1. แนวคิดเกี่ยวกับทรัพย์สินและอสังหาริมทรัพย์
1.1 แนวคิดทางกฎหมาย
(1) แนวคิดเกี่ยวกับทรัพย์สินโดยพื้นฐานเป็นแนวคิดทางกฎหมาย ซึ่งครอบคลุมถึงทั้งลักษณะ ทางกายภาพและสิทธิตามกฎหมายในการครอบครองเป็นเจ้าของทรัพย์สิน
(2) ตามประมวลกฎหมายและพาณิชย์ของไทย(“ประมวลกฎหมายฯ”) ในมาตรา 137
และ 138 ได้ให้นิยามของคำว่า “ทรัพย์”และ“ทรัพย์สิน” โดย “ทรัพย์หมายถึงวัตถุที่มีรูปร่าง“ทรัพย์สิน” จะหมายถึงทรัพย์และวัตถุที่ไม่มีรูปร่างซึ่งอาจมีราคาและถือเอาได้ คำว่าวัตถุ ที่ไม่มีรูปร่างนั้น หมายรวมถึงสิทธิทั้งหลายที่ไม่ใช่สิทธิเฉพาะตัวบุคคล(สิทธิในชีวิต ร่างกาย เสรีภาพ เกียรติยศชื่อเสียง) ที่ก่อตั้งโดยอำนาจของกฎหมายเช่น กรรมสิทธิ์ สิทธิครอบครอง
ภาระจำยอมสิทธิเหนือพื้นดิน สิทธิจำนอง สิทธิการเช่า สิทธิเรียกร้อง(สิทธิที่เจ้าหนี้จะเรียก
บังคับให้ลูกหนี้ชำระหนี้) ลิขสิทธิ์ สิทธิบัตร สิทธิในเครื่องหมายการค้า เป็นต้น
(3) ตามประมวลกฎหมายฯ มาตรา 139 ถึง 143 ได้จำแนกทรัพย์สินเป็น 5 ประเภท คือ อสังหาริมทรัพย์ สังหาริมทรัพย์ ทรัพย์แบ่งได้ ทรัพย์แบ่งไม่ได้ และทรัพย์นอกพาณิชย์ ทรัพย์สินประเภทที่มีการประเมินมูลค่าส่วนใหญ่ได้แก่ อสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมาตรา139 บัญญัติให้หมายถึง “ที่ดินและทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดิน มีลักษณะเป็นการถาวรหรือประกอบ เป็นอันเดียวกับที่ดินนั้น และหมายความรวมถึงทรัพย์สิทธิอันเกี่ยวกับที่ดินหรือทรัพย์อันติด อยู่กับที่ดินหรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้นด้วย“ ทรัพย์สิทธิอันเกี่ยวกับที่ดิน ได้แก่ กรรมสิทธิ์ สิทธิครอบครอง ภาระจำยอม สิทธิเหนือพื้นดิน ภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์ เป็น ต้น ส่วนทรัพย์สิทธิเกี่ยวกับทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดิน ได้แก่ สิทธิตามกฎหมายในอาคาร
และสิ่งปลูกสร้างที่ติดอยู่กับที่ดิน ดังนั้น แนวคิดสำหรับอสังหาริมทรัพย์ตามกฎหมายไทย
ในส่วนที่ไม่เกี่ยวกับลักษณะทางกายภาพจึงได้แก่ ทรัพย์สิทธิอันเกี่ยวกับที่ดินหรือทรัพย์ อันติดอยู่กับที่ดิน
สำหรับสังหาริมทรัพย์นั้นหมายความถึงทรัพย์สินอื่นนอกจากอสังหาริมทรัพย์และรวมถึง สิทธิอันเกี่ยวกับทรัพย์สินนั้นด้วย เนื่องจากทรัพย์สินอาจมีรูปร่างหรือไม่ก็ได้ สิทธิอันเกี่ยวกับ
ทรัพย์สินประเภทสังหาริมทรัพย์จึงอาจหมายความรวมถึงสิทธิในสังหาริมทรัพย์ที่มีและไม่มี
รูปร่างเช่น กรรมสิทธิ์ในรถยนต์ สิทธิครอบครองในรถยนต์ลิขสิทธิ์ สิทธิบัตร สิทธิใน เครื่องหมายการค้า เป็นต้น อาจกล่าวได้ว่า บุคคลสิทธิทั้งหลายเป็นสังหาริมทรัพย์ทั้งสิ้น
ตามมาตรฐานการบัญชีนั้น นิยามของคำว่าสินทรัพย์ (Assets) จะให้ความหมายที่แตกต่างค่อนข้าง ชัดเจนจากนิยามทางกฏหมายของคำว่าทรัพย์สิน สินทรัพย์ตามมาตรฐานการบัญชีนั้นหมายถึง ทรัพย์ากรที่อยู่ในการควบคุมของกิจการอันเป็นผลมาจากเหตุการณ์ในอดีต และซึ่งคาดว่าจะ ก่อให้เกิดประโยชน์ทางเศรษฐกิจต่อกิจการในอนาคตถึงแม้ว่าการเป็นเจ้าของครอบครอง สินทรัพย์จัดเป็นสิ่งที่จับต้องไม่ได้ (an intangible) แต่สินทรัพย์ที่เป็นเจ้าของอาจจะเป็นสิ่งที่ จับต้องได้ (tangible) หรือไม่ก็ได้ โดยนัยนี้ สินทรัพย์ในนิยามตามมาตรฐานบัญชี จึงไม่ได้ ให้ความสำคัญกับสิทธิตามกฎหมายในการครอบครองเป็นเจ้าของ แต่จะเน้นความสนใจไปที่ การควบคุมและโอกาสการก่อให้เกิดประโยชน์ทางเศรษฐกิจต่อกิจการที่เป็นเจ้าของ
สินทรัพย์ตามมาตรฐานการบัญชีแบ่งประเภทได้เป็น สินทรัพย์หมุนเวียน กับสินทรัพย์ถาวร
หรือสินทรัพย์ระยะยาว สินทรัพย์หมุนเวียนหมายถึงสินทรัพย์ที่กิจการไม่ต้องการใช้ประโยชน์ อย่างต่อเนื่องเช่น เงินสดในมือและเงินฝากธนาคารเงินลงทุนระยะสั้น สินค้าและวัสดุคงคลัง
เป็นต้น ในบางกรณีสินทรัพย์หมุนเวียน อาจรวมถึง ที่ดินหรืออาคารและสิ่งปลูกสร้างซึ่งพัฒนา
ไว้เพื่อขาย ส่วนสินทรัพย์ถาวรหรือสินทรัพย์ระยะยาวหมายถึงสินทรัพย์ที่กิจการต้องการใช้ ประโยชน์สำหรับการดำเนินงานอย่างต่อเนื่อง ได้แก่ ที่ดิน อาคารและสิ่งปลูกสร้าง เครื่องจักร
และอุปกรณ์ และจะต้องแสดงในงบดุลโดยหักออกด้วยค่าเสื่อมราคาสะสม สินทรัพย์ระยะยาวอื่น จะรวมถึง เงินลงทุนระยะยาว ค่าความนิยม ค่าใช้จ่ายฝ่ายทุน ค่าสิทธิบัตร ค่าสิทธิเครื่องหมายการค้า ซึ่งอาจจะเป็นสินทรัพย์ที่จับต้องได้หรือไม่ก็ได้ นอกจากนี้ ความหมายของคำว่าค่าเสื่อมราคา
และค่าเสื่อมราคาสะสมตามมาตรฐานการบัญชี จะเป็นเพียงการหักค่าเสื่อมราคาจากต้นทุน
จากการได้มาของสนทรัพย์ในอดีตตามวิธีการในการบันทึกบัญชี ซึ่งอาจไม่มีความเกี่ยวข้องใด ๆ กับตลาด ในขณะที่การหักค่าเสื่อมราคาสะสมจากราคาค่าก่อสร้างทดแทนใหม่ในการประเมิน มูลค่าทรัพย์สิน จะพิจารณาจากการเสื่อมค่าทางกายภาพ(physical deterioration) ความล้าสมัย
ทางเทคนิค (functional/technical obsolescence) และความล้าสมัยอันเกิดจากปัจจัยแวดล้อม
ภายนอก (economic external obsolescence) ซึ่งล้วนเป็นการพิจารณาปัจจัยที่เกี่ยวข้องกับตลาด (ปัจจัยซึ่งเจ้าของทรัพย์สินในตลาดทุกคนต้องเผชิญและต้องใช้ในการพิจารณาตัดสินใจ)
โดยทั่วไปผู้ประเมินมูลค่าทรัพย์สินจะมีบทบาทในการประเมินสินทรัพย์ถาวร แต่จะเป็นการ ให้ความเห็นหรือประเมินมูลค่าของสิทธิตามกฎหมายในสินทรัพย์ถาวรมากกว่าจะเป็นมูลค่า ของสินทรัพย์ที่จับต้องได้หรือจับต้องไม่ได้
International Valuation Standards Committee (“IVSC”) ซึ่งเป็นองค์กรระดับนานาชาติ
ที่กำหนดมาตรฐานระหว่างประเทศสำหรับการประเมินมูลค่าทรัพย์สินได้พิจารณาแยกแยะ อสังหาริมทรัพย์ในความหมายทางกายภาพ(Real Estate) ออกจากความหมายที่เกี่ยวกับ
สิทธิตามกฎหมาย (Real Property) และโดยนัยนี้ สิทธิตามกฎหมายในอสังหาริมทรัพย์ จะแตกต่าง จากทรัพย์สินส่วนบุคคล (Personal Property) ซึ่งมีความหมายใกล้เคียงกับสังหาริมทรัพย์ในกฎหมาย ไทย สิทธิตามกฎหมายในอสังหาริมทรัพย์จะหมายความรวมถึงสิทธิและผลประโยชน์ทั้งหมด
ที่เกี่ยวข้องกับการครอบครองเป็นเจ้าของในอสังหาริมทรัพย์ และโดยปกติจะยืนยันด้วยหลักฐาน การแสดงสิทธิเช่น โฉนด เป็นต้น ซึ่งแตกต่างไปจากลักษณะทางกายภาพของอสังหาริมทรัพย์
IVSC ได้จัดแบ่งทรัพย์สินออกเป็น 4 ประเภท ได้แก่
(1) สิทธิตามกฎหมายในอสังหาริมทรัพย์ (Real Property) ซึ่งนอกจากจะรวมถึงกรรมสิทธิ์
และสิทธิการเช่าในความหมายทั่วไปแล้ว ยังหมายถึงสิทธิการเช่าช่วง(Subleaseholds) ภาระจำยอมหรือสิทธิการใช้ที่ไม่มีความเป็นเจ้าของ(Nonpossessory/Incorporeal Interests) กรรมสิทธิ์รวมหรือกรรมสิทธิ์บางส่วน(Partial/Fractional Interests)
(2) ทรัพย์สินสว่ นบุคคล (Personal Property) ได้แก่สังหาริมทรัพย์ทั่วไปและเงินทุนหมุนเวียนสุทธิ (3) ธุรกิจหรือกิจการ (Businesses) หมายถึง ธุรกิจประเภทต่าง ๆทั้งที่เป็นธุรกิจเจ้าของคนเดียว
การร่วมทุน ห้างหุ้นส่วนสามัญ ห้างหุ้นส่วนจำกัด บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์
บริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ และอื่น ๆ
(4) สิทธิประโยชน์ทางการเงิน(Financial Interests) ซึ่งหมายรวมถึงผลจากการแบ่งแยกสิทธิ ตามกฎหมายในความเป็นเจ้าของในธุรกิจกับในอสังหาริมทรัพย์(เช่น ห้างหุ้นส่วน บริษัทจำกัด เป็นต้น) ผลจากการตกลงตามสัญญาให้สิทธิที่จะซื้อหรือขายทรัพย์สิน (ไม่ว่าจะเป็นอสังหาริมทรัพย์ หุ้นสามัญ หรือตราสารทางการเงินอื่นใด) ตามราคาที่ระบุ และภายในระยะเวลาที่กำหนด หรือเป็นผลจากการสร้างตราสารการลงทุนที่ค้ำประกัน โดยกลุ่มของอสังหาริมทรัพย์(เช่น กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ การแปลงสินเชื่อเป็น
