่ง สำหรับวัตถุประสงค์หรือหลักเกณฑ์การลงทุนที่นักลงทุน เฉพาะรายนั้นหรือกลุ่มนั้นกำหนดไว้ จึงอาจเป็นมูลค่าที่ไม่มีความเกี่ยวข้องกับนักลงทุนคนอื่น หรือกลุ่มอื่นในตลาด
3.5.2 มูลค่าจากการใช้ประโยชน์(Value in Use) เป็นการกำหนดมูลค่าของทรัพย์สินที่มีการใช้ ประโยชน์เฉพาะ(specific use) สำหรับผู้ใช้ประโยชน์เฉพาะ(specific user) โดยจะพิจารณา ถึงมูลค่าที่ทรัพย์สินมีส่วนก่อให้เกิดประโยชน์ต่อกิจการโดยส่วนรวม แต่ไม่ได้พิจารณา การใช้ประโยชน์สูงสุดในทรัพย์สิน(Highest and Best Use) หรือจำนวนเงินที่อาจได้รับ หากนำทรัพย์สินออกขาย หลักเกณฑ์การกำหนดมูลค่านี้เป็นไปตามมาตรฐานการบัญชี
ซึ่งได้ให้นิยามมูลค่าการใช้ประโยชน์ไว้ว่าหมายถึง“มูลค่าปัจจุบันของประมาณการกระแสเงินสด ที่คาดว่าจะได้รับจากการใช้ประโยชน์อย่างต่อเนื่องในทรัพย์สิน และจากการจำหน่ายทรัพย์สิน ออกไปเมื่อสิ้นสุดอายุการใช้ประโยชน์(useful life)”
3.5.3 มูลค่ากิจการ (Going Concern Value) เป็นมูลค่าของกิจการโดยรวม ซึ่งหลักการหรือแนวคิดในการ ประเมินมูลค่ากิจการที่คงอยู่อย่างต่อเนื่อง อาจนำไปใช้กำหนดมูลค่าของทรัพย์สินแต่ละส่วนที่มีต่อ มูลค่าโดยรวมของกิจการได้ อย่างไรก็ดีมูลค่าของทรัพย์สินแต่ละส่วนในตัวของมันเองนั้นมิใช่ มูลค่าตลาด ดังนั้น มูลค่ากิจการตามหลักเกณฑ์นี้จะใช้เฉพาะกรณีที่ทรัพย์สินถือเป็นส่วนหนึ่ง
(a constituent part) ของกิจการเท่านั้น
3.5.4 มูลค่าประกันภัย (Insurable Value) เป็นมูลค่าของทรัพย์สินตามนิยามที่กำหนดในกรมธรรม์ ประกันภัย
3.5.5 มูลค่าทางภาษี (Assessed or Taxable Value) เป็นมูลค่าของทรัพย์สินตามนิยามที่กำหนดใน กฎหมายที่เกี่ยวข้อง ผู้ประเมินจะต้องทำความเข้าใจให้ชัดเจนว่า ในบางกรณีแม้จะมีการระบุ ถึงการกำหนดมูลค่าตลาดไว้ในกฎหมายที่เกี่ยวข้อง แต่มูลค่าตลาดที่ระบุนั้นอาจมิใช่มูลค่าตลาด ในความหมายตามมาตรฐานนี้ เพราะนิยามหรือความหมายที่เข้าใจอาจมีความแตกต่างไปจาก นิยามที่กำหนดไว้ในมาตรฐานนี้
3.5.6 มูลค่าพิเศษ (Special Value) โดยทั่วไปจะเป็นมูลค่าที่สูงกวามูลค่าตลาดด้วยเหตุที่ทรัพย์สินอาจมี
ความเกี่ยวพันทางกายภาพ ทางการใช้ประโยชน์ หรือทางเศรษฐกิจ กับทรัพย์สินอื่นเช่น ทรัพย์สิน
ที่ได้รับประโยชน์จากทรัพย์สินอื่นเนื่องจากอยู่ในทำเลที่ตั้งใกล้กัน เป็นต้น ซึ่งมูลค่าส่วนที่เพิ่มขึ้น จากมูลค่าตลาดดังกล่าวเป็นมูลค่าที่มีเฉพาะต่อเจ้าของหรือผู้ใช้ประโยชน์ หรือผู้ที่กำลังจะเป็น เจ้าของหรือผู้ที่กำลังจะใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินนั้นเท่านั้น แต่มิใช่มูลค่าที่มีต่อตลาดโดยรวม หรืออีกนัยหนึ่งคือเป็นมูลค่าที่มีต่อผู้ซื้อที่มีผลประโยชน์พิเศษ(a purchaser with a special interest) เท่านั้น มูลค่าพิเศษยังอาจหมายรวมถึง มูลค่าในแต่ละส่วนซึ่งประกอบขึ้นเป็นมูลค่ากิจการ โดยรวม (Going Concern Value) หรือมูลค่าการลงทุน (Investment Value)
3.5.7 มูลค่าบังคับขาย (Forced Sale Value) เป็นจำนวนเงินที่จะได้รับจากการขายทรัพย์สินออกไป ภายใต้เงื่อนไขที่ผู้ขายถูกกดดันให้ขายในระยะเวลาที่สั้นกว่าระยะเวลาที่เพียงพอที่จะทำการ ซื้อขายโดยปกติ ซึ่งไม่เป็นไปตามนิยามของมูลค่าตลาด ในบางกรณีมูลค่าบังคับขายอาจหมายถึง มูลค่าซึ่งผู้ขายที่ไม่เต็มใจขายและผู้ซื้อซึ่งรู้ข้อเสียเปรียบของผู้ขาย
3.5.8 มูลค่าซาก (Salvage Value) เป็นมูลค่าของทรัพย์สินซึ่งถูกจำหน่ายออกไปแยกต่างหากจากที่ดิน ซึ่งไม่มีการพิจารณาที่จะคงการใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินหากไม่มีการปรับปรุงซ่อมแซมหรือ ดัดแปลงพิเศษใด ๆ มูลค่าที่ประเมินอาจเป็นมูลค่าก่อนหรือหลังการหักค่าใช่จ่ายในการขายก็ได้ หากเป็นมูลค่าหลังหักค่าใช้จ่ายในการขาย มูลค่าที่ได้จะเป็นมูลค่าสุทธิจากการขาย(Net Realizable Value)
3.5.9 มูลค่าต้นทุนทดแทนสุทธิ (Depreciated Replacement Cost) เป็นรูปแบบหนึ่งของการประยุกต์ใช้ การประเมินโดยคิดจากต้นทุน (Cost Approach) ทั้งนี้ การประเมินโดยคิดจากต้นทุนอาจใช้
กำหนดมูลค่าตลาดได้ หากข้อมูลทุกส่วนที่ใชในการประเมินเป็นข้อมูลตลาด
คำสั่งและเงื่อนไขในการว่าจ้างงานกำหนดขึ้นเพื่อสร้างความเข้าใจที่ถูกต้องแก่ลูกค้าผู้รับบริการเกี่ยวกับ สิ่งที่พึงคาดหวังจากผู้ประเมินและขอบเขตความรับผิดชอบของผู้ประเมินรวมทั้งการประเมินภายใต้ กรอบของมาตรฐานวิชาชีพที่สามารถจะกระทำได้
4.1 ผู้ประเมินต้องมีความเข้าใจในคำสั่งและเงื่อนไขในการว่าจ้างงาน และควรทำความตกลงเป็นลายลักษณ์ อักษรกับลูกค้าผู้รับบริการในหนังสือคำสั่งว่าจ้างหรือข้อเสนองาน เกี่ยวกับ ขอบเขตการให้บริการของ ผู้ประเมิน
4.2 หนังสือคำสั่งว่าจ้างหรือข้อเสนองาน อย่างน้อยต้องระบุถึงข้อมูลดังต่อไปนี้
(1) ชื่อผู้ว่าจ้างและผู้ใช้ประโยชน์จากรายงานการประเมิน
(2) วัตถุประสงค์ของการประเมิน
(3) วันที่ประเมินมูลค่าทรัพย์สิน
(4) รายละเอียดทรัพย์สินที่ประเมินเกี่ยวกับ ประเภททรัพย์สิน ตำแหน่ง/ที่ตั้งสิทธิตามกฎหมาย ในทรัพย์สิน รวมถึงข้อมูลและเอกสารที่จำเป็นสำหรับการประเมิน
(5) สมมติฐานที่ใช้ในการประเมิน (ถ้ามี)
(6) หลักเกณฑ์ที่ใช้กำหนดมูลค่าประเมิน
(7) รูปแบบรายงานการประเมิน
(8) การระบุถึงการไม่มีส่วนได้ส่วนเสียในทรัพย์สินที่ประเมิน
(9) เงื่อนไขและข้อจำกัดการประเมิน รวมถึงภาระผูกพันที่ต้องรับผิดชอบต่อบุคคลอื่นนอกเหนือจาก ลูกค้าผู้รับบริการ
(10)ค่าบริการและเงื่อนไขของการชำระเงิน
4.3 ก่อนเริ่มงานประเมิน ผู้ประเมินต้องตรวจสอบเพื่อให้มีการลงนามรับรองโดยลูกค้าผู้รับบริการ ในคำสั่งว่าจ้างหรือข้อเสนองานและเก็บรักษาสำเนาไว้เพื่ออ้างอิงในอนาคต
4.4 หากมีการเปลี่ยนแปลงเงื่อนไขในคำสั่งว่าจ้างงานอย่างมีนัยสำคัญในระหว่างการปฏิบัติงาน ผู้ประเมินจะต้องขอให้ลูกค้าผู้รับบริการลงนามเห็นชอบด้วยทุกครั้ง
4.5 ในกรณีที่เป็นการให้บริการกับสถาบันการเงิน หนังสือคำสั่งว่าจ้างงานซึ่งอาจมีผลใช้บังคับครอบคลุม ระยะเวลาที่ตกลงกันให้ถือเป็นเอกสารคำสั่งว่าจ้างหลัก ทั้งนี้ อาจมีเอกสารคำสั่งว่าจ้างงานประเมิน เป็นรายชิ้นอีกได้ตามความจำเป็น แต่ต้องเป็นไปตามกรอบที่กำหนดในหนังสือคำสั่งว่าจ้างหลัก
4.6 ในกรณีทลูกค้าผู้รับบริการต้องการให้มีการตั้งสมมติฐานสำหรับการประเมิน ผู้ประเมินต้องใช้ ความระมัดระวังและต้องเข้าใจว่าการตั้งสมมติฐานเพิ่มเติมสามารถทำได้สำหรับเกือบทุกวัตถุประสงค์ การประเมิน แต่การตั้งสมมติฐานพิเศษนั้นไม่อาจทำได้สำหรับการประเมินเพื่อวัตถุประสงค์สาธารณะ เนื่องจากสมมติฐานพิเศษเป็นสมมติฐานที่ไม่ปกติและแตกต่างไปจากสมมติฐานที่ใช้โดยผู้ซื้อผู้ขายทั่วไป ในตลาด ซึ่งการตั้งหรือไม่ตั้งสมมติฐานพิเศษอาจส่งผลอย่างมีนัยสำคัญต่อมูลค่าของทรัพย์สินที่ประเมิน
4.7 ผู้ประเมินต้องทำความตกลงให้ชัดเจนกับลูกค้าผู้รับบริการเกี่ยวกับวันที่ประเมิน โดยอาจใช้วันที่สำรวจ
ตรวจสอบทรัพย์สิน หรือวันที่กำหนดมูลค่าทรัพย์สิน หรือวันที่อื่นใดที่เห็นสมควรก็ได้ แต่ต้องมิใช่
เป็นวันในอนาคตที่ยาวไกลจากวันที่สำรวจ หากเป็นวันในอนาคตซึ่งยาวไกล ผู้ประเมินต้องระบุถึง
ความเสี่ยงที่อาจจะเกิดการเปลี่ยนแปลงในตลาดหรือในทรัพย์สินในช่วงเวลาดังกล่าว อันอาจส่งผล
ต่อมูลค่าที่ประเมินอย่างมีนัยสำคัญ และหากลูกค้าผู้รับบริการต้องการให้มีการประเมิน ณ วันในอดีต