ตราสารการลงทุน เป็นต้น )
การแบ่งประเภทของอสังหาริมทรัพย์ ยังสามารถแบ่งออกได้ในหลายลักษณะ เช่น
(1) อสังหาริมทรัพย์แบ่งประเภทตามวัตถุประสงค์การถือครองเป็นเจ้าของ
- ทรัพย์สินประเภทลงทุน ซึ่งผู้ถือครองสิทธิตามกฎหมายต้องกาผลตอบแทนทั้งในรูปรายได้ประจำและกำไรส่วนต่างจากเงินที่ลงทุนไป
- ทรัพย์สินประเภทที่ใช้เพื่อประกอบธุรกิจของกิจการโดยผครอบครองสิทธิตามกฎหมาย ซึ่งผู้ถือครองสิทธิตามกฎหมายมิได้หวังผลตอบแทนโดยตรงจากทรัพย์สิน แต่ต้องการ ใช้ประโยชน์ทางอ้อมเพื่อประโยชน์ในการดำเนินธุรกิจของกิจการเท่านั้น
- ทรัพย์สินประเภทที่เป็นส่วนเกินความต้องการในปัจจุบันของกิจการ ซึ่งผู้ถือครองสิทธิ ตามกฎหมายอาจต้องการครอบครองเพื่อการขยายกิจการในอนาคต
(2) ทรัพย์สินบางประเภทซึ่งมีลักษณะเฉพาะของตนเอง ซึ่งผู้ประเมินต้องมีความรู้และ ประสบการณ์โดยตรงสำหรับการประเมินทรัพย์สินประเภทนี้ ได้แก่
- ทรัพย์สินที่มีรายได้จากการค้าหรือการประกอบธุรกิจ ซึ่งมิใช่รายได้ในรูปค่าเช่าที่เป็น ผลตอบแทนจากการให้เช่าทรัพย์สินเป็นหลักโดยตรงเช่น โรงแรม ห้างสรรพสินค้า สนามกอล์ฟ สถานีบริการน้ำมัน โรงภาพยนตร์ ภัตตาคาร เป็นต้น
- ทรัพย์สินประเภทที่สิ้นเปลืองไปจากการใช้ประโยชน์ ซึ่งหมายถึง การทำเหมืองแร่ และสิทธิการเช่าในอสังหาริมทรัพย์
- ทรัพย์สินที่มีลักษณะพิเศษเฉพาะตัว ซึ่งไม่ค่อยมีการซื้อขายเปลี่ยนมือในตลาด ยกเว้นกรณี ที่ถูกรวมเป็นส่วนหนึ่งของการซื้อขายกิจการ ตัวอย่างเช่น โรงกลั่นน้ำมัน โรงผลิตกำลังไฟฟ้า ท่าเรือ สถานศึกษา โรงพยาบาล พิพิธภัณฑ์ เป็นต้น
(3) ทรัพย์สินประเภทอสังหาริมทรัพย์ ยังอาจแบ่งออกได้ตามลักษณะงานก่อสร้าง
- ทรัพย์สินที่ไม่อยู่ในระหว่างการก่อสร้าง ซึ่งหมายถึงทรัพย์สินที่ก่อสร้างเสร็จพร้อม สำหรับการใช้ประโยชน์แล้ว และทรัพย์สินที่ใช้ประโยชน์อยู่แล้ว หรือทรัพย์สินที่ยัง ก่อสร้างไม่เสร็จสิ้น แต่ไม่มีการดำเนินการก่อสร้างต่อไปอีก
- ทรัพย์สินที่ยังอยู่ในระหว่างการก่อสร้าง ซึ่งได้แก่ ทรัพย์สินที่ยังคงมีการดำเนินการ ก่อสร้างอย่างต่อเนื่อง
การประเมินมูลค่าทรัพย์สินหรืออสังหาริมทรัพย์ เป็นการประเมินมูลค่าของสิทธิตามกฎหมาย
ในทรัพย์สิน มิใช่เป็นการประเมินมูลค่าคุณสมบัติทางกายภาพของทรัพย์สินหรืออสังหาริมทรัพย์ คุณสมบัติทางกายภาพของอสังหาริมทรัพย์เป็นเพียงปัจจัยที่ก่อให้เกิดสิทธิที่ก่อตั้งหรือได้รับการ รับรองตามกฎหมาย สิทธิที่ได้รับตามกฎหมายให้สิทธิแก่ผู้เป็นเจ้าของที่จะเข้าไปครอบครอง
เพื่อใช้ประโยชน์ในทรัพย์สิน ซึ่งย่อมก่อให้เกิดอรรถประโยชน์ทางเศรษฐกิจและจะก่อให้เกิด มูลค่าตลาด หากสิทธิตามกฎหมายที่มีในทรัพย์สินนั้น สามารถโอนเปลี่ยนมือโดยการซื้อขายได้ หรือถ้าหากมีอุปสงค์หรือความต้องการที่จะใช้ประโยชน์เพื่อประกอบธุรกิจหรือการอยู่อาศัย
ภายใต้บริบททางกฎหมายในประเทศไทยนั้น สิทธิตามกฎหมายในทรัพย์สินประเภท อสังหาริมทรัพย์ หมายความรวมถึง กรรมสิทธิ์ ภาระจำยอม สิทธิเหนือพื้นดิน สิทธิเก็บกิน
ภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์ และสิทธิจำนอง ส่วนสิทธิการเช่าในอสังหาริมทรัพย์นั้น
ตามประมวลกฎหมายฯ ถือเป็นบุคคลสิทธิมิใช่ทรัพย์สิทธิ จึงอาจกล่าวได้ว่าสิทธิการเช่า
มิได้อยู่ภายใต้นิยามของทรัพย์สิน อย่างไรก็ดีพระราชบัญญัติการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์
เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2543 ได้ก่อให้เกิดสิทธิตามกฎหมายแก่สิทธิการเช่า
ตามประเภทการเช่าที่กำหนดในลักษณะที่คล้ายทรัพย์สิทธิ ซึ่งทำให้สามารถจดจำนอง
เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันเงินกู้ได้ ทั้งสามารถดำรงสิทธิตามกฎหมายได้อย่างมีเสถียรภาพ
ตลอดอายุสัญญาเช่า
สิทธิตามกฎหมายในประเทศไทยซึ่งมีการประเมินมลค่าอย่างมีนัยสำคัญทางเศรษฐกิจ
ส่วนใหญ่จะเป็นกรรมสิทธิ์และสิทธิการเช่า โดยเฉพาะสิทธิในที่ดินและอาคารสิ่งปลูกสร้าง
อันเป็นส่วนควบของที่ดินรวมทั้งกรรมสิทธิ์ห้องชุด ในระยะต่อมาเมื่อตลาดอสังหาริมทรัพย์
มีการขยายตัวมากขึ้น จึงเกิดมีธุรกรรมการซื้อขายเปลี่ยนมอกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์
ที่ติดภาระผูกพันตามสัญญาเช่า ซึ่งแม้ว่าจะเป็นบุคคลสิทธิแต่ก็มีบทบัญญัติตามประมวล
กฎหมายฯ รองรับให้ผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ที่ติดภาระผูกพันตาม
สัญญาเช่าที่มีระยะเวลาการเช่าเหลืออยู่ต้องรับภาระตามสัญญาเชานั้นตลอดระยะเวลาการเช่า
ที่คงเหลือด้วย
กล่าวโดยสรุปการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยโดยมากจะเป็นการประเมิน มูลค่าของสิทธิตามกฎหมายดังต่อไปนี้
(1) กรรมสิทธิ์ในที่ดินหรือที่ดินพร้อมอาคารและสิ่งปลูกสร้างที่เป็นส่วนควบของที่ดิน
(2) กรรมสิทธิ์ห้องชุด
(3) กรรมสิทธิ์ในที่ดินหรือที่ดินพร้อมอาคารและสิ่งปลูกสร้างที่ติดภาระผูกพันตามสัญญาเช่า
(4) สิทธิการเช่าในที่ดินและ/หรืออาคารและสิ่งปลูกสร้างในที่ดิน
2.1 ความเข้าใจที่ถูกต้องเกี่ยวกับความหมายและความแตกต่างของคำว่า ราคา(Price) ต้นทุน (Cost) ตลอดจนตลาดซื้อขายทรัพย์สิน (Market) และมูลค่า (Value) ของทรัพย์สิน จะเป็นพื้นฐานที่สำคัญ สำหรับการทำความเข้าใจกับการประเมินหรือการให้ความเห็นเกี่ยวกับมูลค่าของทรัพย์สิน
2.2 ราคาของทรัพย์สินนั้น เป็นคำที่ใช้ในการกำหนดมูลค่าเพื่อเสนอขาย เสนอซื้อ หรือเพื่อชำระ ค่าสินค้าและบริการเมื่อมีการซื้อขายทรัพย์สิน ข้อมูลเกี่ยวกับราคาซื้อขาย(Sale Price) ก็จะ กลายเป็นข้อเท็จจริงในอดีต (historical fact) ทันที อย่างไรก็ดีราคาซื้อขายนี้อาจจะมีความ สัมพันธ์หรือไม่ก็ได้กับมูลค่าที่ผู้ซื้อรายอื่นเชื่อว่าเหมาะสมกับทรัพย์สินชิ้นนั้น เนื่องจาก
ผู้ซื้อหรือผู้ขายทรัพย์สินอาจมีความแตกต่างกันในความสามารถทางการเงิน มูลเหตุจูงใจหรือ ผลประโยชน์พิเศษอื่นใดสำหรับการซื้อขายทรัพย์สินนั้น อย่างไรก็ดีเมื่อกล่าวโดยทั่วไป ราคาเป็นปัจจัยบ่งชี้มูลค่าเชิงสัมพัทธ์ที่ผู้ซื้อและ/หรือผู้ขายรายใดรายหนึ่ง ให้กับทรัพย์สิน ภายในสภาวการณ์นั้น ๆ
2.3 ต้นทุนของทรัพย์สิน เป็นราคาที่ต้องจ่ายสำหรับสินค้าหรือบริการ หรือจำนวนเงินที่ต้องใช้ เพื่อผลิตสินค้าหรือบริการ เมื่อการผลิตสินค้าหรือบริการนั้นเสร็จสิ้นลง ข้อมูลเกี่ยวกับต้นทุน
ก็จะกลายเป็นข้อเท็จจริงในอดีต ในทำนองเดียวกัน เมื่อมีการชำระค่าสินค้าและบริการแก่ ผู้ขาย ราคาที่จ่ายไปก็จะกลายเป็นต้นทุนของผู้ซื้อไปทันที
2.4 ตลาด หมายถึงสิ่งแวดล้อมสำหรับการซื้อขายสินค้าและบริการของผู้ซื้อและผู้ขายผ่านทางกลไก ของราคา ตลาดอาจเป็นตลาดในระดับท้องถิ่น ระดับภูมิภาค หรือระดับระหว่างประเทศก็ได้ แนวคิดเกี่ยวกับความหมายของคำว่าตลาดมีนัยว่า จะไม่มีข้อจำกัดใด ๆในการซื้อขายแลกเปลี่ยน สินค้าและบริการ ผู้ซื้อหรือผู้ขายจะตัดสินใจโดยสนองตอบต่อภาวะของอุปสงค์และอุปทาน และปัจจัยอื่นที่กำหนดราคา ตลอดจนกำลังความสามารถ ความต้องการและความรู้ความเข้าใจ ในอรรถประโยชน์ของสินค้าและ/หรือบริการ หรือกล่าวอีกนัยหนึ่งก็คือ แต่ละฝ่ายจะตัดสินใจ ด้วยเหตุผลเป็นสำคัญ
2.5 มูลค่าเป็นแนวคิดทางเศรษฐศาสตร์ ซึ่งหมายถึงราคาของสินค้าหรือบริการที่คาดว่าจะสามารถ ตกลงซื้อขายกันได้ระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย มูลค่าจึงมใช่ข้อเท็จจริง แต่เป็นข้อมูลประมาณการ เกี่ยวกับราคาที่ควรจะใช้ตกลงซื้อขายกันได้ ณ เวลาใดเวลาหนึ่งภายใต้นิยามที่กำหนด แนวคิดนี้ สะท้อนถึงความเห็นของตลาดเกี่ยวกับประโยชน์ที่เกิดแก่ผู้เป็นเจ้าของสินค้าหรือบริการ