ซึ่งแตกต่างไปจากวันที่ในปัจจุบันอย่างมีนัยสำคัญ ผู้ประเมินต้องตรวจสอบเพื่อให้มั่นใจได้ว่า มีข้อมูลครบถ้วนเพียงพอสำหรับการประเมินตามที่ได้รับการร้องขอ ทั้งนี้ โดยทั่วไปวันที่ประเมินจะต้อง
สอดคล้องกับวัตถุประสงค์ของการประเมิน
4.8 ผู้ประเมินต้องทำความเข้าใจให้ชัดเจนกับลูกค้าผู้รับบริการ เกี่ยวกับหลักเกณฑ์การประเมินที่เหมาะสม สำหรับทรัพย์สินที่จะทำการประเมิน รวมทั้งต้องอธิบายความหมาย เหตุผลและข้อจำกัด ของหลักเกณฑ์ ต่างๆ ที่อาจนำมาใช้
4.9 ผู้ประเมินต้องอ้างถึงหนังสือคำสั่งว่าจ้างงานที่ได้มีการลงนามเห็นชอบโดยลูกค้าผู้รับบริการในรายงาน การประเมิน เพื่อให้ผู้ใช้รายงานรับทราบและเข้าใจถึงขอบเขตงานประเมิน
4.10ในกรณีทลูกค้าผู้รับบริการไม่ต้องการคำสั่งว่าจ้างงานหรือข้อเสนองานที่เป็นลายลักษณ์อักษรโดยเป็น การตกลงกันด้วยวาจา ผู้ประเมินอาจไม่จำเป็นต้องส่งข้อเสนองานหรือหนังสือคำสั่งว่าจ้างงานต่อ ลูกค้าผู้รับบริการ แต่จะต้องมีการทำบันทึกคำสั่งและเงื่อนไขในการว่าจ้างเก็บไว้ในกระดาษทำการ เพื่อใช้เป็นหลักฐานอ้างอิงในอนาคต
วัตถุประสงค์ของการประเมินมูลค่าทรัพย์สินเป็นปัจจัยสำคัญต่อการกำหนดหลักเกณฑ์การประเมินที่เหมาะสม ดังนั้น ผู้ประเมินต้องทราบวัตถุประสงค์ของการประเมินให้ชัดเจน มาตรฐานนี้เป็นมาตรฐานที่กำหนดหลักเกณฑ์ การประเมินที่ผู้ประเมินต้องใช้สำหรับแต่ละวัตถุประสงค์ เพื่อผู้ประเมินจะได้ปฏิบัติงานประเมินโดยอยู่ใน บรรทัดฐานเดียวกัน โดยผู้ประเมินต้องปฏิบัติตามแนวทางดังต่อไปนี้
5.1 ผู้ประเมินต้องพิจารณาและทำความเข้าใจในวัตถุประสงค์ของการประเมินหรือการใช้ประโยชน์จาก รายงานการประเมินซึ่งกำหนดโดยลูกค้าผู้รับบริการ และต้องระบุวัตถุประสงค์ของการประเมิน ไว้ในรายงานการประเมินอย่างชัดเจน
5.2 ผู้ประเมินต้องระบุชื่อของผู้ต้องการใช้ประโยชน์จากรายงานการประเมินซึ่งอาจมีจำนวนมากกว่า หนึ่งรายก็ได้ โดยเฉพาะหากไม่มีการร้องขอให้ปกปิดเป็นความลับ (ผู้ประเมินอาจปฏิเสธก็ได้ หากเป็นการประเมินที่อาจส่งผลกระทบต่อสาธารณะ)
5.3 ผู้ประเมินไม่จำเป็นต้องรับผิดชอบต่อการนำรายงานการประเมินไปใช้เพื่อวัตถุประสงค์อื่นหรือ ผู้ต้องการใช้ประโยชน์จากรายงานรายอื่นที่มิได้ระบุไว้ในรายงาน
5.4 ผู้ประเมินต้องกำหนดหลักเกณฑ์การประเมินให้สอดคล้องกับวัตถุประสงค์ของการประเมินและการใช้ ประโยชน์ที่กำหนด โดยต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์ดังต่อไปนี้
5.4.1 การประเมินมูลค่าทรัพย์สินเพื่อการขายหรือซื้อ ผู้ประเมินต้องใช้หลักเกณฑ์การประเมินเพื่อ กำหนดมูลค่าตลาด
5.4.2 การประเมินมูลค่าทรัพย์สินเพื่อใช้เป็นหลักประกันการกู้ยืม ผู้ประเมินต้องใช้หลักเกณฑ์การประเมิน เพื่อกำหนดมูลค่าตลาด อย่างไรก็ดีในกรณีที่ได้รับการร้องขอเป็นการเฉพาะจากสถาบันการเงิน ผู้ประเมินอาจใช้หลักเกณฑ์อื่นเพิ่มเติมนอกจากมูลค่าตลาดในการประเมินได้เช่น มูลค่าบังคับขาย หรือราคาประมูลขาย เป็นต้น และในทุกกรณีผู้ประเมินจะต้องนำเสนอสมมติฐานที่ใช้ในการ
กำหนดมูลค่าอย่างครบถ้วนชัดเจน
5.4.3 การประเมินมูลค่าทรัพย์สินเพื่อการบันทึกทางบัญชี ผู้ประเมินจะต้องพิจารณาใช้หลักเกณฑ์ ดังนี้ (1) ต้องใช้หลักเกณฑ์การกำหนดมูลค่าตลาดเป็นหลักหรือเป็นบรรทัดฐานทั่วไปในการกำหนด
มูลค่ายุติธรรม (Fair Value) ของทรัพย์สินที่กิจการมีไว้เพื่อใช้ดำเนินงานทางธุรกิจ รวมทั้ง ส่วนที่เกินความต้องการในปัจจุบันของกิจการ โดยผู้ประเมินต้องทำความเข้าใจกับลูกค้า ผู้รับบริการให้ชัดเจนว่า มูลค่าตลาดที่ประเมินได้นั้นเป็นมูลค่าที่ไม่คำนึงถึงลักษณะเฉพาะของ การใช้ประโยชน์ทรัพย์สินนั้นของกิจการ(specific use) นอกจากนี้ มูลค่าตลาดที่ประเมินได้ อาจเป็นมูลค่ารวมของที่ดินกับอาคารและสิ่งปลูกสร้าง ในกรณีเช่นนั้นการแบ่งแยกมูลค่า ของที่ดินออกจากมูลค่ารวมของอาคารและสิ่งปลูกสร้าง จะเป็นเพียงการแบ่งมูลค่าอย่าง ไม่เป็นทางการ (informal apportionment) เท่านั้น ด้วยเหตุนี้ มูลค่าส่วนที่แบ่งออกไปของ ที่ดินกับส่วนของอาคารในแต่ละส่วนในกรณีดังกล่าวจึงไม่ถือว่าเป็นมูลค่าตลาดแต่อย่างใด
(2) การใช้หลักเกณฑ์ที่มิใช่การกำหนดมูลค่าตลาดเพื่อกำหนดมูลค่ายุติธรรมในกรณีที่ ไม่สามารถกำหนดมูลค่าตลาดได้นั้น
ก. ผู้ประเมินต้องแจ้งและทำความเข้าใจกับลูกค้าผู้รับบริการให้ชัดเจนว่า มูลค่าที่ประเมินได้ มิใช่มูลค่าตลาดตามหลักเกณฑ์การประเมินเพื่อกำหนดมูลค่าตลาดตามที่กำหนดใน มาตรฐานวิชาชีพการประเมินมูลค่าทรัพย์สินเช่น มูลค่าต้นทุนทดแทนสุทธิหรือราคา เปลี่ยนแทนหักค่าเสื่อมราคาสะสม(Depreciated Replacement Cost)
ข. การเลือกนำมูลค่าไปใช้เพียงบางส่วนเช่น มูลค่าต้นทุนทดแทนหรือราคาเปลี่ยนแทน ก่อนหักค่าเสื่อมราคาสะสม(Gross Replacement Cost) โดยไม่ใช้มูลค่าสุทธิหลังหัก ค่าเสื่อมราคาสะสม ย่อมมิใช่การใชมลค่าที่ประเมินได้ตามหลักเกณฑ์อันเป็นที่ยอมรับ ทั่วไปในวิชาชีพการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน
ค. มูลค่าต้นทุนทดแทนสุทธิหรือราคาเปลี่ยนแทนหักค่าเสื่อมราคาสะสม อาจมิใช่ ราคาขายสุทธิ (Net Selling Price) ของสินทรัพย์ ในกรณีที่ใช้เพื่อกำหนดมูลค่า
ที่คาดว่าจะได้รับคืนตามมาตรฐานการบัญชีเรื่อง การด้อยค่าของสินทรัพย์
ง. มูลค่าตลาดอาจมิใช่มูลค่าการใช้ประโยชน์(Value in Use) เพื่อประกอบการพิจารณา การด้อยค่าของสินทรัพย์ตามมาตรฐานการบัญชี ทั้งนี้ ผู้ประเมินอิสระไม่มีบทบาท โดยตรงในการประเมินเพื่อกำหนดมูลค่าการใช้ประโยชน์เพื่อประกอบการพิจารณา การด้อยค่าของสินทรัพย์ดังกล่าว แต่อาจมีบทบาททางอ้อมในการให้คำปรึกษา หากได้รับการร้องขอจากลูกค้าผู้รับบริการ
5.4.4 การประเมินมูลค่าทรัพย์สินเพื่อวัตถุประสงค์สาธารณะหรือเพื่อให้เป็นไปตามข้อกำหนดของ สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ ผู้ประเมินต้องใช้หลักเกณฑ์
การประเมินเพื่อกำหนดมูลค่าตลาดตามที่กำหนดในมาตรฐานวิชาชีพการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน 5.4.5 การประเมินมูลค่าทรัพย์สินเพื่อการประกันภัย ผู้ประเมินต้องใช้หลักเกณฑ์ที่กำหนดในกรมธรรม์
ประกันภัยหรือหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง และต้องระบุเหตุผล พร้อมสมมติฐานที่ใช้อย่างชัดเจน
5.4.6 การประเมินมูลค่าทรัพย์สินเพื่อการเวนคืน ผู้ประเมินต้องใช้หลักเกณฑ์ให้เป็นไปตามบทบัญญัติ ของกฎหมายที่เกี่ยวข้อง โดยเฉพาะหากเป็นการให้บริการกับหน่วยงานของรัฐที่เกี่ยวข้อง
5.4.7 การประเมินเพื่อวัตถุประสงค์อื่นที่นอกเหนือไปจากที่ระบุข้างต้น ผู้ประเมินควรใช้หลักเกณฑ์ การประเมินเพื่อกำหนดมูลค่าตลาดเป็นหลักหรือเป็นบรรทัดฐานทั่วไป หากจำเป็นต้องใช้ หลักเกณฑ์การประเมินที่มิใช่การกำหนดมูลค่าตลาดหรือหลักเกณฑ์อื่น ผู้ประเมินต้องสามารถ อธิบายเหตุผลและความจำเป็นสำหรับการใช้หลักเกณฑ์นั้นให้ชัดเจน
ในกระบวนการประเมินมูลค่าทรัพย์สินข้อมูลที่นำมาใช้ในการประเมินถือเป็นปัจจัยหลักที่สำคัญ มาตรฐานนี้ จึงกำหนดหลักเกณฑ์ในการพิจารณาความเพียงพอเหมาะสมของข้อมูลของทรัพย์สินที่ประเมินและข้อมูล
สำคัญอื่นที่นำมาใช้ประกอบการวิเคราะห์กำหนดมูลค่าทรัพย์สินดังนี้
6.1 ผู้ประเมินต้องมีความเข้าใจในหลักเกณฑ์และวิธีการประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่เหมาะสมกับประเภท ของทรัพย์สินที่ประเมิน เพื่อให้สามารถกำหนดประเภทและรายละเอียดรวมทั้งความเพียงพอของ ข้อมูลที่จำเป็นต้องใช้
6.2 ผู้ประเมินต้องแจ้งแก่ลูกค้าผู้รับบริการให้ทราบถึงความสำคัญของข้อมูลเกี่ยวกับทรัพย์สินที่ประเมิน ในส่วนที่ลูกค้าผู้รับบริการต้องจัดหาให้ และความจำเป็นที่ผู้ประเมินจะต้องได้รับข้อมูลที่ถูกต้องและ เพียงพอ
6.3 ผู้ประเมินต้องใชความระมัดระวังและความรอบคอบเยี่ยงผู้ประกอบวิชาชีพในการพิจารณาความเพียงพอ เหมาะสมของข้อมูลที่ได้รับจากลูกค้าผู้รับบริการ และหากข้อมูลดังกล่าวมีไม่เพียงพอ ผู้ประเมินต้อง ระบุในรายงานให้ชัดเจนในการให้ความเห็นเกี่ยวกับมูลค่าอย่างมีเงื่อนไข อย่างไรก็ดีหากข้อมูลที่ ขาดหายไปนั้นอาจส่งผลอย่างมีนัยสำคัญต่อการประเมิน ผู้ประเมินต้องไม่แสดงความเหนเกี่ยวกับมูลค่า ของทรัพย์สินนั้น หรืออาจยกเลิกการให้บริการนั้น โดยต้องแจงใหลูกค้าผู้รับบริการทราบโดยมิชักช้า
6.4 ในกรณีที่ลูกค้าผู้รับบริการไม่อาจจัดหาข้อมลเกี่ยวกับทรัพย์สินให้ผู้ประเมินได้และตกลงว่าจ้างงาน
โดยถือเป็นเงื่อนไขว่าผู้ประเมินจะต้องจัดหาและตรวจสอบความถูกต้องของข้อมูลเหล่านั้นแทน
ผู้ประเมินต้องศึกษาและตรวจสอบข้อมูลเหล่านั้นโดยรอบคอบ และยืนยันความถูกต้องของข้อมูล
ที่หามาได้เหล่านั้นกับลูกค้าผู้รับบริการ หากไม่สามารถกระทำได้ผู้ประเมินต้องระบุเงื่อนไขข้อจำกัด
ดังกล่าวในรายงานให้ชัดเจน และหากผู้ประเมินมีความเห็นว่าผู้ใช้รายงานมีความจำเป็นต้องตรวจสอบ
ข้อมูลเพิ่มเติมจากหน่วยราชการที่เกี่ยวข้องหรือผู้ชำนาญการสาขาอื่น ผู้ประเมินต้องระบุความเห็น
เช่นว่านั้นด้วย อย่างไรก็ดีหากข้อมูลที่ขาดหายไปนั้นอาจส่งผลอย่างมีนัยสำคัญต่อการประเมิน
ผู้ประเมินต้องไม่แสดงความเห็นเกี่ยวกับมูลค่าของทรัพย์สินนั้น หรืออาจยกเลิกการให้บริการนั้น
โดยต้องแจ้งใหลูกค้าผู้รับบริการได้รับทราบโดยมิชักช้า
6.5 ข้อมูลที่ใช้ในการประเมินจะถือว่ามีความเพียงพอเหมาะสมเมื่อมีการให้รายละเอียดของข้อมูลประเภท เหล่านี้โดยครบถ้วนชัดเจน
6.5.1 ข้อมูลพื้นฐานเกี่ยวกับทรัพย์สินที่ประเมิน ประกอบด้วยข้อมูลพื้นฐานที่ใช้อ้างอิงได้แก่ วัตถุประสงค์ของการประเมิน วันที่ประเมิน หลักเกณฑ์การประเมินชื่อของลูกค้าผู้รับบริการ และ/หรือผู้ใช้รายงาน ทำเลที่ตั้งทรัพย์สิน ทางเข้าออก ข้อมูลรายละเอียดของทรัพย์สินที่
จำเป็นต้องใช้ในการประเมินเช่น ขนาดของที่ดินและอาคารสิ่งปลูกสร้าง ขนาดพื้นที่เช่า ลักษณะ สิทธิ
ในทรัพย์สินตามกฎหมายและอื่นๆ เป็นต้น
6.5.2 ข้อมูลเกี่ยวกับลักษณะสิทธิตามกฎหมายและข้อมูลจากเอกสารทางราชการที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สิน
(1) เอกสารสิทธิของทรัพย์สิน ซึ่งต้องประกอบด้วยเอกสารสิทธิครบทุกแปลงหรือทุกส่วน ที่ประกอบขึ้นเป็นกลุ่มหรือแปลงทรัพย์สิน และมีเอกสารสิทธิ ครบทุกหน้าหรืออย่างน้อย ก็มีหน้าสุดท้ายที่แสดงรายการจดทะเบียนล่าสุด เกี่ยวกับทรัพย์สิน เอกสารการรังวัดที่ดิน อย่างน้อยเป็นทางการครั้งล่าสุด(ถ้ามี) ในกรณีการเช่าที่ดินหรือทรัพย์สินในระยะยาว เอกสารเพิ่มเติมต้องมีสำเนาสัญญาเช่าทรัพย์สินพร้อมเอกสารแนบอย่างครบถ้วน
(2) เอกสารสำคัญที่จำเป็นอื่น ซึ่งรวมถึงใบอนุญาตปลูกสร้างอาคารพรอมแบบพิมพ์เขียว
ซึ่งแสดงรายละเอียดสถาปัตยกรรมและ/หรือวิศวกรรม ใบอนุญาตการใช้ประโยชน์
ในอาคารหรือสิ่งปลูกสร้าง สำเนาทะเบียนเลขที่อาคารเอกสารในส่วนที่เกี่ยวกับการ
ได้รับอนุญาตจากหน่วยราชการในการประกอบวิสาหกิจและอื่นๆ
6.5.3 ข้อมูลเกี่ยวกับข้อจำกัดทางกฎหมายสำหรับการพัฒนาหรือใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินเนื่องจาก มีกฎหมายหลายฉบับที่เกี่ยวข้องและมีผลกระทบต่อมูลค่าของทรัพย์สิน ดังนั้น ผู้ประเมินต้อง ศึกษาและตรวจสอบกฎหมายที่เกี่ยวข้องและมีผลกระทบต่อมูลค่าของทรัพย์สินอย่างรอบคอบ ทั้งนี้ ข้อมูลเกี่ยวกับข้อจำกัดทางกฎหมายที่ผู้ประเมินต้องจัดหาและตรวจสอบอย่างน้อยต้อง ประกอบด้วย ข้อจำกัดของผังเมือง แนวเวนคืนที่ดินของหน่วยงานราชการต่างๆพระราชบัญญัติ ควบคุมอาคาร การถูกรอนสิทธิต่างๆ และกฎหมายเฉพาะอื่นๆ ที่มีผลกระทบตอมูลค่าทรัพย์สิน ที่ประเมิน
6.5.4 ข้อมูลอื่นที่ใช้ในการวิเคราะห์และการประเมิน
(1) ข้อมูลปัจจัยภายนอกและสภาพแวดล้อมที่มีผลต่อการวิเคราะห์และประเมินมูลค่าทรัพย์สิน ซึ่งรวมถึง ลักษณะของการใช้ประโยชน์ของพื้นที่ข้างเคียงและชุมชนโดยรอบ ระบบ สาธารณูปโภคและสาธารณูปการ ภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ และโครงการพัฒนาของรัฐ หรือเอกชน
(2) ข้อมูลที่ใช้ในการอ้างอิงเพื่อวิเคราะห์และประเมินมูลค่าซึ่งจะขึ้นอยู่กับหลักเกณฑ์ และวิธีการประเมิน โดยต้องมีแหล่งที่มาที่มาเชื่อถือได้และสามารถอธิบายได้
ก. ข้อมูลการซื้อ/ขาย หรือการเช่า/ให้เช่า ของทรัพย์สินที่มีลักษณะคล้ายคลึงกัน และมี เงื่อนไขตามปกติทั่วไปในตลาดที่สามารถเปรียบเทียบกันได้ และมีจำนวันที่เพียงพอ
ข. รายละเอียดข้อมูลตลาดที่นำมาใช้อ้างอิงวิเคราะห์เปรียบเทียบ ค. ข้อมูลด้านต้นทุนและค่าใช้จ่ายที่มีนัยสำคัญ
ง. ข้อมูลอ้างอิงอื่นที่จำเป็นต้องนำมาใช้ประกอบการวิเคราะห์
ในมาตรฐานนี้จะระบุถึงกรอบการปฎิบัติงานขั้นต่ำที่จำเป็นสำหรับผู้ประเมินในเรื่องเกี่ยวกับการสำรวจและ ตรวจสอบทรัพย์สินที่ประเมิน และข้อมูลสำคัญอื่นที่เกี่ยวข้อง เพื่อให้ได้มาซึ่งมูลค่าที่สมเหตุสมผลของ ทรัพย์สิน ทั้งนี้ ผู้ประเมินต้องพึงตระหนักว่าการสำรวจตรวจสอบเพื่อให้มั่นใจถึงความถูกต้องในข้อมูลของ ทรัพย์สินที่ประเมินและข้อมูลสำคัญอื่นที่เกี่ยวข้องเป็นขั้นตอนแรกที่มีความสำคัญที่สุดก่อนดำเนินการ ขั้นตอนอื่นต่อไป ในการสำรวจและตรวจสอบทรัพย์สินผู้ประเมินต้องดำเนินการอย่างน้อยดังต่อไปนี้
7.1 ต้องสำรวจและตรวจสอบทรัพย์สิน ณ บริเวณที่ตั้งด้วยตนเองในกรณีที่ผู้ประเมินไม่ได้สำรวจและ ตรวจสอบทรัพย์สินด้วยตนเองและมอบหมายให้ผู้อื่นดำเนินการแทน จะทำได้เฉพาะกรณีที่ผู้ประเมิน มีความคุ้นเคยกับทำเลที่ตั้งและสภาพแวดล้อมในบริเวณใกล้เคียงกับทรัพย์สินที่ประเมิน รวมถึงต้อง เข้าใจประเภททรัพย์สินที่ประเมินและภาวะตลาดของทรัพย์สินที่เกี่ยวข้อง เพื่อให้มั่นใจว่าผู้ประเมิน
สามารถตรวจสอบการดำเนินการโดยผู้ที่ได้รับมอบหมายนั้นได้ อย่างไรก็ดีผู้ประเมินยังคงต้องรับผิดชอบต่อผลการสำรวจและตรวจสอบนั้นโดยตรง
7.2 การตรวจสอบสิทธิครอบครองและที่ตั้งของทรัพย์สิน
7.2.1 ต้องตรวจสอบเอกสารสิทธิของทรัพย์สินที่ประเมินที่สำนักงานที่ดิน เพื่อยืนยันความถูกต้อง
ของรายละเอียดในเอกสารสิทธิให้ตรงกันระหว่างฉบับเจ้าของที่ดินกับฉบับสำนักงานที่ดิน
และสิทธิทางเข้าออกตามกฎหมาย รวมถึงภาระผูกพันและข้อจากัดการใช้ประโยชน์ อันส่งผล
ต่อมูลค่าของทรัพย์สินและในกรณีที่ทรัพย์สินที่ประเมินเป็นสิทธิการเช่าผู้ประเมินต้อง
ตรวจสอบสัญญาเช่าทรัพย์สินที่มีการจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดิน
7.2.2 ต้องตรวจสอบเพื่อยืนยันความถูกต้องเกี่ยวกับตำแหน่งที่ตั้งของที่ดินที่ประเมิน และยืนยันว่า อาคารและสิ่งปลูกสร้างตั้งอยู่ในแนวเขตที่ดินของทรัพย์สินหรือไม่ หากมีเหตุพึงสงสัย ควรระบุถึงสิ่งที่ตรวจพบ หรือระบุถึงเหตุผลความเป็นไปได้ที่ตำแหน่งของที่ดินหรืออาคาร อาจไม่ถูกต้อง
7.2.3 ต้องตรวจสอบสภาพแวดล้อมโดยรอบของทรัพย์สิน เพื่อให้แน่ใจว่ามีหรือไม่มีปัจจัยแวดล้อม ที่มีผลกระทบต่อการให้ความเห็นของมูลค่าของทรัพย์สินที่ประเมิน