ณ วันที่ประเมิน
มูลค่าตลาด หมายถึงมูลค่าเป็นตัวเงินซึ่งประมาณว่า เป็นราคาของทรัพย์สินที่ใช้ตกลงซื้อขายกันได้ ระหว่างผู้เต็มใจขายกับผู้เต็มใจซื้อ ณ วันที่ประเมิน ภายใต้เงื่อนไขการซื้อขายปกติที่ผู้ซื้อผู้ขายไม่มี ผลประโยชน์เกี่ยวเนื่องกัน โดยได้มีการเสนอขายทรัพย์สินในระยะเวลาพอสมควร และโดยที่ ทั้งสองฝ่ายได้ตกลงซื้อขายด้วยความรอบรู้อย่างรอบคอบ และปราศจากภาวะกดดัน ทั้งนี้ให้ถือด้วยว่า สามารถโอนสิทธิตามกฎหมายในทรัพย์สินได้โดยทั่วไปมูลค่าตลาดจะไม่คำนึงถึงต้นทุนหรือค่าใช้จ่าย ในการซื้อ ค่าธรรมเนียมหรือภาษีใดๆ เนื่องจากมลค่าตลาดเป็นมูลค่าประมาณการซึ่งใช้เป็นตัวแทน ราคาที่ผู้ซื้อและผู้ขายควรจะตกลงซื้อขายทรัพย์สินกันภายใต้เงื่อนไขที่กำหนด มูลค่าตลาดจึงเป็น เพียงความเห็นที่มีพื้นฐานของข้อมูลตลาด มิได้ขึ้นอยู่กับธุรกรรมการซื้อขายที่เกิดจริงในตลาด ณ วันที่ประเมินแต่อย่างใด
มูลค่าตลาดนั้นมีแนวคิดและความหมายใกล้เคียงกับมูลค่ายุติธรรมในมาตรฐานบัญชี ถึงแม้จะ
ไม่เหมือนกันอย่างสิ้นเชิง มูลค่ายุติธรรมหมายถึงจำนวนเงินที่ผู้ซื้อและผู้ขายตกลงแลกเปลี่ยนสินทรัพย์ โดยที่ทั้งสองฝ่ายมีความรอบรู้และเต็มใจในการแลกเปลี่ยน และสามารถต่อรองราคากันได้อย่างเป็น อิสระในลักษณะของผู้ที่ไม่มีความเกี่ยวข้องกัน อย่างไรก็ดีมูลค่ายุติธรรมมิได้พิจารณาถึงเงื่อนไข
และสถานการณ์ตลาด ณ วันที่ประเมิน และระยะเวลาพอสมควรสำหรับการเสนอขายทรัพย์สินอย่าง เหมาะสมในตลาด เหมือนเช่นที่ได้มีการระบุเป็นสมมติฐานในนิยามของมลคาตลาด สาเหตุที่ต้อง
มีการระบุเงื่อนไขสำหรับการกำหนดมูลค่าตลาด ณ วันที่ประเมิน ให้เป็นเวลาที่จำเพาะ(time specific) เนื่องจากมูลค่าอาจมีการเปลี่ยนแปลงได้ตลอดเวลา มูลค่าตลาดที่กำหนดเป็นมูลค่า ณ วันนั้น ไม่ใช่
วันในอดีตหรือวันในอนาคต โดยเฉพาะในตลาดที่เติบโตอย่างรวดเร็วหรือช่วงวิกฤต ส่วนระยะเวลา
พอสมควรสำหรับเสนอขายทรัพย์สินอย่างเหมาะสมนั้น หมายถึงการที่ทรัพย์สินจะถูกนำเสนอขาย โดยช่องทางและในรูปแบบที่เหมาะสม ภายในระยะเวลาที่ไม่สั้นเกินไป และเพียงพอที่จะทำให้ ทรัพย์สินได้รับความสนใจจากผู้สนใจซื้อในจำนวันที่มากพอ ทั้งเป็นระยะเวลาก่อนวันที่ประเมิน ยิ่งไปกว่านั้น สมมติฐานข้อนี้ยังหมายความว่า การตกลงทำสัญญาซื้อขายและโอนสิทธิตามกฎหมาย ในทรัพย์สินได้เกิดขึ้นพร้อมกันไป โดยไม่มีช่องว่างของระยะเวลาระหว่างการตกลงใจซื้อขาย
กับการทำสัญญาซื้อขาย อันอาจจะทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงของราคาซื้อขายได้ นอกเหนือจาก นิยามตามที่กำหนดโดยมาตรฐานบัญชีแล้ว ยังอาจพบเห็นการใช้มูลค่ายุติธรรม ในความหมาย
ที่ต้องการหาข้อยุติทางกฎหมายเกี่ยวกับมูลค่าทรัพย์สิน หากผู้ประเมินมีบทบาทเกี่ยวข้องกับกรณีนี้ และมีความเห็นว่า มูลค่าตลาดและมูลค่ายุติธรรมเป็นมูลค่าเดียวกัน ผู้ประเมินก็ควรต้องระบุนิยาม ตลอดจนเงื่อนไขและสมมติฐานที่ใช้ ในการประเมินให้ชัดเจน เพื่อมิให้เกิดความเข้าใจสับสน
การใช้ประโยชน์สูงสุด (Highest and Best Use)
4.1 แนวคิดเรื่องการใช้ประโยชน์สูงสุด (Highest and Best Use) ของทรัพย์สิน เป็นพื้นฐานและ ส่วนประกอบที่สำคัญสำหรับการประเมินมูลค่าตลาดของทรัพย์สิน มูลค่าตลาดของทรัพย์สินนั้น จะต้องสะท้อนถึงการใช้ประโยชน์สูงสุดในทรัพย์สิน
4.2 แนวคิดการใช้ประโยชน์สูงสุด มีพื้นฐานมาจากลักษณะพิเศษของอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งไม่อาจ เคลื่อนย้ายได้ และโดยทั่วไปจะมีลักษณะคงที่ถาวรกว่าการใช้ประโยชน์ในทรัพย์สิน
4.3 การใช้ประโยชน์สูงสุดในทรัพย์สิน หมายถึงการใช้ประโยชน์ที่ดีที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ของ ทรัพย์สิน ภายใต้เงื่อนไขข้อกำหนดทางกฎหมาย ความเหมาะสมทางกายภาพ ความเป็นไปได้ ทางการตลาดและทางการเงิน ซึ่งส่งผลโดยรวมให้ทรัพย์สินมีมูลค่าสูงสุด
4.4 การใช้ประโยชน์สูงสุดในที่ดิน อาจแตกต่างไปจากการใช้ประโยชน์สูงสุดของที่ดินพร้อมอาคาร และสิ่งปลูกสร้าง หากการใช้ประโยชน์สูงสุดของที่ดินโดยถือเสมือนว่าเป็นที่ดินว่างเปล่า เป็นเช่นเดียวกับการใช้ประโยชน์ที่ดินตามลักษณะการใช้ประโยชน์ที่เป็นอยู่ในปัจจุบัน (ด้วยอาคารและสิ่งปลูกสร้างที่มีอยู่ มูลค่าที่ประเมินได้ของที่ดินพร้อมอาคารและสิ่งปลูกสร้าง ย่อมสะท้อนถึงมูลค่าตลาด ดังนั้น มูลค่าตลาดของที่ดินที่ปรับปรุงแล้วในกรณีนี้ย่อมสะท้อน ถึงอรรถประโยชน์และความมั่นคงถาวรของที่ดินในบริบทของตลาดนั้น โดยมูลค่าของอาคาร และสิ่งปลูกสร้างจะเป็นเพียงส่วนต่างระหว่างมูลค่าตลาดโดยรวมของทรัพย์สิน หักด้วยมูลค่า ของที่ดินที่ปรับปรุงแล้ว กล่าวอีกนัยหนึ่งก็คือ การใช้ประโยชน์สูงสุดของที่ดินจะเป็นข้อพิจารณา ขั้นพื้นฐาน อาคารและสิ่งปลูกสร้างหรือการใช้ประโยชน์ในที่ดินจะเป็นไปได้เพียงการเสริมค่า แก่ที่ดินหรือไม่เท่านั้น หากไม่ก่อให้เกิดการใช้ประโยชน์สูงสุดแก่ที่ดิน การคงอยู่ของอาคาร และสิ่งปลูกสร้างก็จะเป็นภาระแก่ที่ดิน ซึ่งย่อมหมายความว่าจะมีการใช้ประโยชน์ที่ดีกว่า มูลค่าที่ประเมินได้ในกรณีนี้ จึงจะมิใช่มูลค่าตลาด แต่เป็นมูลค่าของทรัพย์สินตามสภาพ การใช้ประโยชน์ในปัจจุบันเท่านั้น (Existing Use Value)
4.5 การประยุกต์ใช้แนวคิดการใช้ประโยชน์สูงสุด ทำให้ผู้ประเมินสามารถวิเคราะห์ผลกระทบของ การเสื่อมสภาพและการล้าสมัยของอาคารและสิ่งปลูกสร้างในที่ดิน ศึกษาการใช้ประโยชน์ ที่เหมาะสมที่สุดในที่ดิน ตลอดจนการพิจารณาความเป็นไปได้สำหรับการปรับปรุงสภาพ
การใช้ประโยชน์(rehabilitation and renovation) ของทรัพย์สิน
4.6 การกำหนดการใช้ประโยชน์สูงสุดในทรัพย์สิน ในตลาดที่ขาดเสถียรภาพมีการเปลี่ยนแปลง
ของอุปสงค์และอุปทานค่อนข้างรุนแรง อาจจะเป็นการครอบครองทรัพย์สินเพื่อใช้ประโยชน์
ในอนาคต ในสภาวการณ์ที่กฎหมายควบคุมีการใช้ประโยชน์ที่ดินและผังเมืองยังขาดความแน่นอน หรืออาจเปลี่ยนแปลงได้นั้น การใช้ประโยชน์สูงสุดในทรัพย์สินอาจได้แก่การใช้ประโยชน์ชั่วคราว (interim use) ที่เหมาะสม หากเผชิญกับสภาวการณ์ที่มีการใช้ประโยชน์ที่เหมาะสมได้มากกว่า หนึ่งทางเลือก ผู้ประเมินอาจต้องทำการศึกษาและประมาณการรายได้และรายจ่าย เพื่อเปรียบเทียบ ประโยชน์ที่จะได้รับจากแต่ละทางเลือก
อรรถประโยชน์หมายถึง ประโยชน์ต่างๆ ที่ผู้ครอบครองได้รับจากทรัพย์สินซึ่งโดยทั่วไปจะคำนึงถึง ประโยชน์ที่จะได้รับในระยะยาว
5.1 โดยทั่วไป การประเมินมูลค่าทรัพย์สิน จะต้องพิจารณาถึงลักษณะการใช้ประโยชน์ในทรัพย์สิน
และ/หรือลักษณะการซื้อขายทรัพย์สินนั้นๆ ในตลาด ทรัพย์สินบางชิ้นจะให้อรรถประโยชน์สูงสุด หากใช้ประโยชน์อย่างเป็นอิสระจากทรัพย์สินอื่น ในขณะที่ทรัพย์สินบางประเภทจะให้
อรรถประโยชน์ที่ดีกว่าหากใช้ประโยชน์ร่วมเป็นกลุ่มเช่นทรัพย์สินของกิจการประเภทค้าปลีก
ซึ่งต้องอาศัยเครือข่ายการจำหน่ายจำนวนมาก เครือข่ายร้านอาหารประเภทฟ๊าสท์ฟู๊ดกลุ่มธุรกิจ โรงแรม เป็นต้น ผู้ประเมินควรแยกแยะให้เห็นชัดเจน หากมูลค่าของทรัพย์สินที่พิจารณาในฐานะ
ที่เป็นส่วนหนึ่งของกลุ่ม มีความแตกต่างจากมูลค่าเมื่อพิจารณาเป็นทรัพย์สินเดี่ยว
5.2 ในกรณีที่เป็นทรัพย์สินเดี่ยว ที่มีความสมบูรณ์ในตัวเอง และมีการซื้อขายเปลี่ยนมือในลักษณะเช่นนั้น หากผู้ประเมินพบว่า ทรัพย์สินอาจเพิ่มค่าขึ้นหรือมีค่าลดลงจากการพิจารณาร่วมกับ ทรัพย์สินอื่น หรือได้รับคำสั่งจากลูกค้าผู้รับบริการให้พิจารณาเช่นนั้น มูลค่าที่ประเมินได้