7.2.4 ต้องสำรวจและตรวจสอบการใช้ประโยชน์ของทรัพย์สินรวมถึงผู้ครอบครองและผู้ใช้ประโยชน์ ทรัพย์สิน
7.3 การสำรวจอาคารและสิ่งปลูกสร้าง
7.3.1 ต้องเป็นการสำรวจและตรวจสอบอาคารและสิ่งปลูกสร้างรวมทั้งงานระบบภายในอาคารและ สิ่งปลูกสร้างที่จำเป็นซึ่งถือเป็นส่วนหนึ่งของอาคารและสิ่งปลูกสร้างนั้น ทั้งจากภายนอกและ ภายในของอาคารและสิ่งปลูกสร้างและต้องบันทึกรายละเอียดการตรวจสอบอาคารไว้เป็น ลายลักษณ์อักษรในกระดาษทำการ
7.3.2 ต้องใช้ความระมัดระวัง ความรอบคอบ และความพยายามอย่างเต็มที่ในการวัดและสอบขนาด ของอาคารและสิ่งปลูกสร้างในระหว่างทำการสำรวจทุกครั้ง
7.3.3 ต้องให้ความเห็นเกี่ยวกับสภาพของทรัพย์สินที่ได้จากการสำรวจและตรวจสอบ หากพบเหตุ
พึงสงสัยหรือมีสิ่งบ่งชี้อย่างชัดเจนว่าอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างชำรุดทรุดโทรมอันอาจมีผลกระทบ
ต่อการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน หรืออาคารไม่เป็นไปตามกฎหมายควบคุมอาคารหรือการป้องกัน อัคคีภัย ผู้ประเมินต้องระบุเหตุพึงสงสัยหรือสิ่งบ่งชนั้นในรายงานการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน
และอาจเสนอความเห็นโดยให้มีการตรวจสอบเพิ่มเติมโดยผู้เชี่ยวชาญเฉพาะด้าน
7.3.4 ต้องเข้าใจและสามารถจำแนกเกี่ยวกับทรัพย์สินส่วนที่คาบเกี่ยวกันระหว่างทรัพย์สินที่ถือเป็น ส่วนหนึ่งของอาคารและสิ่งปลูกสร้างกับทรัพย์สินที่เป็นส่วนของงานระบบภายในอาคาร และสิ่งปลูกสร้าง หลักเกณฑ์ที่ควรใช้พิจารณาโดยทั่วไปคือ ทรัพย์สินที่เป็นส่วนหนึ่งของ งานระบบภายในอาคารที่จำเป็นซึ่งไม่เป็นส่วนหนึ่งของระบบการผลิตสินค้า จะถือว่าเป็น ทรัพย์สินส่วนหนึ่งหรือส่วนควบกับอาคารและสิ่งปลูกสร้างด้วย
7.3.5 ต้องทำการตรวจสอบและยืนยันเกี่ยวกับสิทธิในการครอบครองหรือใช้ประโยชน์ของอาคาร และสิ่งปลูกสร้าง
7.3.6 ในกรณีมีเหตุสุดวิสัยทำให้ผู้ประเมินไม่สามารถตรวจสอบความถูกตองของเอกสารสิทธิที่ดิน
และสิทธิครอบครองเนื้อที่และขนาดของที่ดินและอาคารสิ่งปลูกสร้างอย่างใดอย่างหนึ่งหรือ ทั้งหมด และหากผู้ประเมินจำเป็นต้องตั้งสมมติฐานพิเศษในการประเมิน ผู้ประเมินต้องใช้ ดุลยพินิจเพื่อพิจารณาถึงผลกระทบที่มีต่อการกำหนดมูลค่าตลาดของทรัพย์สินตามข้อกำหนด ในมาตรฐานวิชาชีพการประเมินมูลทรัพย์สิน หากมีผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญที่ทำให้ ไม่เป็นไปตามหลักเกณฑ์การประเมินเพื่อกำหนดมูลค่าตลาด ผู้ประเมินต้องหลีกเลี่ยงที่จะใช้ คำว่า “การประเมินมูลค่า” แต่ต้องใช้คำอื่นเพื่อป้องกันมิให้ผู้อ่านรายงานเข้าใจผิดวาเป็นการ ให้ความเห็นตามข้อกำหนดในมาตรฐานวิชาชีพการประเมินมูลทรัพย์สิน คำอื่นที่อาจใช้
เช่น “การประมาณมูลค่าทุน” เป็นต้น
7.3.7 ผู้ประเมินอาจไม่จำเป็นต้องตรวจสอบเอกสารสิทธิหรือสิทธิครอบครอง หากเป็นการประเมินให้แก่ ลูกค้าผู้รับบริการเป็นการเฉพาะกลุ่ม เช่น นักลงทุนคนใดคนหนึ่งหรือกลุ่มใดกลุ่มหนึ่ง และ สถาบันการเงิน เป็นต้น โดยต้องได้รับการการยืนยันเช่นนั้นเป็นลายลักษณ์อักษรจากลูกค้า ผู้รับบริการและต้องระบุถึงสาเหตุที่ไม่ได้ตรวจสอบข้อมูลพรอมคำยืนยันนั้นในรายงานการประเมิน ด้วย แต่ทั้งนี้ ต้องไม่ใช่การประเมินเพื่อวัตถุประสงค์สาธารณะซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อผู้ใช้รายงานในวงกว้าง
7.3.8 กรณีที่มีเหตุสุดวิสัยทำให้ผู้ประเมินไม่สามารถเข้าไปสำรวจและตรวจสอบสภาพภายในของ ทรัพย์สินที่ประเมินได้ ผู้ประเมินจะต้องใชความพยายามอย่างถึงที่สุดเยี่ยงผู้ประกอบวิชาชีพพึงกระทำในการจัดหาข้อมูลอื่นทดแทน เช่น ข้อมูลเกี่ยวกับลักษณะทางกายภาพของอาคารและ
สิ่งปลูกสร้างที่ได้รับจากบุคคลภายนอกที่เชื่อถือได้ รูปภาพและข้อมูลสาธารณะซึ่งได้จาก
การสำรวจของสำนักงานที่ดินหรือหน่วยงานรัฐอื่น และข้อมูลจากบริษัทเอกชนที่ดำเนินธุรกิจ
ให้บริการข้อมูล เป็นต้น แต่หากต้องประเมินโดยอ้างอิงข้อมูลภายในอาคารตามที่ได้รับจาก ลูกค้าผู้รับบริการ ผู้ประเมินจะสามารถประเมินอาคารนั้นๆ ได้ต่อเมื่อได้มีการตกลงกับ ลูกค้าผู้รับบริการ และต้องระบุเงื่อนไขดังกล่าวในรายงานประเมินอย่างชัดเจน แต่ทั้งนี้ต้อง ไม่ใช่การประเมินเพื่อวัตถุประสงค์สาธารณะ ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อผู้ใช้รายงานในวงกว้าง
ในมาตรฐานนี้จะระบุถึงแนวทางการกำหนดวิธีการประเมินมูลค่าทรัพย์สินให้เหมาะสมกับการปฏิบัติงาน ประเมิน ซึ่งมีส่วนสัมพันธ์กับลักษณะของทรัพย์สินที่ประเมิน หลักเกณฑ์การประเมิน และวัตถุประสงค์ ของการประเมิน ตลอดจนเงื่อนไขและข้อจำกัดอื่น ผู้ประเมินจึงต้องศึกษาและทำความเข้าใจมาตรฐาน วิชาชีพการประเมินมูลค่าทรัพย์สินเกี่ยวกับหลักเกณฑ์การประเมินเพื่อกำหนดมูลค่าตลาด หลักเกณฑ์การ
ประเมินที่มิใช่การกำหนดมูลค่าตลาด และวัตถุประสงค์ของการประเมินมูลค่าทรัพย์สินประกอบกันด้วย
ทั้งนี้ ในการกำหนดวิธีการประเมินดังกล่าวผู้ประเมินต้องปฏิบัติตามแนวทางดังต่อไปนี้
8.1 ผู้ประเมินต้องกำหนดวิธีการประเมินที่ถูกต้องเหมาะสมกับประเภทและลักษณะของทรัพย์สิน วัตถุประสงค์ของการประเมิน หลักเกณฑ์การประเมิน ลักษณะของสิทธิตามกฎหมายในทรัพย์สิน ตลอดจนเงื่อนไขและข้อจากัดอื่นๆ ที่อาจมี พร้อมทั้งเปิดเผยเหตุผลที่เลือกใช้วิธีการประเมินดังกล่าว
8.2 ในการประเมินมูลค่าทรัพย์สินตามหลักเกณฑ์การประเมินเพื่อกำหนดมูลค่าตลาด ผู้ประเมินต้องใช้ วิธีการประเมินตามหลักเกณฑ์นี้ซึ่งได้แก่ วิธีเปรียบเทียบราคาตลาด (Market Approach) วิธีพิจารณา จากรายได้ (Income Approach) วิธีคิดจากต้นทุน (Cost Approach) และวิธีคำนวณมูลค่าคงเหลือสุทธิ (Residual Method) ทั้งนี้ ผู้ประเมินต้องระมัดระวังเป็นพิเศษในการเลือกใช้วิธีประเมินโดยวิธีคิดจาก ต้นทุนสำหรับการประเมินเพื่อกำหนดมูลค่าตลาด เนื่องจากการประเมินโดยวิธีคิดจากต้นทุน จะถือเป็นการประเมินตามหลักเกณฑ์การกำหนดมูลค่าตลาดได้ก็ต่อเมื่อ ทุกส่วนของข้อมูลที่ใช้ ในการประเมินจะต้องได้จากข้อมูลตลาด ซึ่งการประเมินโดยวิธีนี้อาจมีข้อมูลบางส่วนที่ไม่เข้า หลักเกณฑ์มูลค่าตลาดรวมอยู่ด้วย ได้แก่ การคำนวณค่าเสื่อมราคาของอาคารและสิ่งปลูกสร้าง อย่างไรก็ดีมูลค่าต้นทุนทดแทนสุทธิ (Depreciated Replacement Cost) อาจพิจารณาได้ว่าเป็นตัวแทน มูลค่าตลาดสำหรับการประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่มีลักษณะพิเศษเฉพาะตัว (Specialised Property) ซึ่งโดยปกติมีการซื้อขายน้อยหรือไม่มีการซื้อขายทรัพย์สินประเภทนี้ในตลาดนอกจากในกรณี ที่เป็นส่วนหนึ่งของการซื้อขายกิจการ
8.3 ในการประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่มิใชการกำหนดมูลค่าตลาด ผู้ประเมินอาจใช้วิธีการประเมิน
ตามที่กำหนดในข้อ 8.2 เพื่อให้สอดคล้องกับ ลักษณะการใช้ประโยชน์ของทรัพย์สินวัตถุประสงค์ของการประเมินรวมถึงประเภทและ
8.4 ในการใช้หลักเกณฑ์การประเมินเพื่อกำหนดมูลค่าตลาด ผู้ประเมินต้องไม่ทำการประเมินโดยยึดถือ
เพียงข้อมูลของลูกค้าผู้รับบริการเป็นปัจจัยหลักในการประเมิน แต่จะต้องศึกษาข้อมูลตลาดเพื่อยืนยัน
การให้ความเห็นด้วยเสมอ รวมทั้งต้องตรวจสอบเพื่อให้มั่นใจว่าข้อมูลที่ใช้ประกอบการให้ความเห็น เกี่ยวกับมูลค่าของทรัพย์สินมีลักษณะสอดคล้องกบหลักเกณฑ์และวิธีการประเมินด้วย
8.5 การประเมินมูลค่าทรัพย์สินตามหลักเกณฑ์การประเมินเพื่อกำหนดมลค่าตลาดโดยวิธีเปรียบเทียบ ราคาตลาด (Market Approach) ผู้ประเมินต้องปฏิบัติ ดังนี้
8.5.1 ข้อมูลตลาดที่นำมาใช้วิเคราะห์เปรียบเทียบต้องคล้ายคลึงกับทรัพย์สินที่ประเมิน
8.5.2 แสดงข้อมูลที่เป็นสาระสำคัญของข้อมลตลาดที่นำมาใช้วิเคราะห์เปรียบเทียบ และแหล่งที่มา ของข้อมูลดังกล่าว รวมถึงวันที่เกิดรายการซื้อขายหรือเสนอซื้อเสนอขาย โดยระยะเวลาของ ข้อมูลตลาดที่ใช้อ้างอิงควรอยู่ในช่วงเวลาที่เหมาะสม ไม่ควรยาวไกลจนเกินไป
8.5.3 ตรวจสอบข้อมูลตลาดที่ใช้ประกอบการวิเคราะห์และประเมินว่ามีความเพียงพอเหมาะสมและ น่าเชื่อถือที่จะนำมาใช้เปรียบเทียบกับทรัพย์สินที่ประเมินเพื่อให้ได้มาซึ่งความเห็นต่อมูลค่า ของทรัพย์สินที่ประเมิน กรณีที่ข้อมูลตลาดที่นำมาใช้ประกอบการวิเคราะห์เป็นข้อมูลเสนอซื้อ เสนอขาย (asking price) ผู้ประเมินต้องวิเคราะห์หาราคาที่คาดว่าจะขายได้หรือราคาค่าเช่า
ที่เหมาะสม ก่อนที่จะนำมาวิเคราะห์เปรียบเทียบกับทรัพย์สินที่ประเมิน
8.5.4 แสดงการวิเคราะห์เปรียบเทียบปัจจัยที่มีผลกระทบต่อมูลค่าทรัพย์สินระหวางข้อมูลตลาด ที่นำมาใช้วิเคราะห์เปรียบเทียบกับทรัพย์สินที่ประเมิน และแสดงการวิเคราะหกำหนด มูลค่าตลาดอย่างมีระบบชัดเจนและถูกต้องตามหลักการวิธีการวิเคราะห์ในเรื่องนั้น
8.6 การประเมินมูลค่าทรัพย์สินตามหลักเกณฑ์การประเมินเพื่อกำหนดมลค่าตลาดโดยวิธีพิจารณา จากรายได้ (Income Approach) ผู้ประเมินต้องปฏิบัติ ดังนี้
8.6.1 การประเมินมูลค่าทรัพย์สินโดยวิธีคิดผลตอบแทนทางตรง(Direct Capitalization) ในการประมาณการรายได้ อัตราว่าง ค่าใช้จ่าย อัตราผลตอบแทนจากการลงทุน (Capitalization Rate) และรายการอื่นที่เกี่ยวข้อง ผู้ประเมินต้องอ้างอิงข้อมูลจากข้อมูลตลาดที่มีลักษณะคล้ายคลึง กับทรัพย์สินที่ประเมินที่สามารถเปรียบเทียบกันได้โดยข้อมูลดังกล่าวต้องมีความเพียงพอ เหมาะสมและน่าเชื่อถือ รวมทั้งต้องแสดงที่มาและการวิเคราะห์เพื่อให้ได้มาซึ่งประมาณการ ต่างๆ อย่างชัดเจน สมเหตุสมผล และสามารถตรวจสอบได้
8.6.2 การประเมินมูลค่าทรัพย์สินโดยวิธีคำนวณมูลค่าปัจจุบันของรายได้ที่เป็นกระแสเงินสด (Discounted Cash Flow) ในการประมาณการกระแสเงินสดรับ กระแสเงินสดจ่ายอัตราว่าง อัตราผลตอบแทนจากการลงทุน (Capitalization Rate) อัตราคิดลด (Discount Rate ) และ รายการอื่นที่เกี่ยวข้อง ผู้ประเมินต้องอ้างอิงข้อมูลจากข้อมูลตลาดที่มีลักษณะคล้ายคลึงกับ
ทรัพย์สินที่ประเมินที่สามารถเปรียบเทียบกันได้ รวมทั้งต้องพิจารณาผลประกอบการที่ผ่านมา
และแนวโน้มในอนาคตของทรัพย์สินที่ประเมิน ภาวะอุปสงค์อุปทานของตลาด และปัจจัย ที่มีผลต่อมูลค่าทรัพย์สินที่ประเมิน โดยข้อมูลดังกล่าวต้องเพียงพอเหมาะสมและน่าเชื่อถือ รวมทั้งต้องแสดงที่มาและการวิเคราะห์เพื่อให้ได้มาซึ่งประมาณการต่างๆ มูลค่าสุดท้าย
(Terminal Value) และมูลค่าทรัพย์สินที่ประเมินอย่างชัดเจนสมเหตุสมผลและสามารถ ตรวจสอบได้
8.7 การประเมินมูลค่าทรัพย์สินตามหลักเกณฑ์การประเมินเพื่อกำหนดมลค่าตลาดโดยวิธีคิดจากต้นทุน (Cost Method) มูลค่าที่ประเมินได้จากวิธีนี้ประกอบด้วยมูลค่าของที่ดินและอาคารหรือสิ่งปลูกสร้าง โดยผู้ประเมินต้องปฏิบัติ ดังนี้
8.7.1 ที่ดิน
การประเมินมูลค่าของที่ดินโดยวิธีนี้ผู้ประเมินจะต้องตรวจสอบเพื่อยืนยันการใช้ประโยชน์สูงสุด ในที่ดิน ซึ่งหากที่ดินนั้นไม่ได้มีการใช้ประโยชน์สูงสุด ผู้ประเมินต้องให้ความเห็นด้านมูลค่า
ที่สอดคล้องกับลักษณะการใช้ประโยชน์สูงสุดในที่ดินโดยต้องคำนึงถึงผลกระทบจากการ
ใช้ประโยชน์ของที่ดินเท่าที่เป็นอยู่ ณ วันที่ประเมินด้วย 8.7.2 อาคาร และ สิ่งปลูกสร้าง
(1) ผู้ประเมินต้องตรวจสอบและวิเคราะห์อย่างรอบคอบสมเหตุสมผลเกี่ยวกับข้อมูลต้นทุน ก่อสร้างทดแทนอาคารสิ่งปลูกสร้างใหม่และค่าเสื่อมราคาเพื่อหามูลค่าปัจจุบันของอาคาร สิ่งปลูกสร้างนั้น
(2) ในการประมาณการค่าเสื่อมราคา ต้องพิจารณาถึงการเสื่อมค่าหรือความล้าสมัยทางกายภาพ ทางการใช้ประโยชน์ และทางเศรษฐกิจของทรัพย์สินที่ประเมินด้วย
8.8 การประเมินมูลค่าทรัพย์สินตามหลักเกณฑ์การประเมินเพื่อกำหนดมลค่าตลาดโดยวิธีคำนวณมูลค่า คงเหลือสุทธิ (Residual Method)
8.8.1 ผู้ประเมินต้องตรวจสอบและวิเคราะห์อย่างรอบคอบในเรื่องดังต่อไปนี้
(1) การใช้ประโยชน์สูงสุดของทรัพย์สินที่ประเมิน
(2) ความเป็นไปได้ของโครงการพัฒนาในทัศนะของผู้พัฒนาทั่วไปในพื้นที่ (3) ประมาณการรายได้ ต้นทุนและค่าใช้จ่ายตางๆ
8.8.2 ประมาณการราคาขายหรือค่าเช่าและประมาณการต้นทุนและค่าใช้จ่ายในการพัฒนารวมทั้ง อัตราผลตอบแทนของผู้ประกอบการ ต้องอ้างอิงจากข้อมูลตลาดที่มีลักษณะคล้ายคลึงกัน สามารถเปรียบเทียบกันได้กับทรัพย์สินที่ประเมิน
8.8.3 ประมาณการระยะเวลาของการพัฒนาและการขายทรัพย์สินต้องสมเหตุสมผล
8.8.4 ในกรณีมีการประมาณการกระแสเงินสด ผู้ประเมินต้องพิจารณาเลือกใช้อัตราคิดลดที่สอดคล้อง กับความเป็นจริงและตรงกับเป้าหมายของการวิเคราะห์และควรอ้างอิงจากข้อมูลที่มีในตลาด
สำหรับทรัพย์สินที่มีลักษณะคล้ายคลึงกันที่สามารถเปรียบเทียบกันได้ หรือโดยการจัดทำของ ผู้ประเมินซึ่งผ่านการวิเคราะห์และตรวจสอบอย่างสมเหตุสมผล
8.9 ผู้ประเมินควรเลือกใช้วิธีการประเมินอย่างน้อยสองวิธี และกำหนดด้วยว่าวิธีใดเป็นวิธีหลักสำหรับ การประเมิน เพื่อช่วยให้มีการตรวจทานความเห็นจากแต่ละวิธี ทั้งนี้ หากจำเป็นต้องใช้วธีใดวิธีหนึ่ง เพียงวิธีเดียว ผู้ประเมินต้องให้เหตุผลที่ชัดเจนถึงข้อจำกัดดังกล่าว
8.10 ผู้ประเมินจะต้องนำเสนอการวิเคราะห์และประเมินมูลค่าทรัพย์สินสำหรับการประเมินแต่ละวิธี โดยแยกการนำเสนอเป็นส่วนๆ ดังต่อไปนี้
(1) ส่วนของข้อมูลข้อเท็จจริงเกี่ยวกับทรัพย์สิน
(2) ส่วนที่เป็นข้อมูลตลาดที่เก็บรวบรวมมาได้
(3) ส่วนแสดงการวิเคราะห์และความเห็นทางวิชาชีพของผู้ประเมิน
ในการกำหนดสมมติฐาน เงื่อนไขและข้อจำกัดในการประเมินมูลค่าทรัพย์สินตามมาตรฐานในส่วนนี้ ผู้ประเมินต้องทำความเข้าใจและทำความตกลงกับลูกค้าผู้รับบริการตั้งแต่ขั้นตอนการจัดทำข้อเสนองานและการตอบรับ คำสั่งว่าจ้างงาน โดยต้องปฏิบัติตามแนวทางดังต่อไปนี้
9.1 ผู้ประเมินต้องใช้ความระมัดระวังรอบคอบเยี่ยงผู้ประกอบวิชาชีพในการกำหนดสมมติฐาน โดยสมมติฐานต้องสมเหตุสมผล และมีความเป็นไปได้
9.2 หากต้องมีการตั้งสมมติฐานในรายงานการประเมิน ผู้ประเมินต้องระบุสมมติฐานดังกล่าวในรายงาน การประเมินอย่างชัดเจนว่า เป็นสมมติฐานเพิ่มเติมหรือสมมติฐานพิเศษ
9.3 ในการตั้งสมมติฐานที่อาจส่งผลกระทบโดยตรงต่อมูลค่าของทรัพย์สินที่ประเมิน ผู้ประเมินต้องเปิดเผย และบรรยายในรายงานการประเมินถึงสมมติฐานนั้น รวมทั้งต้องชี้แจงถึงวัตถุประสงค์ของการกำหนด สมมติฐานดังกล่าวอย่างชัดเจน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในส่วนที่บรรยายถึงผลการประเมิน
9.4 ผู้ประเมินต้องแสดงข้อมูลหรือเอกสารที่ใช้อ้างอิงที่เกี่ยวเนื่องกับสมมติฐานในงานประเมินไว้เป็น ส่วนหนึ่งของรายงานการประเมินเสมอ
9.5 ในการตั้งสมมติฐานพิเศษโดยเฉพาะเกี่ยวกับสิทธิในทรัพย์สินที่ประเมิน ผู้ประเมินจะต้องพิจารณา โดยรอบคอบถึงวัตถุประสงค์ของการประเมินตลอดจนกฎหมายและระเบียบข้อบังคับที่เกี่ยวข้องว่า การตั้งสมมติฐานพิเศษดังกล่าวจะสามารถกระทำได้หรือไม่ ทั้งนี้ ผู้ประเมินต้องไม่ตั้งสมมติฐานพิเศษ หากการประเมินนั้นเป็นการประเมินเพื่อวัตถุประสงค์สาธารณะ