ย่อมไม่อาจถือได้ว่าเป็นมูลค่าตลาดหากไม่มีข้อมูลตลาดสนับสนุน
5.3 ทรัพย์สินบางชิ้นอาจได้รับมูลค่าเพิ่มจากการตั้งอยู่ติดกับทรัพย์สินข้างเคียง หรือสามารถ
ใช้ประโยชน์ร่วมกับทรัพย์สินซึ่งอยู่ติดกันได้ หรืออาจเป็นผลจากการที่ผู้ซื้อมีผลประโยชน์ หรือข้อพิจารณาพิเศษ (special interests) โดยทั่วไปควรรายงานผลการประเมินให้แยกต่างหาก จากมูลค่าตลาด
5.4 การพิจารณาอรรถประโยชน์ของทรัพย์สิน โดยทั่วไปจะคำนึงถึงอรรถประโยชน์ในระยะยาว ตลอดอายุของทรัพย์สิน ผู้ประเมินจะต้องพิจารณาว่า หากมีการเปลี่ยนแปลงทางเศรษฐกิจหรือ ทางการเมือง จะก่อให้เกิดการลดลงของอรรถประโยชน์ในทรัพย์สินเป็นการถาวรหรือไม่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเป็นการเปลี่ยนแปลงที่อาจส่งผลกระทบต่อกำลังการผลิตและประสิทธิภาพ ของทรัพย์สินหรือไม่
6.1 ทรัพย์สินที่มีลักษณะพิเศษเฉพาะตัว(Specialised Assets) หมายถึงทรัพย์สินซึ่งไม่ค่อยมีการซื้อขาย ยกเว้นเป็นการขายในฐานะที่เป็นส่วนหนึ่งของการขายกิจการ ทรัพย์สินประเภทนี้ยังอาจรวมถึง ทรัพย์สินที่มีตลาดซื้อขายที่จำกัดหรือไม่มีตลาดซื้อขายเลย ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับลักษณะการออกแบบ รูปแบบหรือรูปร่าง หรือการใช้ประโยชน์ วิธีการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน จะมีความซับซ้อนยิ่งขึ้น หากผู้ประเมินขาดข้อมูลตลาดที่สามารถใช้เพื่อการเปรียบเทียบได้ อย่างไรก็ตาม ผู้ประเมิน
มีหน้าที่ที่จะต้องพัฒนาข้อมูล และการให้เหตุผลของตลาด เพื่อสนับสนุนการให้ความเห็นสรุป เกี่ยวกับมูลค่าของทรัพย์สิน ถึงแม้ว่าทุกวิธีการประเมินและทุกวิธีที่สามารถใช้ได้ ควรได้รับการ พิจารณาโดยเท่าเทียมกัน โดยทั่วไปแล้ววิธีคิดต้นทุนทดแทนสุทธิ (Depreciated Replacement Cost)
จะถูกนำมาใช้เพื่อประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่มีลักษณะพิเศษเฉพาะตัว ผู้ประเมินจะใช้ความพยายาม เท่าที่จะเป็นไปได้ ในการประเมินมูลค่าที่ดิน ต้นทุนการก่อสร้างทดแทนหักด้วยประมาณการ
ค่าเสื่อมราคาสะสมจากข้อมูลตลาด พร้อมทั้งอธิบายหลักเกณฑ์การให้ความเห็นในการประเมิน
6.2 คำว่า ต้นทุนทดแทนสุทธินั้น มีความหมายแตกต่างจากต้นทุนทดแทนในปัจจุบัน (Net Current Replacement Cost) ต้นทุนทดแทนในปัจจุบันนั้น หมายถึงต้นทุนที่เกิดจากตลาดในการจัดซื้อ
จัดหาทรัพย์สินทดแทนที่มคุณลักษณะที่น่าพอใจใกล้เคียงกับทรัพย์สินเดิม ตามมาตรฐานบัญชี ต้นทุนทดแทนของทรัพย์สินหมายถึง ต้นทุนการได้มาซึ่งทรัพย์สินที่คล้ายคลึงกัน ไม่ว่าจะเป็น ทรัพย์สินใหม่หรือที่ใช้แล้ว ซึ่งมีความสามารถในการผลิตหรือศักยภาพเชิงบริการที่เท่าเทียมกัน
แม้การก่อสร้างทรัพย์สินทดแทนจะมีความเป็นไปได้ แต่ต้นทุนทดแทนโดยปกติควรจะหมายถึง ต้นทุนทางการตลาดที่ใช้ไปสำหรับการให้ได้มาซึ่งทรัพย์สินทดแทนที่น่าพอใจ ในทางตรงกันข้าม วิธีคิดต้นทุนทดแทนสุทธิ ตามมาตรฐานการประเมินมูลค่าทรัพย์สินจะหมายถึงเฉพาะวิธีการที่ใช้ เพื่อให้ได้มาซึ่งตัวแทน (surrogate) ของมูลค่าตลาดสำหรับทรัพย์สินที่มีลักษณะพิเศษเฉพาะตัว
มูลค่าที่ได้จากวิธีคิดต้นทุนทดแทนสุทธินี้ ยังต้องขึ้นอยู่กับสมมติฐานเกี่ยวกับความเพียงพอของ ศักยภาพในการสร้างผลกำไร หรือศักยภาพในการให้บริการแก่วิสาหกิจ จากการใช้ประโยชน์
จากทรัพย์สินโดยรวมของกิจการ ซึ่งสมมติฐานนี้ยังเป็นสมมติฐานที่อาจยอมรับหรือไม่ก็ได้ ยกตัวอย่างเช่น หากคณะกรรมการของวิสาหกิจเชื่อว่า ศักยภาพในการสร้างผลกำไรของธุรกิจนั้น
มีไม่เพียงพอที่จะบันทึกมูลค่าต้นทุนทดแทนสุทธิในงบดุล (กล่าวคือ มูลค่าต้นทุนทดแทนสุทธิ
ของทรัพย์สินที่คำนวณได้ มีจำนวนสูงเกินไปสำหรับผลกำไรที่ได้รับจากการใช้ประโยชน์ทรัพย์สินนั้น) คณะกรรมการอาจตัดสินใจใช้ตัวเลขที่ต่ำกว่าในการบันทึกทางบัญชี ซึ่งโดยนัยนี้
ก็หมายถึงการเปลี่ยนการใช้ประมาณการมูลค่าต้นทุนทดแทนสุทธิ ไปใช้มูลค่าจากการใช้ประโยชน์ (Value in Use) นั่นเอง
หลักเกณฑ์ในการประเมินมูลค่าทรัพย์สินประเภทที่ดิน อาคารและสิ่งปลูกสร้าง อาจแบ่งออกได้เป็น สองหลักเกณฑ์ใหญ่ๆ ที่สำคัญคือ หลักเกณฑ์การประเมินเพื่อกำหนดมูลค่าตลาด และหลักเกณฑ์การ ประเมิน
ที่มิใช่การกำหนดมูลค่าตลาด หลักเกณฑ์การประเมินเพื่อกำหนดมูลค่าตลาด จะใช้ข้อมูลตลาดหรือ หลักฐานการซื้อขายในตลาดของทรัพย์สินที่คล้ายคลึงกัน มีทำเลที่ตั้งอยู่ในพื้นที่เดียวกันใกล้เคียงหรือ
คล้ายคลึงกัน เป็นบรรทัดฐานประกอบในการให้ความเห็นเกี่ยวกับมูลค่าของทรัพย์สิน ประเมินที่ใช้
สำหรับการหลักเกณฑ์อื่นที่มิใช่การกำหนดมูลค่าตลาด เป็นการสะท้อนถึงอรรถประโยชน์ของทรัพย์สินหรือเงื่อนไข อื่นๆ ซึ่งมิใช่เป็นที่ยอมรับกันเป็นการทั่วไปในตลาดสำหรับการซื้อขายเปลี่ยนมือของทรัพย์สินประเภทนั้นๆ
2.1 การประเมินมูลค่าทรัพย์สินโดยใช้หลักเกณฑ์การกำหนดมูลค่าตลาด เป็นการดำเนินการตามขั้นตอน
และวิธีการประเมินที่เหมาะสมเพื่อประมาณการราคาตลาดของทรัพย์สินที่ควรจะสามารถซื้อขายได้
ในตลาดโดยเปิดเผย และซึ่งได้พิจารณาถึงลักษณะของทรัพย์สินและสภาวะตลาดแล้ว วิธีการประเมิน มูลค่าทรัพย์สินตามหลักเกณฑ์นี้ได้แก่ วิธีเปรียบเทียบราคาตลาด วิธีพิจารณาจากรายได้ และวิธีคิดจาก ต้นทุน วิธีคิดจากต้นทุนจะถือเป็นการประเมินตามหลักเกณฑ์การกำหนดมูลค่าตลาดได้ก็ต่อเมื่อทุกส่วน ของข้อมูลที่ใช้ในการประเมินราคาจะต้องเป็นข้อมูลตลาด ในขณะที่การประเมินโดยวิธีพิจารณาจาก ต้นทุนทดแทนสุทธิ (Depreciated Replacement Cost) ไม่อาจพิจารณาได้ว่าเป็นไปตามหลักเกณฑ์ของ มูลค่าตลาด ทั้งนี้ เพราะในการประเมินโดยวิธีนี้มีส่วนที่ไม่เข้าหลักเกณฑ์การกำหนดมูลค่าตลาด
รวมอยู่ด้วย ซึ่งได้แก่การคำนวณต้นทุนทดแทนสุทธิของอาคารและสิ่ง ปลูกสร้าง ยกเว้นกรณีการประเมิน มูลค่าของทรัพย์สินที่มีลักษณะพิเศษเฉพาะตัว(specialized property) ซึ่งมูลค่าต้นทุนทดแทนสุทธิ
อาจถือเป็นตัวแทน (surrogate) ของมูลค่าตลาดได้
2.2 การประเมินมูลค่าทรัพย์สินโดยมีวัตถุประสงค์ เพื่อการขายหรือซื้อ และเพื่อใช้เป็นหลักประกันการกู้ยืม ของสถาบันการเงิน จะต้องเป็นการประเมินโดยใช้หลักเกณฑ์มูลค่าตลาดเท่านั้นในกรณีที่ทางสถาบัน การเงินตกลงเห็นชอบให้ผู้ประเมินใช้หลักเกณฑ์ที่พิจารณาจากมลค่าต้นทุนทดแทนสุทธิ โดยเฉพาะ
สำหรับการประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่มีลักษณะพิเศษเฉพาะตัว ผู้ประเมินควรจะต้องรายงานผลการ ประเมิน โดยหลีกเลี่ยงการใช้คำว่ามูลค่าตลาด และควรจะต้องประเมินมูลค่าของทรัพย์สินโดยพิจารณา ถึงการใช้ประโยชน์อื่น ซึ่งอาจแตกต่างไปจากการใช้ประโยชน์ปัจจุบันประกอบกันไปด้วย เพราะ
การใช้ประโยชน์ปัจจุบันอาจมิใช่การใช้ประโยชน์สูงสุดของทรัพย์สิน ทั้งนี้ เว้นเสียแต่ว่า ผู้ประเมิน
มีความเห็นพร้อมเหตุผลสนับสนุนว่า มูลค่าต้นทุนทดแทนสุทธิ สามารถเป็นตัวแทนของมูลค่าตลาด ของทรัพย์สินซึ่งมีลักษณะพิเศษเฉพาะตัวนั้นได้
2.3 ในการประเมินโดยใช้หลักเกณฑ์การกำหนดมูลค่าตลาด ผู้ประเมินพึงจะต้องศึกษาและตรวจสอบ เสียก่อนว่าการใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินเป็นการใช้ประโยชน์สูงสุด (Highest and Best Use) หรือไม่
โดยพิจารณาจากข้อมูลตลาดที่ปรากฏ ในกรณีที่ทรัพย์สินมิได้อยู่ในสภาพของการใช้ประโยชน์สูงสุด และหากมูลค่าทรัพย์สินภายใต้การใช้ประโยชน์สูงสุด มีความแตกต่างอย่างมีนัยสำคัญจากมูลค่า ทรัพย์สินตามีการใช้ประโยชน์ในสภาพปัจจุบัน กรณีเช่นนี้ จำเป็นจะต้องมีการให้ความเห็นเกี่ยวกับ มูลค่าของทรัพย์สินในทั้งสองสถานะ