9.6 เมื่อมีเงื่อนไขและข้อจำกัดในการประเมินซึ่งมีผลกระทบต่อมูลค่าของทรัพย์สินที่ประเมิน ผู้ประเมิน ต้องเปิดเผยและสามารถอธิบายเงื่อนไขและข้อจำกัดในการประเมินได้อย่างชัดเจน
ในการจัดทำและนำเสนอรายงานการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน ผู้ประเมินต้องปฏิบัติตามแนวทางดังต่อไปนี้
10.1 รายงานการประเมินต้องให้ข้อมูลที่ชัดเจนและเพียงพอแก่ผู้ใช้รายงานในเรื่องเกี่ยวกับข้อมูลที่ใช้ในการ ประเมิน การวิเคราะห์ การสรุปมูลค่า และการให้ความเห็นของผู้ประเมิน
10.2 หากมีการร้องขอให้ผู้ประเมินนำเสนอรายงานการประเมินที่กำหนดโดยผู้ใช้รายงานและผู้ประเมิน เห็นว่ารูปแบบการนำเสนอรายงานการประเมินนั้นมีความขัดแย้งหรือไม่สอดคล้องอย่างมีนัยสำคัญ กับมาตรฐานนี้ ผู้ประเมินจะต้องทำความเข้าใจกับผู้ใช้รายงานให้ชัดเจนถึงประโยชน์ที่จะได้รับ หากปฏิบัติตามมาตรฐาน ตลอดจนผลเสียที่อาจเกิดขึ้นหากไม่ปฏิบัติตาม
10.3 การนำเสนอรายงานการประเมินจะจดทำเป็นภาษาไทยหรือภาษาอื่นก็ได้ กับข้อตกลงระหว่าง ผู้ประเมินกับผู้ใช้รายงาน และผู้ประเมินมีหน้าที่ที่จะต้องทำความเข้าใจกับผู้ใช้รายงานเกี่ยวกับ ความจำเป็นที่ต้องปฏิบัติตามมาตรฐานที่บังคับใช้ในประเทศไทย
10.4 มาตรฐานของรูปแบบรายงานการประเมินที่ถือว่าถูกต้องและเป็นไปตามมาตรฐานอย่างน้อย ต้องประกอบด้วยรายละเอียดต่างๆ ดังต่อไปนี้
10.4.1 ผู้รับรายงาน : ให้ระบุชื่อลูกค้าผู้รับบริการและผู้ใช้รายงานการประเมิน
10.4.2 คำสั่งและเงื่อนไขในการว่าจ้างงาน: ให้ระบุคำสั่งและเงื่อนไขในการว่าจ้างงานในรายงาน การประเมินให้ชัดเจน
10.4.3 วัตถุประสงค์ของการประเมิน : ให้ระบุถึงวัตถุประสงค์ของการประเมิน หรือการนำรายงาน การประเมินไปใช้ประโยชน์ตามที่กำหนดโดยลูกค้าผู้รับบริการเช่น พิจารณาอนุมัติสินเชื่อ ที่อยู่อาศัย เพิ่มวงสินเชื่อเดิม เป็นต้น รวมทั้งต้องระบุให้ชัดเจนว่ารายงานนี้ไม่อาจใช้ได้สำหรับ วัตถุประสงค์อื่นและผู้ต้องการใช้ประโยชน์จากรายงานรายอื่นที่มิได้ระบุในรายงาน
10.4.4 หลักเกณฑ์การประเมิน : ให้ระบุให้ชัดเจนว่า เป็นหลักเกณฑ์การประเมินเพื่อกำหนด มูลค่าตลาดหรือหลักเกณฑ์การประเมินที่มิใช่กำหนดมูลค่าตลาด
10.4.5 รายละเอียดเกี่ยวกับทรัพย์สินที่ประเมิน:
(1) ประเภททรัพย์สิน
(2) รายละเอียดที่ตั้งทรัพย์สิน : ให้ระบุบ้านเลขที่ ซอย ถนน และ/หรือระยะทางโดยประมาณ จากถนนสายหลักหรือทางแยกที่ใกล้ที่สุด ตำบล/แขวง อำเภอ/เขต จังหวัด
(3) รายละเอียดเกี่ยวกับที่ดิน : รายละเอียดรูปแปลงที่ดิน ความกว้างความลึกของแปลงที่ดิน เนื้อที่ ระดับที่ดินโดยประมาณ
(4) รายละเอียดเกี่ยวกับอาคารและสิ่งปลูกสร้าง : ให้ระบุข้อมูลดังต่อไปนี้
ก. ประเภทอาคาร ความสูงหรือจำนวนชั้นของอาคาร ขนาดพื้นที่ก่อสร้างหรือพื้นที่ ใช้สอย การใช้ประโยชน์พื้นที่แต่ละชั้นภายในอาคาร
ข. รายละเอียดเกี่ยวกับการก่อสร้างอาคาร โครงสร้างและวัสดุที่ใช้ในการก่อสร้างและ ตกแต่ง อายุอาคาร สภาพอาคาร การใช้ประโยชน์ของอาคาร การบำรุงรักษาพื้นที่ อาคาร งานระบบและบริการสาธารณูปโภคที่มีให้บริการในอาคาร
ค. ผู้ประเมินต้องทำการตรวจสอบอาคารทั้งภายในและภายนอก เว้นแต่มีเหตุขัดข้อง สุดวิสัยหรือมีข้อตกลงพิเศษอื่นใดโดยต้องระบุในรายงานการประเมินอย่างชัดเจน
ง. ในการตรวจสอบอาคาร หากพบว่าอาคารมีสภาพชำรุดทรุดโทรม มีการทรุดตัว ของอาคารซึ่งอาจมีปัญหาการวิบัติของโครงสร้างหรือมีผลกระทบที่สำคัญต่อ มูลค่าอาคาร ต้องระบุในรายงานการประเมินให้ชัดเจน
จ. ผู้ประเมินต้องใหความเห็นและแสดงข้อมูลและรายละเอียดที่ชัดเจนรวมถึง อาจให้ความเห็นว่าควรจะทำการตรวจสอบความแข็งแรงของโครงสร้าง (structural survey)โดยผู้ชำนาญการหรือไม่
ฉ. ผู้ประเมินต้องทำการตรวจสอบว่าอาคารหรือส่วนหนึ่งส่วนใดของอาคารถูกต้อง ตามตำแหน่งที่ระบุหรือไม่ หากมีข้อสังเกตหรือการปลูกสร้างรุกล้ าบนที่ดิน แปลงอื่น ผู้ประเมินต้องให้ข้อมูลหรือรายละเอียดที่ครบถ้วนสมบูรณ์ รวมถึง ปัญหาหรือผลกระทบที่อาจมีต่อมูลค่าของทรัพย์สิน
ช. ในกรณีที่อาคารไม่มีเลขที่หรือไม่สามารถยืนยันได้ว่ามีการขออนุญาตหรือก่อสร้าง อาคารตรงตามแบบหรือไม่ ซึ่งอาจมีปัญหาต่อการใช้อาคารได้ ผู้ประเมินพึงต้อง ระบุเงื่อนไข และรายละเอียดที่ชัดเจนในรายงานการประเมิน
ซ. อาคารที่อยู่ในระหว่างการก่อสร้างให้ระบุงานก่อสร้างที่แล้วเสร็จในปัจจุบัน ต้นทุนค่าก่อสร้างที่ได้ใช้ไปแล้วจนถึงวันที่ประเมิน งานก่อสร้างที่ยังต้องดำเนินการ เพื่อให้เสร็จสนสมบูรณ์พร้อมทั้งต้นทุนโดยประมาณ กำหนดเวลาแล้วเสร็จ ตาม แผนการก่อสร้างปัจจุบันโดยประมาณ ส่วนที่ถูกกำหนดให้มีการก่อสร้างทาง ท่อระบายน้ำหรือสิ่งอำนวยประโยชน์อื่นเพื่อสาธารณประโยชน์และเงื่อนไขอื่นๆ ที่อาจส่งผลกระทบต่อการก่อสร้าง
10.4.6 ทำเลที่ตั้งและสภาพแวดล้อม : ให้ระบุรายละเอียดเกี่ยวกับทำเลที่ตั้งและสภาพแวดล้อม ของทรัพย์สินที่ประเมิน เป็นต้นว่า
(1) การใช้ประโยชน์ของที่ดินโดยรอบในปัจจุบันและแนวโน้มในอนาคต ตลอดจนผลดีหรือผลเสียต่อทรัพย์สินที่ประเมิน
(2) การคมนาคม ระบบขนส่งมวลชน ความสะดวกในการเดินทางจากทรัพย์สินที่ประเมิน ไปยังสถานที่ต่างๆ
(3) สถานที่สำคัญบริเวณใกล้เคียง
(4) สาธารณูปโภคและสาธารณูปการในบริเวณที่ตั้งทรัพย์สิน
(5) รายละเอียดสภาพแวดล้อมที่พอสังเกตเห็นได้เช่น น้ำท่วม ระบบระบายน้ำที่อาจมี ปัญหามลพิษในบริเวณ
10.4.7 สมมติฐาน : ให้ระบุรายละเอียดสมมติฐานเพิ่มเติมหรือสมมติฐานพิเศษที่ผู้ประเมินเห็นว่า
อาจส่งผลโดยตรงต่อมูลค่าของทรัพย์สินที่ประเมิน
10.4.8 เงื่อนไขและข้อจำกัดในการประเมิน: ให้ระบุเงื่อนไขและข้อจำกัดที่ใช้ในการประเมินให้ชัดเจน
10.4.9 ลักษณะสิทธิตามกฎหมายในทรัพย์สิน : ให้ระบุสิทธิครอบครองของทรัพย์สินที่ประเมิน อย่างชัดเจนว่าเป็นกรรมสิทธิ์ หรือสิทธิครอบครอง หรือสิทธิการเช่า หรือกรรมสิทธิ์ที่ติด ภาระการให้เช่า หรือกรรมสิทธิ์รวม หรือการถือกรรมสิทธิ์เป็นเพียงบางส่วนหรือเฉพาะส่วน ที่พอจะประมาณได้ และหากทรัพย์สินที่ประเมินติดภาระผูกพันเกี่ยวกับสัญญาเช่าให้ระบุ สาระสำคัญของสัญญาเช่า รวมถึงผู้เช่า ผู้ให้เช่าและเจ้าของกรรมสิทธิ์สมบูรณ์อายุการเช่า ตามสัญญาและ อายุการเช่าคงเหลือ ผลตอบแทนการเช่าและการปรับอัตราค่าเช่าด้วย
10.4.10 ทางเข้าออกตามกฎหมายของทรัพย์สิน: ให้ระบุทางเข้าออกของทรัพย์สิน ระยะทาง โดยประมาณแต่ละระยะเฉพาะทางที่ใช้เข้าออกโดยสะดวกจนถึงถนนสายหลักประเภท ทางเข้าออกเป็นทางสาธารณะหรือทางส่วนบุคคล หากเป็นทางส่วนบุคคลทรัพย์สินได้รับ ภาระจำยอมหรือไม่ จากที่ดินแปลงใด และในลักษณะอย่างใด
10.4.11 การตรวจสอบเอกสารสิทธิ: ให้ระบุรายละเอียดและผลการตรวจสอบเอกสารสิทธิทรัพย์สิน
ที่ประเมินและการตรวจสอบภาระผูกพันที่มีการจดทะเบียนไว้ โดยให้แสดงรายละเอียดไว้ในรายงานการประเมินอย่างชัดเจนเช่น ภาระจำยอม สิทธิเก็บกิน การจำนองขายฝากเป็นต้น ในกรณีที่เป็นการประเมินสัญญาเช่าต้องทำการตรวจสอบสัญญาเช่าและให้รายละเอียด เกี่ยวกับสัญญาเช่า อัตราค่าเช่า อายุการเช่า ชื่อผู้เช่า หรือข้อจำกัดสิทธิต่างๆ ที่มีผลกระทบ
ต่อการเช่า เช่นการเช่าช่วง การโอนสิทธิการเช่าพร้อมทั้งให้ข้อมูลและความเห็นเกี่ยวกับ
ข้อมูลเช่าที่มีผลกระทบต่อมูลค่า เป็นต้น