2.4 การประเมินโดยใช้หลักเกณฑ์อื่นที่นอกเหนือจากหลักเกณฑ์การกำหนดมูลค่าตลาด อาจรวมถึง
การประเมินราคาทรัพย์สินที่มีลักษณะพิเศษเฉพาะตัวซึ่งใช้หลักเกณฑ์มลค่าต้นทุนทดแทนสุทธิ (Depreciated Replacement Cost) การประเมินราคาเพื่อกำหนดมูลค่าลงทุน(Investment Value)
ซึ่งเป็นมูลค่าที่เหมาะสมภายใต้วัตถุประสงค์และนโยบายการลงทุนของนักลงทุนเฉพาะรายเท่านั้น
การประเมินเพื่อกำหนดมูลค่ากิจการ (Going Concern/Business Value) ซึ่งเป็นการพิจารณาประเมิน มูลค่าของกิจการซึ่งดำเนินธุรกิจโดยต่อเนื่อง ซึ่งอาจสามารถจัดสรรมูลค่ากิจการให้กับแต่ละส่วน
หรือทรัพย์สินแต่ละประเภทของกิจการก็ได้ แต่มูลค่าที่จัดสรรให้ในแต่ละส่วนจะมิใช่มูลค่าตลาด
การประเมินราคาเพื่อกำหนดมูลค่าประกัน(Insurable Value) ซึ่งจะต้องมีเงื่อนไขและข้อกำหนด
ที่สอดคล้องกับสัญญาและแนวปฏิบัติทางการประกันภัย การประเมินเพื่อกำหนดมูลค่าทางภาษี (Assessed Value) ซึ่งต้องเป็นไปตามเงื่อนไขและข้อกำหนดของกฎหมายที่เกี่ยวข้อง การประเมินราคา เพื่อกำหนด มูลค่าพิเศษ (Special Value) ซึ่งเป็นมูลค่าที่สะท้อนถึงการซื้อขายที่ไม่ปกติอันเนื่องมาจาก ความเกี่ยวเนื่องของทรัพย์สินในทางกายภาพลักษณะการใช้ประโยชน์หรือลักษณะทางเศรษฐกิจกับ ทรัพย์สินอื่นเช่น ทรัพย์สินที่ตั้งอยู่ติดกันมูลค่าพิเศษนี้โดยปกติจะสูงกว่ามูลค่าตลาด ซึ่งอาจเกิดขึ้นได้ กับทั้งผู้เป็นเจ้าของหรือผู้ใช้ประโยชน์ในปัจจุบัน และผู้ต้องการเป็นเจ้าของหรือใช้ประโยชน์ในอนาคต
2.5 การประเมินโดยใช้หลักเกณฑ์การกำหนดมลค่าต้นทุนทดแทนสุทธิ (Depreciated Replacement Cost) เป็นการประมาณมูลค่าตลาดของที่ดินตามสภาพการใช้ประโยชน์ที่เป็นอยู่ในปัจจุบัน รวมกับการ ประมาณมูลค่าทดแทนสำหรับอาคารสิ่งปลูกสร้างที่สามารถใช้ประโยชน์ได้คล้ายคลึงกัน(Replacement) หรืออาคารสิ่งปลูกสร้างที่เหมือนกัน(Reproduction) หักด้วยประมาณการค่าเสื่อมราคาซึ่งสะท้อนถึง การเสื่อมสภาพทางกายภาพ ความล้าสมัยอันเป็นผลจากลักษณะการใช้ประโยชน์ และปัจจัยแวดล้อม เช่น การเปลี่ยนแปลงทางกฎหมาย เป็นต้น
2.6 หากทรัพย์สินที่ประเมิน เป็นทรัพย์สินที่มีภาระผูกพันตามสัญญาเช่า หลักเกณฑ์การประเมินราคา
ที่เหมาะสม ควรต้องเป็นการกำหนดมูลค่าตลาดของทรัพย์สินโดยพิจารณาถึงภาระผูกพันตามสัญญาเช่า
ที่ปรากฏ ณ วันที่ประเมิน ทั้งนี้ เนื่องจากภาระผูกพันตามสัญญาเช่าดังกล่าว เป็นข้อจำกัดทางกฎหมาย สำหรับสถาบันการเงินที่จะต้องปฏิบัติตาม โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อสถาบันการเงินหรือนิติบุคคลอื่น
เข้าครอบครองกรรมสิทธิ์แทนในกรณีที่ลูกค้าผู้กู้ยืมไม่อาจชำระหนี้ได้ ภาระผูกพันทั้งในรูปของค่าเช่า และเงื่อนไขการเช่าอาจจะเป็นไปตามสภาวะตลาดหรือไม่ก็ได้ จึงควรจะต้องพิจารณาถึงผลกระทบ
ของภาระผูกพันตามสัญญาเช่าที่มีต่อมูลค่าของทรัพย์สิน
หลักเกณฑ์การประเมินที่เหมาะสมสำหรับสิทธิการเช่าในทรัพย์สิน ควรจะต้องเป็นไปโดยพิจารณากำหนด มูลค่าตลาด ซึ่งใช้ข้อมูลตลาดประกอบการประเมินโดยวิธีคำนวณมูลค่าปัจจุบันของรายได้กระแสเงินสด (Discounted Cash Flows) อย่างไรก็ตาม ผู้ประเมินควรจะต้องทำความเข้าใจให้ชัดเจนถึงความแตกต่างระหว่าง
การประเมินเพื่อกำหนดมูลค่าสำหรับการเข้าซื้อสิทธิการเช่าในทรัพย์สินที่ปลอดภาระผกพันกับการเข้าซื้อ สิทธิการเช่าต่อจากผู้ถือสิทธิการเช่าในทรัพย์สินซึ่งติดภาระผูกพันการให้เช่าอยู่แล้ว สำหรับในกรณีแรกนั้น การประเมินจะต้องพิจารณาถึงการต่อรองราคาระหว่างเจ้าของผู้ถือกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินกับผู้ต้องการซื้อ สิทธิการเช่า ซึ่งทั้งสองฝ่ายควรจะตกลงซื้อขายกันภายใต้เงื่อนไขที่ปรากฎอยู่ในตลาดในขณะนั้นได้อย่างเต็มที่ แต่สำหรับในกรณีหลัง การประเมินราคาจะต้องพิจารณาข้อเท็จจริงที่ว่าผู้ต้องการซื้อสิทธิการเช่า(Sublessee) ต่อจากผู้ซื้อรายแรก (Head lessee) คงจะต้องยอมรับเงื่อนไขตามสัญญาเช่าที่ได้ทำไว้แล้วกับเจาของทรัพย์สิน ซึ่งอาจจะไม่เป็นไปตามเงื่อนไขของตลาดโดยปกติก็ได้ โดยที่ส่วนใหญ่เงื่อนไขการเช่าทรัพย์สินในตลาด
จะแตกต่างกันค่อนข้างมากและไม่สามารถที่จะนำมาเปรียบเทียบกันได้
3.1 ผู้ประเมินต้องตระหนักอยู่เสมอว่าความไม่ครบถ้วนเพียงพอของข้อมูล อันเนื่องมาจากการละเลย ความรู้ ความสามารถไม่เพียงพอ อาจก่อให้เกิดความผิดพลาดและผลเสียหายจากการประเมินดังนั้น ผู้ประเมิน ต้องหมั่นศึกษา และรับรู้ข้อมูลที่จำเป็นให้ครบถ้วนโดยสม่ำเสมอ หากผู้ประเมินไม่มั่นใจในการทำงาน ชิ้นนั้นๆ ผู้ประเมินนั้นอาจขอปฏิเสธ หรือหาผู้ประเมินร่วมที่มีความรู้ความสามารถในงานชิ้นนั้น
เข้ามาร่วมงาน หรือแม้แต่การว่าจ้างผู้เชี่ยวชาญเฉพาะสาขาก็อาจจำเป็นในบางกรณี
3.2 ข้อมูลเกี่ยวกับข้อจำกัดทางกฎหมายจะมีกฎหมายที่เกี่ยวข้องจำนวนมาก ดังนั้นผู้ประเมินจะต้องมีความ รอบคอบ และหมั่นติดตามความเปลี่ยนแปลงของกฎหมาย เพื่อให้การให้ความเห็นของมูลค่านั้น สอดคล้องกับกฎหมายนั้นๆ นอกจากนี้ ยังมีข้อจำกัดเกี่ยวกับกฎหมายท้องถิ่น ซึ่งผู้ประเมินจะต้อง
ทำการตรวจสอบกับหน่วยงานของท้องถิ่น ซึ่งทรัพย์สินที่ประเมินนั้นตั้งอยู่ ตลอดจนการสืบหา ข้อมูลโครงการพัฒนาของรัฐที่จะเกิดขึ้นในอนาคตและแนวโน้มความเป็นไปได้ที่จะมีการดำเนินการ ก่อสร้างโครงการเหล่านั้น
3.3 ข้อมูลที่ได้รับจากลูกค้าผู้ให้บริการอาจมีความถูกต้องหรือไม่ก็ตาม ผู้ประเมินควรต้องทำการสอบทาน ข้อมูลที่ได้รับนั้นจากแหล่งภายนอกอื่นๆ เพื่อให้มั่นใจว่าควรนำข้อมูลที่ได้รับจากแหล่งต่างๆ มาปรับใช้ ให้เหมาะสมได้อย่างไร โดยเฉพาะอย่างยิ่งข้อมูลที่เกี่ยวกับการวิเคราะห์และประเมินมูลค่า
4.1 ผู้ประเมินพึงตระหนักว่าการตรวจสอบเพื่อให้แน่ใจว่าตำแหน่งของทรัพย์สินนั้นถูกต้องเป็นองค์ประกอบ
ที่สำคัญประการหนึ่งของกระบวนการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน ดังนั้น ผู้ประเมินจะต้องสามารถอธิบาย เหตุผลความจำเป็นของการสำรวจและตรวจสอบที่ถูกต้องให้กับลูกค้าผู้รับบริการได้
4.2 ผู้ประเมินไม่ควรละเลยถึงสภาพแวดล้อมของทรัพย์สินที่ประเมิน เนื่องจากมีหลายสาเหตุที่มี ผลกระทบต่อมูลค่าของทรัพย์สิน อาทิเช่น การที่ทรัพย์สินอยู่ใต้แนวเสาไฟฟ้าแรงสูง สถานที่ตั้งที่แวดล้อมด้วยชุมชนสลัม หรืออยู่ใกล้โรงงานอุตสาหกรรมที่มีมลพิษทางสิ่งแวดล้อม เป็นต้น
ผู้ประเมินจะต้องระบุและใหความเห็นถึงผลกระทบนั้นในการวิเคราะห์มูลค่าทรัพย์สิน
4.3 ผู้ประเมินควรจะต้องสอบทานขนาดของอาคารจากการสำรวจกับแบบแปลนที่ได้รับเสมอ
เพื่อตรวจสอบให้มั่นใจว่าขนาดของอาคารที่ใช้การคำนวณพื้นที่นั้นจะได้ผลลัพธ์ที่ถูกต้อง นอกจากนี้
ผู้ประเมินควรจำแนกประเภทของพื้นที่ใช้สอยแต่ละประเภท เพื่อสามารถวิเคราะห์ประสิทธิภาพของการ ใช้ประโยชน์ของพื้นที่อาคารนั้นๆ ได้ชัดเจน ซึ่งจะมีผลต่อมูลค่าของทรัพย์สิน อาทิเช่น อาคารสำนักงาน ที่มีสัดส่วนของพื้นที่ส่วนกลาง และพื้นที่จอดรถมากจะมีผลทำให้ความหนาแน่นของการใช้ประโยชน์
ไม่แออัด และส่งผลต่ออัตราค่าเช่าที่จะได้รับสูงขึ้นตามไปด้วย
4.4 ในการสำรวจอาคารประเภทที่มีส่วนควบที่เป็นงานระบบซึ่งอาจถือได้ว่าเป็นทรัพย์สินส่วนหนึ่ง ของอาคารและสิ่งปลูกสร้าง ให้ผู้ประเมินใช้หลักเกณฑ์การพิจารณาวางานระบบนั้นจะต้องเป็น ส่วนสำคัญของอาคารที่มิอาจจะขาดหายไปได้และมีผลต่อการใช้ประโยชน์ในอาคารนั้น ๆ และ งานระบบนั้น จะต้องไม่เป็นส่วนหนึ่งของกระบวนการผลิตทางด้านอุตสาหกรรมพาณิชยกรรม หรือเกษตรกรรม ซึ่งอาจพิจารณาดังตัวอย่างต่อไปนี้