10.4.12 การตรวจสอบยืนยันที่ตั้งทรัพย์สิน : ให้ระบุว่าสามารถยืนยันตำแหน่งที่ตั้งที่ดินตามเอกสาร สิทธิที่ปรากฏหรือการนำชี้ได้หรือไม่ ถ้ามีเหตุพึงสงสัยหรือไม่แน่ใจ ควรระบุสิ่งที่ตรวจพบ และควรยืนยันด้วยว่า อาคารและส่วนปรับปรุงอื่นปลูกสร้างบนที่ดินแปลงที่ประเมินหรือไม่ อย่างไร
10.4.13 ข้อกำหนดของกฎหมายที่เกี่ยวข้อง : ให้ระบุรายละเอียดและผลการตรวจสอบข้อกำหนด
ของกฎหมายที่เกี่ยวข้องที่อาจส่งผลกระทบต่อมูลค่าของทรัพย์สินที่ประเมิน ได้แก่
(1) ข้อกำหนดการใช้ที่ดินในผังเมืองฉบับปัจจุบันในพื้นที่ที่ทรัพย์สินตั้งอยู่
(2) ข้อกำหนดหรือกฎหมายควบคุมอาคาร
(3) ข้อกำหนดหรือกฎหมายควบคุมสิ่งแวดล้อม
(4) การตรวจสอบการเวนคืนจากหน่วยราชการที่เกี่ยวข้องเช่น การทางพิเศษแห่งประเทศไทย กรมทางหลวง และกรมโยธาธิการ เป็นต้น โดยให้ระบุถึงขั้นตอนความคืบหน้าของ โครงการที่อาจมีผลกระทบต่อมูลค่าทรัพย์สิน
(5) การถูกรอนสิทธิต่างๆ
(6) ข้อบังคับของทางราชการอื่นใดที่อาจมีผลต่อการใช้ประโยชน์ของทรัพย์สิน
10.4.14 ข้อมูลตลาด : ให้ระบุรายละเอียดของข้อมูลตลาดที่นำมาใช้อ้างอิงเปรียบเทียบกับทรัพย์สิน ที่ประเมิน เป็นต้นว่า ประเภททรัพย์สิน ขนาดของที่ดินหรือพื้นที่ ลักษณะและข้อมูลสำคัญ ที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สินที่นำมาใช้เป็นข้อมูลตลาด วันที่เกิดรายการซื้อขาย และแหล่งที่มา ของข้อมูลตลาด
10.4.15 วันที่ประเมิน : โดยทั่วไปให้หมายถึงวันที่สำรวจทรัพย์สิน หากวันที่นำส่งรายงานการประเมิน กับวันที่ประเมินมีระยะเวลาห่างกัน ผู้ประเมินควรระบุเงื่อนไขเพิ่มเติมว่าไม่มีการเปลี่ยนแปลง ในตลาดและในทรัพย์สินที่ประเมินอย่างมีนัยสำคัญที่จะส่งผลต่อมูลค่าของทรัพย์สิน
10.4.16 วิธีการประเมิน : ให้บรรยายถึงวิธีการประเมินที่เลือกใช้พร้อมเหตุผล
10.4.17 การวิเคราะห์และสรุปมูลค่าทรัพย์สิน: ให้อธิบายถึงการวิเคราะห์และกำหนดมูลค่าทรัพย์สิน ที่ประเมินให้ชัดเจน รวมทั้งสรุปความเห็นของผู้ประเมินและระบุมูลค่าทรัพย์สินที่ประเมิน
10.4.18 การมีส่วนได้ส่วนเสียในทรัพย์สินที่ประเมิน : ให้ระบุตามข้อเท็จจริงว่าผู้ประเมินมีส่วนได้เสีย
หรือมีความเกี่ยวข้องไม่ว่าทางตรงหรือทางอ้อมกับทรัพย์สินที่ประเมินหรือผู้ว่าจ้างหรือไม่
10.4.19 การลงลายมือชื่อ : ผู้ประเมินต้องลงลายมือชื่อ รวมทั้งระบุเลขที่สมาชกและสมาคมวิชาชีพที่ผู้
ประเมินสังกัด
10.4.20 เอกสารประกอบรายงาน: สำเนาเอกสารสิทธิ แผนที่แสดงที่ตั้งของทรัพย์สินที่ประเมิน
และข้อมูลเปรียบเทียบ ผังบริเวณผังที่ดิน แปลนอาคาร ใบอนุญาตปลูกสร้างและใบอนุญาต การใช้อาคาร ภาพถ่ายแสดงรายละเอียดทรัพย์สินที่ประเมิน สัญญาเช่าและเอกสารอื่นที่จำเป็น
10.5 ในกรณีทรัพย์สินที่อยู่ในระหว่างการพัฒนา นอกจากการนำเสนอรายงานการประเมินตามรูปแบบ ข้างต้นแล้ว ควรระบุรายละเอียดเพิ่มเติมในเรื่องดังต่อไปนี้
10.5.1 รายละเอียดเกี่ยวกับทรัพย์สินที่อยู่ในระหว่างการพัฒนา โดยต้องระบุว่าได้รับใบอนุญาตจัดสรร และใบอนุญาตปลูกสร้างอาคารและสิ่งปลูกสร้างแล้วหรือไม่ และอยู่ในขั้นตอนใด เป็นการ ได้รับอนุญาตโดยมีเงื่อนไขหรือไม่
10.5.2 รายละเอียดเกี่ยวกับงานการพัฒนาหรืองานก่อสร้างส่วนที่แล้วเสร็จในปัจจุบัน ต้นทุน ก่อสร้างที่ได้ใช้ไปแล้วจนถึงวันที่ประเมิน งานก่อสร้างที่ยังต้องดำเนินการให้แล้วเสร็จ ตามโครงการ กำหนดเวลาแล้วเสร็จสมบูรณ์ตามโครงการ เงื่อนไขที่ถูกกำหนดให้มีส่วนที่ต้องแบ่งเป็นพื้นที่สาธารณูปโภค เงื่อนไขอื่นที่มีนัยสำคัญซึ่งอาจส่งผลกระทบ ต่อการพัฒนาตามโครงการ
10.5.3 ภาระผูกพันที่เกี่ยวกับการขายหรือการให้เช่าสำหรับทรัพย์สินที่อยู่ในระหว่างการพัฒนา ซึ่งมีปรากฏ ณ วันที่ประเมิน
10.5.4 การให้ความเห็นเกี่ยวกับมูลค่าของทรัพย์สินประกอบด้วย
(1) ประมาณต้นทุนการก่อสร้างหรือต้นทุนการพัฒนา และประมาณการต้นทุนที่ต้องใช้ เพื่อให้โครงการเสร็จสมบูรณ์(กรณีที่สร้างเสร็จไปแล้วบางส่วน)
(2) ประมาณการมูลค่าตามสภาพปัจจุบัน ณ วันที่ประเมิน
(3) ประมาณการมูลค่าทรัพย์สินเมื่อก่อสร้างแล้วเสร็จสมบูรณ์ตามโครงการตามสภาพตลาด ณ วันที่ประเมิน โดยมีเงื่อนไขว่าการพัฒนาเป็นไปตามแบบรายละเอียดที่ระบุ
10.6 การนำเสนอรายงานการประเมินที่ไม่เป็นไปตามมาตรฐานนี้สามารถกระทำได้ในกรณีที่เป็นการ สอบทานการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน ซึ่งจะต้องดำเนินการตามมาตรฐานที่เกี่ยวกับการสอบทาน การประเมินมูลค่าทรัพย์สิน
การสอบทานการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน(Update Valuation) หมายถึง การประเมินมูลค่าทรัพย์สิน ที่ผู้ประเมินผู้นั้นหรือนิติบุคคลนั้น ได้ดำเนินการประเมินมูลค่าทรัพย์สินเต็มรูปแบบมาก่อนแล้ว และ ลูกค้ามีความประสงค์จะให้ดำเนินการประเมินซ้ำในช่วงระยะเวลาที่กำหนดซึ่งอาจเป็นทุกไตรมาส หรือทุกปีภายในระยะเวลาไม่เกินสามปี ในการสอบทานการประเมินมูลค่าทรัพย์สินผู้ประเมินจะต้อง ปฏิบัติตามแนวทางดังต่อไปนี้
11.1 ต้องระบุในรายงานการประเมินให้ชัดเจนว่าเป็นการสอบทานการประเมินมิใช่เป็นการประเมิน
เต็มรูปแบบตามมาตรฐานการประเมิน(Full Valuation Report)
11.2 การสอบทานการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน ต้องดำเนินการโดยผู้ประเมินหรือนิติบุคคลเดิมซึ่งเป็น ผู้ทำการประเมินเต็มรูปแบบครั้งล่าสุดที่ผ่านมา จะกระทำโดยผู้ประเมินหรือนิติบุคคลรายอื่นมิได้
11.3 ผู้ประเมินต้องดำเนินการตรวจสอบข้อมลและข้อเท็จจริงเกี่ยวกับทรัพย์สินโดยรอบคอบ ทั้งจาก หนังสือยืนยันที่ได้รับจากเจ้าของทรัพย์สินที่ประเมิน หรือลูกค้าผู้รับบริการรายเดิม และจากการ สำรวจทรัพย์สิน ณ บริเวณที่ตั้งหากมีข้อพึงสงสัยหรือกรณีเมื่อมีการเปลี่ยนแปลงในทรัพย์สิน อย่างมีนัยสำคัญ
11.4 ผู้ประเมินสามารถทำการสอบทานการประเมินติดต่อกันได้ภายในระยะเวลาไม่เกิน3 ปีเท่านั้น หลังจากนั้นจะต้องถือว่าเป็นการประเมินใหม่ เนื่องจากการเปลี่ยนแปลงภาวะตลาด ตลอดจน ปัจจัยต่างๆ ที่เกิดขึ้น อาจส่งผลกระทบต่อมูลค่าทรัพย์สินอย่างมีนัยสำคัญ
11.5 รายงานการสอบทานการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน ประกอบด้วยสาระสำคัญสองส่วนคือส่วนที่เป็น หนังสือนำส่งบรรยายรายละเอียดโดยย่อของงานการสอบทาน กับส่วนที่เป็นรายงานสรุปตัวเลข ผลการประเมิน อย่างน้อยที่สุดผู้ประเมินจะต้องระบุถึงหัวข้อดังต่อไปนี้
11.5.1 วันที่สอบทานการประเมินมูลค่า และงวด (ไตรมาส) ที่ทำการสอบทานการประเมินมูลค่า
11.5.2 ถ้อยคำที่ยืนยันคำสั่งงานจากเจ้าของทรัพย์สินหรือลูกค้าผู้รับบริการ
11.5.3 ถ้อยคำที่ยืนยันว่า ผู้สอบทานเป็นผู้ประเมินหรือนิติบุคคลเดิมซึ่งเป็นผู้ทำการประเมิน
ทรัพย์สินชิ้นนี้หรือกลุ่มนี้เต็มรูปแบบครั้งล่าสุดที่ผ่านมาทำการประเมินมูลค่า
11.5.4 ถ้อยคำที่ยืนยันว่าผู้สอบทานมิได้ทำการสำรวจทรัพย์สินโดยได้รับคำรับรองเป็นหนังสือจาก เจ้าของทรัพย์สินหรือลูกค้าผู้รับบริการว่า ไม่มีการเปลี่ยนแปลงทางกายภาพหรือลักษณะอื่นใด อย่างมีนัยสำคัญต่อทรัพย์สินที่ประเมิน นอกเหนือไปจากรายละเอียดอื่นๆ ที่ระบุ
11.5.5 หากผู้สอบทานเห็นความจำเป็นที่จะต้องตรวจสอบหรือสำรวจทรัพย์สิน และได้ดำเนินการ
เช่นว่านั้น ผู้สอบทานจะต้องรายงานด้วยวาได้มีการเปลี่ยนแปลงในทรัพย์สินอย่างมีนัยสำคัญ หรือไม่ อย่างไร