4.4.1 งานระบบไฟฟ้า ให้พิจารณาเฉพาะระบบไฟฟ้าที่จ่ายให้กับระบบแสงสว่าง และระบบบริการ ภายในอาคารที่จำเป็น
4.4.2 ระบบน้ำใช้ ถังเก็บน้ำ ระบบบำบัดน้ำดีท่อจ่ายน้ำสำหรับบริโภค และอุปกรณ์ร่วมอื่น ๆ หากออกแบบติดตั้งเพื่อใช้ภายในบริเวณทรัพย์สินและไม่เป็นส่วนหนึ่งของระบบการผลิต ให้ถือว่าเป็นส่วนหนึ่งของอาคารและสิ่งปลูกสร้าง
4.4.3 ระบบลิฟท์ บันได้เลื่อน ระบบปรับอากาศ และระบบระบายอากาศ หากไม่ได้ออกแบบติดตั้งเพื่อใช้ประโยชน์ สำหรับระบบการผลิตให้ถือว่าเป็นส่วนหนึ่งของอาคารและสิ่งปลูกสร้าง
4.4.4 ระบบป้องกันอัคคีภัยและระบบดับเพลิง หากไม่ได้ออกแบบติดตั้งเพื่อประโยชน์สำหรับ
ระบบการผลิตให้ถือว่าเป็นส่วนหนึ่งของงานอาคารและสิ่งปลูกสร้าง
4.4.5 ระบบระบายน้ำ หากไม่ได้ออกแบบติดตั้งเพื่อใช้ในการระบายน้ำเสียที่ได้จากการผลิต ให้ถือว่าเป็นส่วนหนึ่งของงานอาคารและสิ่งปลูกสร้าง
4.4.6 สิ่งปลูกสร้างอื่นๆ มีอาคารและสิ่งปลูกสร้างบางประเภทซึ่งพิจารณาจากภายนอกดูเสมือนว่า ไม่ได้เป็นงานระบบ แต่ในการจำแนกประเภททรัพย์สินอาจจัดให้เป็นส่วนหนึ่งของงานระบบ ก็ได้ หากว่าอาคารและสิ่งปลูกสร้างนั้นออกแบบมาเพื่อใช้เป็นส่วนหนึ่งของระบบการผลิตเช่น สถานีไฟฟ้าย่อย โรงผลิตไฟฟ้า บ่อคอนกรีตซึ่งเป็นส่วนของระบบบำบัดน้ำเสีย โครงสร้าง ที่ใช้เป็นฐานรองยึดเครื่องจักรและอุปกรณ์ เป็นต้น
คำอธิบายทั่วไปในหัวข้อนี้ จะครอบคลุมแนวคิดและหลักการพื้นฐาน ซึ่งจำเป็นสำหรับการทำความเข้าใจ กับมาตรฐานวิชาชีพเกี่ยวกับวิธีการประเมินมูลค่าทรัพย์สินเป็นสำคัญ
5.1 การประเมินโดยวิธีเปรียบเทียบราคาตลาด เป็นวิธีที่ยึดถือการพิจารณาเปรียบเทียบทรัพย์สินที่ประเมิน กับข้อมูลการซื้อขายของทรัพย์สินที่คล้ายคลึงกันหรือสามารถทดแทนกันได้เป็นปัจจัยหลักในการ
กำหนดมูลค่าตลาดของทรัพย์สิน ในการประเมินโดยวิธีเปรียบเทียบราคาตลาด ผู้ประเมินจำเป็นต้อง ใช้ความพยายามอย่างเต็มความสามารถในการตรวจสอบข้อมูลตลาดที่ใช้ประกอบการวิเคราะห์ว่า
มีความเพียงพอและความเหมาะสมเพียงใดที่จะนำมาใช้เปรียบเทียบกับทรัพย์สินที่ประเมินมูลค่า
และจะต้องพิจารณาข้อมูลการซื้อขายซึ่งรวมถึงสัญญาจะซื้อจะขาย สัญญาซื้อขาย ข้อเสนอซื้อ ราคา และเงื่อนไขของการเสนอขายที่เคยมีปรากฏสำหรับทรัพย์สินที่ประเมิน โดยเฉพาะหากข้อมูลเหล่านี้ เป็นข้อมูลที่ผู้ประเมินสามารถตรวจสอบได้ ผู้ประเมินต้องเก็บรักษาข้อมูลที่ใช้ประกอบการวิเคราะห์ โดยวิธีเปรียบเทียบราคาตลาดเพื่อการอ้างอิงในอนาคต ทั้งนี้ เนื่องจากผู้ประเมินอาจถูกขอใหนำเสนอ
วิธีการวิเคราะห์ด้วยวิธีนี้โดยละเอียดจากลูกค้าผู้รับบริการก็ได้ นอกจากนี้ ในประการสำคัญ ผู้ประเมินจะต้องเข้าใจว่า ความรู้ความเข้าใจในปัจจัยที่มีอิทธิพลต่อการตัดสินใจซื้อขายของนักลงทุนในตลาด
ที่ทรัพย์สินตั้งอยู่ รวมทั้งแนวโน้มีการเปลี่ยนแปลงที่อาจเกิดขึ้นเป็นสิ่งที่มีความสำคัญยิ่งเสียกว่า
การใช้วิธีเปรียบเทียบราคาตลาดโดยไม่มีความรู้พื้นฐานเหล่านี้อย่างเพียงพอ การประเมินโดยวิธีนี้สามารถใช้ได้กับหลักเกณฑ์การกำหนดมูลค่าตลาดและใช้ได้กับทรัพย์สิน ทุกประเภทที่มีข้อมูลเปรียบเทียบเพียงพอโดยเฉพาะอย่างยิ่งกับทรัพย์สินที่มีขนาดเล็กเช่น ที่ดิน ว่างเปล่า ที่พักอาศัยประเภทต่างๆ อาคารพาณิชย์ พื้นที่ภายในอาคารสำนักงานหรืออาคารพักอาศัย
5.2 วิธีการประเมินโดยวิธีคิดจากต้นทุน(Cost Method) วิธีประเมินที่สำคัญได้แก่ การคำนวณมูลค่า ต้นทุนทดแทนสุทธิ (Depreciated Replacement Cost) ซึ่งพิจารณาถึง มูลค่าตลาดของที่ดิน รวมกับ ต้นทุนก่อสร้างทดแทนใหม่ของอาคารและสิ่งปลูกสร้างที่คล้ายคลึงกันในแง่รูปแบบและการใช้ ประโยชน์ พร้อมกับการพิจารณาหักค่าเสื่อมราคาของอาคารและสิ่งปลูกสร้าง ตามปัจจัยที่มีผลต่อ
การเสื่อมค่าของทรัพย์สินเช่น อายุ การเสอมสภาพทางเศรษฐกิจ ความล้าสมัยของรูปแบบประโยชน์ ของอาคาร ผลจากปัจจัยภายนอกอื่น ๆ เป็นต้น เพื่อการกำหนดมูลค่าตามสภาพปัจจุบันของอาคาร
และสิ่งปลูกสร้างนั้น การประเมินมูลค่าที่ดินโดยวิธีนี้ จำเป็นอย่างยิ่งที่ผู้ประเมินจะต้องตรวจสอบ เพื่อยืนยันการใช้ประโยชน์สงสุด ในที่ดินด้วยและจะต้องให้ความเห็นด้านราคาที่สอดคล้องกับ ลักษณะการใช้ประโยชน์ที่ดินเท่าที่เป็นอยู่ ณ วันที่ประเมิน
วิธีการประเมินโดยวิธีคิดจากต้นทุน สามารถใช้ได้กับการประเมินตามหลักเกณฑ์การประเมินที่มิใช่
การกำหนดมูลค่าตลาด และใช้ได้สำหรับการกำหนดตัวแทนของมูลค่าตลาด สำหรับทรัพย์สินที่มี
ลักษณะพิเศษเฉพาะตัว ซึ่งเป็นทรัพย์สินประเภทที่ไม่มีข้อมูลเปรียบเทียบเพียงพอโดยเฉพาะข้อมูล
ที่เกี่ยวกับราคาซื้อขายในตลาด
5.3 วิธีประเมินโดยพิจารณาจากรายได้ โดยวิธีคิดอัตราผลตอบแทนทางตรง(Direct Capitalization) เป็นวิธีการประเมินมูลค่าทรัพย์สินเชิงเปรียบเทียบวิธีหนึ่ง ซึ่งพิจารณารายได้และค่าใช้จ่ายของ ทรัพย์สินที่ประเมิน และทำการประเมินมูลค่าโดยหารรายได้สุทธิด้วยอัตราผลตอบแทนจากการ
ลงทุน (Capitalization Rate) เป็นร้อยละที่คาดว่าจะได้รับจากทรัพย์สินวิธีนี้จะพิจารณาถึงความสัมพันธ์ โดยตรงระหว่างอัตราผลตอบแทนรวม(ซึ่งพิจารณาความเสี่ยงทั้งมวล) กับรายได้สุทธิปีใด ปีหนึ่งเพียงปีเดียว (ซึ่งโดยทั่วไปควรจะสะท้อนถึงปีที่ทรัพย์สินได้ให้รายได้ที่มีเสถียรภาพแล้ว) การประเมินโดยกรรมวิธีพิจารณาจากรายได้โดยวิธีคิดอัตราผลตอบแทนทางตรงสามารถใช้ได้กับ ทรัพย์สินที่ก่อให้เกิดรายได้จากตัวของทรัพย์สินโดยไม่มีรายได้จากส่วนอื่นๆ มาเกี่ยวข้องเช่น รายได้จากงานบริการ หรือรายได้ที่ได้มาจากการขายสินค้าอื่นๆ นอกจากนี้ สภาวะของตลาด จะต้องมีความมั่นคง ไม่มีการเปลี่ยนแปลงทางด้านอัตราการเติบโตของอุปสงค์ อุปทานและ อัตราค่าเช่าอย่างมีนัยสำคัญเช่น การประเมินที่พักอาศยขนาดเล็ก ห้องชุด พื้นที่ในอาคารชุด
สำนักงาน อาคารพาณิชย์ขนาดเล็กเป็นต้น
5.4 วิธีการประเมินโดยวิธีคำนวณมูลค่าปัจจุบันของรายได้กระแสเงินสด(Discounted Cash Flow) เป็นวิธีที่ผู้ประเมินจะต้องทำความเข้าใจให้ชัดเจนถึงระเบียบวิธีที่ปฏิบัติในทุกขั้นตอน ซึ่งรวมถึงวิธี Net Present Value (NPV) และ Internal Rate of Return อัตราที่ใช้คิดลด (discount rate) ซึ่งในกรณี ของ NPV ควรจะเป็นอัตราผลตอบแทนทนักลงทุนโดยทั่วไป (a typical investor) พึงคาดหวังจากการ ลงทุนในทรัพย์สินประเภทนั้นๆโดยไม่คำนึงถึงสถานภาพทางการเงินของนักลงทุนใดนักลงทุนหนึ่ง ระยะเวลาที่ใช้ในการประมาณการรายได้ที่เป็นกระแสเงินสดควรจะเป็นช่วงเวลาที่เหมาะสมและ สอดคล้องกับสมมติฐานที่ใช้ประมาณการกระแสเงินสดที่ได้รับจากทรัพย์สินในการประมาณการ กระแสเงินสด ซึ่งควรเป็นรายได้ก่อนดอกเบี้ยและภาษีเงินได้นั้น ต้องระบุโดยชัดเจนว่าจะเป็นการ
คำนวณโดยทบต้นในคาบเวลา (compounding period)เช่นใด โดยสะท้อนถึงรายได้และค่าใช้จ่าย ที่ควรเกิดขึ้นจริงในอนาคต ทั้งยังจะต้องแสดงการคำนวณ terminal value อย่างชัดเจน ผู้ประเมินควรพิจารณาใช้วิธีประเมินโดยพิจารณาจากรายได้เป็นหลักก่อนเสมอในการประเมิน มูลค่าทรัพย์สินที่ก่อให้เกิดรายได้ ไม่ว่าทรัพย์สินนั้นจะเป็นทรัพย์สินที่ก่อให้เกิดรายได้จาก ตัวของทรัพย์สินเองเพียงอย่างเดียวหรือเป็นทรัพย์สินที่มีรายได้จากส่วนอื่นด้วยเช่น ทรัพย์สิน ประเภทโรงแรม สนามกอล์ฟ โรงภาพยนตร์ เป็นต้น