11.5.6 หากผู้สอบทานมีความเห็นว่า ได้มีการเปลี่ยนแปลงในภาวะตลาดทรัพย์สินหรือปัจจัยอื่นใด เกิดขึ้นในระยะเวลาระหว่างการสอบทานครั้งนี้กับการประเมินทรัพย์สินหรือการสอบทาน ครั้งที่แล้ว ผู้สอบทานจะต้องรายงานเหตุการณ์ดังกล่าวและผลกระทบที่อาจเกิดขึ้น ให้ทราบด้วย
11.5.7 คำบรรยายโดยสังเขปเกี่ยวกับประเภทและลักษณะของทรัพย์สินที่ประเมิน
11.5.8 รายงานผลการสอบทานเป็นตัวเลขและตัวหนังสือ และระบุมูลค่าที่ประเมินได้ในการ ประเมินเต็มรูปแบบครั้งล่าสุดที่ผ่านมา พร้อมทั้งเหตุผลของการเปลี่ยนแปลงในมูลค่า ของทรัพย์สินที่ประเมิน
11.5.9 คำบรรยายอื่นๆ เท่าที่ผู้สอบทานเห็นว่าจำเป็น
11.5.10 รายงานสรุปผลการประเมิน
เอกสารและข้อมูลประกอบการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน ถือเป็นหลักฐานสำคัญของผู้ประเมินและผู้สำรวจ ในการยืนยันการปฏิบัติงานประเมินตามมาตรฐานที่ได้กำหนดไว้ ซึ่งเอกสารและข้อมูลดังกล่าวอาจนำมาใช้ ในการชี้แจงเมื่อมีข้อโต้แย้งหรืออ้างว่าเกิดความเสียหายจากการประเมินในภายหลัง การเก็บรักษาเอกสาร ดังกล่าวจึงเป็นสิ่งจำเป็น ในการเก็บรักษาเอกสารดังกล่าวผู้ประเมินต้องปฏิบัติตามแนวทาง ดังต่อไปนี้
12.1 เอกสารและข้อมูลที่จะต้องจัดเก็บได้แก่
12.1.1 หนังสือคำสั่งว่าจ้างงาน
12.1.2 ข้อมูลที่ได้รับจากลูกค้าผู้รับบริการ
12.1.3 ข้อมูลเกี่ยวกับทรัพย์สิน
12.1.4 ข้อมูลจากการสำรวจทรัพย์สินและรายละเอียดเกี่ยวกับข้อมูลตลาด
12.1.5 รายละเอียดเกี่ยวกับการคำนวณพื้นที่อาคารและสิ่งปลูกสร้าง
12.1.6 ข้อมูลที่ตรวจสอบจากหน่วยงานราชการ
12.1.7 ข้อมูลการวิเคราะห์และประเมินมูลค่า
12.1.8 ข้อมูลเกี่ยวกับสมมติฐาน เงื่อนไขและข้อจำกัดต่างๆ
12.1.9 เอกสารประกอบการคำนวณ
12.1.10 เอกสารประกอบการพิจารณาอนุมัติมลค่าภายในองค์กรหรือนิติบุคคลที่ผู้ประเมินสังกัด
12.2 ผู้ประเมินต้องจัดเก็บเอกสารและข้อมูลประกอบการประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่เกี่ยวข้องในงานนั้นไว้ย่างครบถ้วนปลอดภัย และง่ายแก่การนำกลับมาใช้ภายหลัง
12.3 เอกสารและข้อมูลประกอบการประเมินมูลค่าจะต้องเป็นการบันทึกที่ชัดเจน อ่านง่ายครบถ้วนถูกต้อง ตรงกับความเป็นจริง และมีการลงบันทึกวันที่ พร้อมกับการลงนามกำกับโดยผู้สำรวจ ผู้ประเมิน
ผู้ตรวจสอบและผู้พิจารณาอนุมัติมูลค่า
12.4 ผู้ประเมินจะต้องดูแลเพื่อให้มีการเก็บรักษาเอกสารและข้อมูลประกอบการประเมินมูลค่าในสถานที่ ปลอดภัยตามสมควร เป็นเวลาอย่างน้อย 5 ปี
เพื่อให้เกิดแนวปฏิบัติเป็นบรรทัดฐานเดียวกันสำหรับผู้ประเมิน จึงได้มีการกำหนดมาตรฐานการใชข้อมูล เกี่ยวกับขนาดของที่ดินและอาคารและสิ่งปลูกสร้างซึ่งจะต้องระบุในรายงานการประเมิน และอ้างอิง ในการใช้คำนวณหามูลค่า มาตรฐานนี้ได้จำแนกออกเป็น 2 ส่วน คือ ข้อมูลขนาดของที่ดินและข้อมูล ขนาดของอาคารและสิ่งปลูกสร้าง โดยผู้ประเมินต้องปฏิบัติตามแนวทางดังต่อไปนี้
13.1 ที่ดิน
13.1.1 ผู้ประเมินต้องอ้างอิงขนาดของที่ดินจากเอกสารสิทธิของที่ดินเสมอ ในกรณีที่เกิดความ แตกต่างของข้อมูลในเอกสารต้นฉบับของสำนักงานที่ดินกับสำเนาเอกสารฉบับเจ้าของ หรือจากการตรวจสอบระหว่างข้อมูลในเอกสารสิทธิกับข้อมูลจากการประมาณการหรือ เทียบเคียงเกิดข้อขัดแย้งอย่างมีนัยสำคัญ ผู้ประเมินต้องให้ความสำคัญเป็นล าดับแรกกับข้อมูล ในเอกสารสิทธิฉบับสำนักงานที่ดินเหนือกว่าข้อมูลจากแหล่งข้อมูลอื่น โดยเฉพาะภายหลังจาก ที่ได้มีการตรวจสอบเอกสารสิทธิกับสานกงานที่ดินแล้ว พร้อมกับต้องรายงานสมมติฐานที่ใช้ อย่างชัดเจนในส่วนที่บรรยายมูลค่าของทรัพย์สินที่ประเมิน
13.1.2 หากที่ดินมีขนาดใหญ่และ/หรือมีรูปร่างที่อยากต่อการสำรวจและตรวจสอบ หรือมีเหตุผล
ที่อาจพิจารณาได้ว่า อาจมีเนื้อที่และ/หรือรูปร่างที่คลาดเคลื่อนเช่น ที่ดินติดลำรางสาธารณะ
ซึ่งแสดงแนวเขตที่ดินตามเอกสารสิทธิไม่เป็นแนวเส้นตรงเป็นต้น ผู้ประเมินต้องใช้ความ ระมัดระวังเป็นพิเศษ และอาจเสนอต่อลูกค้าผู้รับบริการเพื่อขอให้มีการทำรังวัดสอบเขต เพื่อให้ได้ข้อมูลเกี่ยวกับระยะ ขนาดและรูปร่างที่แน่นอนก่อนทำการประเมิน หากไม่มี การสอบเขตรังวัด ผู้ประเมินต้องรายงานสมมติฐานที่ใช้อย่างชัดเจนในส่วนที่บรรยาย มูลค่าของทรัพย์สินที่ประเมิน
13.1.3 เอกสารสิทธิที่ดินบางประเภทเช่น นส.3 หรือหลักฐานการครอบครองที่ดินอื่นๆ ที่มีสถานะ ทางกฎหมายต่ำกว่า เป็นต้น อาจไม่สามารถยืนยันที่ตั้งขนาด และรูปร่างที่แน่นอนของที่ดินได้ ผู้ประเมินต้องระบุถึงความไม่แน่นอนนั้นลงในรายงานการประเมินในส่วนที่บรรยายมูลค่า ของทรัพย์สินที่ประเมินให้ชัดเจนว่า เอกสารสิทธิดังกล่าวอาจมีตำแหน่งที่ดิน รูปร่าง และ เนื้อที่ คลาดเคลื่อนไปจากความเป็นจริงได้มากเพียงใด
13.2 อาคาร และสิ่งปลูกสร้าง
ขอบเขตการใชข้อมูลเกี่ยวกับขนาดของอาคารและสิ่งปลูกสร้างภายในมาตรฐานนี้ ส่วนใหญ่ จะหมายถึงอาคารที่มีการออกแบบสำหรับบุคคลหรือนิติบุคคลที่ต้องการเข้าไปใช้ประโยชน์หรือ พักอาศัยในอาคารนั้น หากเป็นอาคารและสิ่งปลูกสร้างประเภทพิเศษที่นอกเหนือจากนี้การใช้ข้อมูล ของขนาดจะขึ้นอยู่กับการกำหนดหน่วยมาตราวัดเฉพาะตามที่นิยมเรียกโดยทั่วไปสำหรับอาคารและ สิ่งปลูกสร้างประเภทนั้นๆ ทั้งนี้ ความหมายของอาคารและสิ่งปลูกสร้างในมาตรฐานนี้ส่วนใหญ่ จะเป็นอาคารตามความหมายที่บัญญัติในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร
13.2.1 ผู้ประเมินตองเข้าใจความสอดคล้องสัมพันธ์กันของประเภทของทรัพย์สินที่ประเมิน
และหลักเกณฑ์การประเมินซึ่งจะช่วยให้สามารถเลือกใช้ข้อมูลขนาดของอาคารและ
สิ่งปลูกสร้างได้อย่างเหมาะสมตามวิธีการประเมิน
13.2.2 ในทรัพย์สินประเภทที่ต้องใช้ข้อมูลขนาดของอาคารเพื่อคำนวณหาต้นทนทดแทนปัจจุบัน ผู้ประเมินต้องใช้ขนาดของอาคารตามที่สถาปนิกและ/หรือวิศวกรเป็นผู้คำนวณหรือรับรอง หากผู้ประเมินจำเป็นต้องคำนวณหาขนาดของอาคารนั้นเอง ผู้ประเมินต้องจัดทำรายการคำนวณ พื้นที่นั้นไว้โดยอ้างอิงตามแบบพิมพ์เขียวทางวิศวกรรมและสถาปัตยกรรม และต้องเก็บรักษา เอกสารที่คำนวณหาพื้นที่นั้นไว้ในฐานะเป็นส่วนหนึ่งของกระดาษทำการด้วย
13.2.3 ในทรัพย์สินประเภทที่จะต้องใช้ข้อมูลขนาดของอาคารพื้นที่บางส่วนหรือทั้งหมดของอาคาร เพื่อการขายหรือเช่า ซึ่งอาจมีเอกสารสิทธิกำกับอยู่หรือไม่ก็ได้ หากมีเอกสารสิทธิกำกับ ก็ให้ใช้ตามเนื้อที่ที่เอกสารสิทธินั้นระบุ หากไม่มีให้ผู้ประเมินอ้างอิงจากข้อมูลที่ได้รับการ ยืนยันจากลูกค้าผู้รับบริการนั้นๆ หากผู้ประเมินสังเกตพบว่ามีความแตกต่างอย่างมีนัยสำคัญ ระหว่างพื้นที่จริงกับพื้นที่ที่ระบุในเอกสารสิทธิ หรือที่ได้รับการยืนยันจากลูกค้าผู้รับบริการ ผู้ประเมินอาจเสนอให้ลูกค้าผู้รับบริการทำการตรวจสอบและยืนยันให้ชัดเจน หากไม่มีการ ตรวจสอบและยืนยัน ผู้ประเมินจะต้องรายงานสมมติฐานที่ใช้ข้อมูลขนาดของอาคาร อย่างชัดเจนในรายงานการประเมิน
13.2.4 ผู้ประเมินต้องตระหนักอยู่เสมอว่าการใช้ขนาดของข้อมูลที่ผิดจากแนวทางปฏิบัติตามที่กล่าว ข้างต้นนั้นอาจนำไปสู่การวิเคราะห์และประเมินมูลค่าที่ผิดพลาดได้
13.2.5 หากการคำนวณพื้นที่ของอาคารของผู้ประเมินนั้นได้มาจากการวัดขนาดในระหว่างการสำรวจ ทรัพย์สินโดยไม่ได้รับแบบพิมพ์เขียวจากลูกค้าผู้รับบริการให้ผู้ประเมินใช้ข้อมูล ขนาดอาคารนั้นในการประเมินได้ แต่จะต้องระบุถึงที่มาของข้อมูลเกี่ยวกับขนาดอาคาร ที่ใช้ในรายงานการประเมินอย่างชัดเจน