5.5 วิธีการประเมินโดยวิธีคำนวณมูลค่าคงเหลือสุทธิ(Residual Method) ผู้ประเมินควรจะต้องตรวจสอบ และวิเคราะห์อย่างรอบคอบในส่วนที่เกี่ยวกับการประมาณการราคาขายหรือค่าเช่าโดยอ้างอิงถึงข้อมูล ตลาด การประมาณการต้นทุนและค่าใช้จ่ายในการพัฒนาสำหรับโครงการที่คล้ายคลึงกันหรือสามารถ เปรียบเทียบกันได้ รวมทั้งการเลือกใช้อัตราคิดลด(discount rate) และอัตราผลตอบแทนของผู้พัฒนา หรือผู้ประกอบการ ตลอดจนระยะเวลาที่ใช้ในการพัฒนาและระยะเวลาที่ใช้ในการขายหรือให้เช่า ซึ่งต้องพิจารณาโดยรอบคอบสำหรับสภาวะตลาดในพื้นที่นั้นๆ รวมถึงสภาวะการแข่งขันที่อาจเกิดขึ้น ในช่วงระยะเวลาของการพัฒนา
การประเมินโดยวิธีนี้ควรใช้กับทรัพย์สินที่อยู่ระหว่างการพัฒนาหรือทรัพย์สินที่มีศักยภาพพอ
ที่จะพัฒนาเพื่อให้เป็นทรัพย์สินที่สามารถสร้างรายได้ในอนาคตเช่น ที่ดินว่างเปล่า โครงการ จัดสรรประเภทต่างๆ และอาคารสำนักงาน เป็นต้น
5.6 ผู้ประเมินจะต้องเข้าใจโดยถ่องแท้ว่า การเลือกใช้กรรมวิธีประเมินราคาเป็นเงื่อนไขสำคัญ ที่จะนำไปสู่ การให้ความเห็นอย่างเป็นระบบซึ่งผู้ประเมินจะต้องพร้อมที่จะรับผิดชอบอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ดังนั้น ในบางกรณีที่มีความพยายามโดยฝ่ายที่มีผลประโยชน์เกี่ยวข้องในทรัพย์สิน ขอให้ผู้ประเมินเลือกใช้ วิธีการประเมินบางวิธี และไม่ประสงค์ให้ผู้ประเมินทำการประเมินโดยวิธีอื่น ผู้ประเมินอาจขอยกเลิก การให้บริการนั้นเสียก็ได้ การยอมรับการประเมินประเภทนี้โดยระบุเป็นเงื่อนไขลงในรายงาน
อาจไม่ช่วยให้ผู้ประเมินพ้นความผิดทางวิชาชีพไปได้ หากพบในภายหลังว่ามูลค่าที่ประเมินได้มิใช่
มูลค่าที่เหมาะสม สำหรับทรัพย์สิน
5.7 ผู้ประเมินพึงตระหนักว่า การใช้ดุลยพินิจสำหรับเลือกใช้วิธีการประเมินมูลค่าทรัพย์สินให้เหมาะสม กับวัตถุประสงค์ หลักเกณฑ์ ลักษณะของสิทธิตามกฎหมายในทรัพย์สินและลักษณะของทรัพย์สิน
หรือเงื่อนไขอื่น เป็นสิ่งที่จำเป็นต้องใช้ความระมัดระวังและความรอบคอบเป็นอย่างยิ่ง การเลือกใช้ วิธีประเมินมูลค่าที่ไม่สมเหตุสมผลหรือไม่มีเหตุผลสนับสนุนอย่างน่าเชื่อถือ อาจหมายถึงการที่
ผู้ประเมินมีความรู้และประสบการณ์ไม่เพียงพอ หรืออาจหมายถึงการประมาทเลินเล่อในการปฏิบัติงาน ทางวิชาชีพก็ได้
5.8 ผู้ประเมินจะต้องพิจารณาระดับคุณภาพ และความน่าเชื่อถือของข้อมูลเป็นหลักในการเลือกใช้วิธี ประเมิน ไม่จำเป็นเสมอไปที่ผู้ประเมินจะต้องใช้วิธีการประเมินหลายวิธี หากข้อมูลตลาดที่ใช้สนับสนุน การวิเคราะห์ของบางวิธีมีไม่เพียงพอ การพยายามประเมินมูลค่าให้ครบทุกวิธีทั้งที่ข้อมูลขาดความ สมบูรณ์ นอกจากจะทำให้ผลการประเมินที่ได้โดยวิธีเหล่านั้นผิดพลาดแล้ว ยังอาจทำให้การสรุปมูลค่า ในขั้นสุดท้ายคลาดเคลื่อนไปได้มากอีกด้วย
5.9 ในการเลือกใช้วิธีประเมินจำเป็นอยางยิ่งที่ผู้ประเมินจะต้องพิจารณาปัจจัยต่างๆ ที่เกี่ยวข้อง
ไปพร้อมกับการศึกษาสภาวะของตลาดทรัพย์สินแต่ละประเภทควบคู่กันไป โดยเฉพาะอย่างยิ่ง สำหรับประเภทของทรัพย์สินที่จำเป็นต้องทำการประเมินโดยวิธีพิจารณาจากรายได้ ซึ่งในการ ประเมินทรัพย์สินที่ก่อให้เกิดรายได้ผู้ประเมินควรพิจารณาเลือกใช้วิธีประเมินโดยพิจารณา จากรายได้เป็นหลักก่อนเสมอแล้วจึงเลือกใช้วิธีการประเมินแบบอื่นเพื่อเป็นการตรวจสอบ
ผลการประเมิน
ผู้ประเมินสามารถพิจารณาจากตัวอย่างดงต่อไปนี้เป็นแนวทางในการกำหนดสมมติฐานเงื่อนไขและข้อจำกัด ในการประเมิน
6.1 สมมติฐานเพิ่มเ ติม
(1) ขนาดที่ดินที่ระบุในเอกสารสิทธิประเภทโฉนดหรือ น.ส. 3 ก จะไม่คลาดเคลื่อนอย่างมีนัยสำคัญ
ไปจากขนาดที่ดินจริง (เว้นเสียแต่มีหลักฐานปรากฏให้เห็นอย่างชัดแจ้ง)
(2) ขนาดพื้นที่อาคารหรือสิ่งปลูกสร้างที่ระบุจากการคำนวณตามแบบก่อสร้าง จะไม่คลาดเคลื่อนหรือ ผิดพลาดอย่างมีนัยสำคัญไปจากพื้นที่จริง
(3) ทรัพย์สินที่ต้องการพัฒนาตั้งอยู่ในพื้นที่ที่สอดคล้องกับเงื่อนไขการใช้ประโยชน์ตามที่ระบุใน ผังเมือง และมีรูปแบบการพัฒนาที่เป็นไปตามกฎหมายควบคุมอาคาร ผู้ประเมินตั้งสมมติฐาน ว่าจะได้รับใบอนุญาตปลูกสร้างอาคารหากมีการยื่นขอจากหน่วยราชการที่เกี่ยวข้อง
6.2 สมมติฐานพิเ ศ ษ
(1) จะสามารถเข้าครอบครองกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินได้ในที่สุด เนื่องจากได้วางเงินมัดจำการซื้อ
ส่วนหนึ่งเอาไว้แล้ว
(2) จะสามารถขอภาระจำยอมจากผู้ถือกรรมสิทธิ์ของถนนเพื่อใช้เป็นทางเข้าออกของทรัพย์สินได้
โดยที่ทรัพย์สินเป็นที่ดินตาบอด ไม่มีทางเข้าออกตามกฎหมายในปัจจุบัน
(3) จะสามารถชนะคดีข้อพิพาทและเข้าครอบครองกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินได้ โดยขณะที่ทำการ ประเมิน คดียังอยู่ในระหว่างการพิจารณาของศาล
(4) จะได้รับใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน สำหรับทรัพย์สินที่ยังอยู่ในระหว่างการวางแผนพัฒนา หรือ
ในระหว่างการปรับปรุงพื้นที่ หรืออยู่ในระหว่างการก่อสร้าง
(5) ทรัพย์สินตั้งอยู่ในแนวเวนคืนของรัฐเพื่อก่อสร้างโครงการสาธารณูปโภค ณ วันที่สำรวจ
ไม่สามารถตรวจสอบจากหน่วยงานราชการได้ชัดเจนว่าจะถูกเวนคืนหรือไม่ ผู้ประเมิน จึงตั้งสมมติฐานว่าจะไม่ถูกเวนคืนในที่สุด
6.3 เ งื่อนไขและ ข้อจำกัดในการ ปร ะ เ มิน
ผู้ประเมินอาจกำหนดเงื่อนไขและข้อจำกัดในการประเมินดังต่อไปนี้ในรายงานการประเมิน
(1) การถือรายงานการประเมินเป็นความลับ : ผู้ประเมินถือว่ารายงานการประเมินเป็นความลับ และใช้เฉพาะกับลูกค้าผู้รับบริการหรือที่ปรึกษาอื่นที่ลูกค้าผู้รับบริการอนุญาต ยกเว้นกรณี ที่ต้องเปิดเผยตามเงื่อนไขของข้อบังคับหรือกฎหมายที่เกี่ยวข้อง
(2) ความรับผิดชอบของผู้ประเมิน: ความเห็นของมูลค่าตลาดที่แสดงไว้ในรายงานการประเมิน ต้องใช้สำหรับวัตถุประสงค์ที่ระบุไว้ในรายงานการประเมินเท่านั้น ผู้ประเมินจึงไม่มีความ รับผิดชอบต่อผลของการนำรายงานการประเมินดังกล่าวไปใช้สำหรับวัตถุประสงค์อื่น
ที่ไม่ได้ระบุไว้ในรายงานการประเมิน
(3) การนำข้อมูลในรายงานการประเมินไปใช้ : การนำข้อมูลในรายงานการประเมินไปเปิดเผย เพียงบางส่วนหรือทั้งหมดต้องได้รับการยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากผู้ประเมิน
(4) การตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ : ผู้ประเมินได้ใช้ความระมัดระวังในการตรวจสอบความถูกต้อง
ของสิทธิตามที่ระบุในเอกสารสิทธิและพบว่า มีข้อความในสาระสำคัญตรงกับ จากหน่วยงานของรัฐ โดยไม่มีการตรวจสอบว่าเป็นเอกสารที่แท้จริงหรือไม่
เอกสารหลักฐาน
(5) การรังวัดสอบเขตและสำรวจสภาพที่ดิน : ผู้ประเมินมิได้ทำการสำรวจรังวัดตรวจสอบแนวเขตที่ดิน เพื่อยืนยันลักษณะรูปแปลง เนื้อที่ที่ตั้งและระดับของที่ดิน และมิได้สำรวจสภาพที่ดินถึงความ เหมาะสมสำหรับการพัฒนาโครงการ รวมทั้งไม่มีการทดสอบคุณสมบัติของดิน การทรุดตัว ตลอดจนวัตถุมีพิษที่อาจมี
(6) การตรวจสอบอาคารและส่วนปรับปรุง : ผู้ประเมินได้ทำการตรวจสอบเบื้องต้นเฉพาะตัวอาคารและ ส่วนปรับปรุงอื่น ตลอดจนระบบประปา ระบบไฟฟ้า และระบบอื่นตามลักษณะการใช้งานทั่วไป
เท่านั้น โดยไม่มีการสำรวจหรือทดสอบทางวิศวกรรมของอาคารและส่วนปรับปรุงอื่นเกี่ยวกับ
ความแข็งแรง ความปลอดภัย การทรุดตัวของโครงสร้าง การใช้วัสดุที่อาจเป็นพิษในอาคารหรือ สิ่งปลูกสร้าง หรือการทดสอบประสิทธิภาพการใช้งานของระบบสาธารณูปโภคภายในอาคาร
(7) รายละเอียดสัญญาเช่า : ผู้ประเมินได้ใช้ความระมัดระวงในการตรวจสอบความถูกต้องของ รายละเอียดของสัญญาเชาและพบว่า มีความสมบูรณ์ถูกต้องตามกฎหมาย ปราศจากเงื่อนไข
หรือภาระผูกพันที่ได้เปรียบหรือเสียเปรียบนอกเหนือไปจากที่ระบุในรายงานการประเมิน
(8) ข้อมูลในการประเมิน : ข้อมูลที่เปิดเผยในรายงานการประเมินไม่ว่าจะเป็นข้อมลที่มีหรือไม่มีการ อ้างอิงถึงแหล่งข้อมูลอื่นใด ต่างก็เป็นข้อมูลที่ผู้ประเมินใช้ความพยายามอย่างสุดความสามารถ
ในการรวบรวมและตรวจสอบข้อมูลดังกล่าว และผู้ประเมินเชื่อว่าข้อมูลเหล่านั้นเป็นข้อมูลที่ถูกต้อง
(9) การให้การในศาล : ผู้ประเมินจะต้องได้รับการติดต่อและแจงให้ทราบเป็นลายลักษณอักษร เป็นการล่วงหน้า หากจำเป็นที่จะต้องไปให้การไต่สวนหรือพิจารณาคดีของศาล
7.1 ผู้ประเมินเป็นผู้พิจารณากำหนดรูปแบบการนำเสนอรายงานการประเมินตามความประสงค์ของลูกค้า โดยการใช้ดุลยพินิจกำหนดในรายงานว่าข้อมูลใดควรจะนำเสนอเป็นลำดับก่อนหลังอย่างไรการเลือก กำหนดรูปแบบใดในการนำเสนอรายงานจะต้องมีรายละเอียดหัวข้อและข้อมูลที่เป็นไปตามมาตรฐาน ที่กำหนด อย่างไรก็ดีผู้ประเมินควรจะต้องเข้าใจว่าในหลายกรณีเช่นในกรณีของการให้บริการแก่ สถาบันการเงิน หากหน่วยงานของรัฐซึ่งมีหน้าที่กำกับดูแลสถาบันการเงิน(ธนาคารแห่งประเทศไทย) ไม่ได้ระบุไว้เป็นอย่างอื่น ผู้ประเมินอาจกำหนดรูปแบบของการนำเสนอรายงานตามความต้องการของ สถาบันการเงินได้ แต่ควรจะต้องตระหนักว่า หัวข้อการนำเสนอในรายงาน จะต้องครบถ้วนตามหลักเกณฑ์การประเมินที่กำหนดในมาตรฐานวิชาชีพและเพื่อประโยชน์สำหรับการให้บริการผู้ประเมิน ควรจะต้องทำความเข้าใจกับสถาบันการเงินให้ชัดเจน เกี่ยวกับลักษณะของรายงานต่าง ๆตามมาตรฐาน วิชาชีพโดยเฉพาะอย่างยิ่ง การสอบทานการประเมิน(Update Valuation) ว่ามีขอบเขตการดำเนินงาน แตกต่างจากการประเมินเต็มรูปแบบ(Full Valuation with Internal Inspection)อย่างไร
7.2 ในกรณีการประเมินเพื่อวัตถุประสงค์สาธารณะ ผู้ประเมินมีหน้าที่ต้องปฏิบัติตามมาตรฐาน วิชาชีพอย่างเคร่งครัด และควรทำความเข้าใจกับลูกค้าผู้รับบริการให้ชัดเจนว่า การนำเสนอรายงาน
การประเมินต้องเป็นตามมาตรฐานวิชาชีพและเป็นไปตามความต้องการของหน่วยงานกำกับของรัฐ 7.3 ในการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน ซึ่งไม่เกี่ยวข้องกับวัตถุประสงค์สาธารณะ แม้ผู้ประเมินจะมีความ
เป็นอิสระตามสมควร ในการกำหนดรูปแบบการนำเสนอรายงานร่วมกับลูกค้าผู้รับบริการ ผู้ประเมิน ต้องตระหนักเช่นกันว่า ควรมีการนำเสนอประเด็นที่ใช้ในการประเมินอย่างครบถ้วน ถึงแม้จะเป็นการ นำเสนอในลักษณะสรุป และผู้ประเมินจะต้องเก็บรักษากระดาษทำการที่มีรายละเอียดสนับสนุน ประเด็นสรุปในรายงานอย่างครบถ้วนโดยไม่มีข้อยกเว้น ทั้งนี้ก็เพื่อประโยชน์ของผู้ประเมินเอง
7.4 ในการประเมินมูลค่ากลุ่มทรัพย์สิน(Portfolio Valuation) ซึ่งอาจต้องเกี่ยวข้องกับทรัพย์สิน
จำนวนมาก และซึ่งตั้งอยู่กระจัดกระจายในหลายพื้นที่ ผู้ประเมินอาจใช้ดุลยพินิจพิจารณาถึง ความเป็นไปได้ของการประเมินเต็มรูปแบบสำหรับทรัพย์สินแต่ละชิ้น เพราะอาจต้องเผชิญกับ ข้อจำกัดทั้งในด้านเวลาและค่าบริการ ซึ่งลูกค้าผู้รับบริการไม่อาจยอมรับได้ ผู้ประเมินอาจจำเป็น ต้องหารือกับหน่วยงานกำกับของรัฐ ซึ่งจะเป็นหนึ่งในจำนวนผู้ใช้รายงาน โดยเฉพาะการประเมิน เพื่อวัตถุประสงค์สาธารณะ
7.5 ผู้ประเมินจะต้องตระหนักว่าข้อมูลและสาระสำคัญต่างๆที่มีผลต่อการทำความเข้าใจในรายงาน
การประเมินจะต้องแสดงไว้ในส่วนของรายงานหน้าสรุปให้ครบถ้วนสมบูรณ์ ทั้งนี้การนำข้อมูล และสาระสำคัญบางประการไปแสดงไว้ในส่วนอื่นๆ ของรายงาน อาจทำให้ผู้อ่านรายงานเกิดความ เข้าใจผิดและอาจนำไปสู่ความเสียหายที่อาจเกิดขึ้นในภายหลัง
คำอธิบายทั่วไปในหัวข้อนี้ จะครอบคลุมแนวคิดและหลักการพื้นฐาน ซึ่งจำเป็นสำหรับการทำความเข้าใจ กับมาตรฐานวิชาชีพเกี่ยวกับการสอบทานการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน
8.1 การสอบทานการประเมินมูลค่าทรัพย์สินเป็นการเสนอความเห็นเกี่ยวกับมูลค่าของทรัพย์สิน
โดยผู้ประเมินอิสระภายใต้เงื่อนไขอันจำกัด เพื่อให้ความเห็นเป็นระยะๆ อย่างต่อเนื่องจนกว่า
จะมีการประเมินมูลค่าทรัพย์สินอีกครั้งหนึ่ง การสอบทานอาจจะเป็นรายเดือน รายไตรมาส
หรือ ช่วงเวลาอื่นใดก็ได้หากการประเมินมูลค่าทรัพย์สินจำเป็นต้องดำเนินการในช่วงเวลาที่ยาวกว่า
8.2 เงื่อนไขอันจำกัดของการสอบทานการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน
8.2.1 การสอบทานเป็นการให้ความเห็นโดยไม่มีการตรวจสอบทรัพย์สินเหมือนเช่นการประเมิน
มูลค่าทรัพย์สินโดยปกติ แต่จะต้องได้รับการยืนยันเป็นหนังสือจากลูกค้าผู้ว่าจางหรือเจ้าของ ทรัพย์สินว่า นอกเหนือไปจากรายได้จากค่าเช่า เงื่อนไขการเช่าหรือรายละเอียดอื่นๆ ที่ระบุแล้ว ไม่มีการเปลี่ยนแปลงทางกายภาพหรือลักษณะอื่นใดอย่างมีนัยสำคัญต่อทรัพย์สินที่ประเมิน
หากมีการเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญต่อทรัพย์สินใดผู้ประเมินจำเป็นต้องขอให้มีการประเมิน มูลค่าทรัพย์สินโดยปกติสำหรับทรัพย์สินเหล่านั้น พร้อมทั้งระบุข้อเท็จจริงเหล่านี้อย่างชัดเจน ในรายงานการสอบทานการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน
8.2.2 การสอบทานจะดำเนินการได้เฉพาะสำหรับการประเมินมูลค่าทรัพย์สินซึ่งทำโดยผู้ประเมิน
รายเดียวกันสำหรับลูกค้าผู้ว่าจ้างหรือเจ้าของทรัพย์สินนั้นๆ จะไม่มีการสอบทานการประเมิน มูลค่าทรัพย์สินซึ่งดำเนินการโดยผู้ประเมินภายนอก(External Valuer) รายอื่น หรือการสอบทาน สำหรับทรัพย์สินที่ประเมินมูลค่าโดยผู้ประเมินภายใน(Internal Valuer) ของลูกค้าผู้ว่าจ้างหรือ เจ้าของทรัพย์สิน ทั้งนี้ไม่ว่าจะเป็นทรัพย์สินทั้งหมดหรือบางส่วน
8.2.3 การสอบทานการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน มีเวลาในการทำงานจำกัดกว่าการประเมินมูลค่า ทรัพย์สินโดยปกติ
8.3 แนวคิดพื้นฐานของการสอบทานการประเมินมูลค่าทรัพย์สินได้แก่ การยอมรับว่าการประเมิน
มูลค่าทรัพย์สินโดยมีการตรวจสอบอยางละเอียดครั้งที่แล้วถูกต้องสมบูรณ์ ณ วันที่ประเมินมูลค่า
และได้ยึดถือเป็นบรรทัดฐานสำหรับการสอบทานครั้งต่อๆ มา ดังนั้น ในการสอบทานการประเมิน มูลค่าทรัพย์สิน ผู้ประเมินจึงจะให้ความสนใจเฉพาะสำหรับการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญในช่วงเวลา
ที่ผ่านมา ทั้งนี้ เว้นเสียแต่ว่าได้มีการตรวจสอบพบความผิดพลาดอย่างมีนัยสำคัญในรายงาน
การประเมินมูลค่าทรัพย์สินครั้งที่ผ่านมานอกเหนือไปจากรายละเอียดการเปลี่ยนแปลงที่ระบุ
โดยลูกค้าผู้รับบริการหรือเจ้าของทรัพย์สิน
8.4 รูปแบบการนำเสนอรายงานการสอบทานการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน จะต้องเป็นไปตามมาตรฐาน ที่กำหนด
9.1 ผู้ประเมินควรให้ความสำคัญกับเอกสารและข้อมูลประกอบการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน และตู้เก็บ เอกสารและข้อมูลดังกล่าว เพื่อใช้เป็นหลักฐานในการชี้แจง ในกรณีที่อาจเกิดปัญหาในงานที่ประเมิน หรือในกรณีที่ผู้ประเมินอาจถูกกล่าวโทษร้องทุกข์ขึ้นภายหลังจากการประเมินซึ่งเป็นเวลายาวนาน เกินกว่าที่ผู้ประเมินสามารถจดจำรายละเอียดได้
9.2 การเก็บรักษาเอกสารและข้อมูลยังเป็นเครื่องมือช่วยให้ผู้ประเมินนำเป็นข้อมูลประกอบคำชี้แจง
อธิบายให้รายละเอียดที่มาของการให้เหตุผล การวิเคราะห์ และการนำเสนอมูลค่า
9.3 เอกสารและข้อมูลต่างๆ ที่ใช้จัดทำรายงานการประเมินซึ่งผู้ประเมินได้รับ ในกรณีที่เป็นเอกสาร จากหน่วยงานราชการควรเก็บรักษาเอกสารที่เป็นสำเนาที่มีการลงนามหรือประทับตรารับรอง
ข้อมูลพื้นฐานเกี่ยวกับทรัพย์สินที่ประเมินซึ่งได้รับจากลูกค้า ถ้าเป็นเอกสารสัญญาหรือเอกสาร
ทางการเงินควรให้ผู้มอบอำนาจลงนามรับรองกำกับไว้ด้วย หรือเก็บหนังสือนำส่งแนบไว้ และ
ข้อมูลตลาดที่เก็บรวบรวมเพื่อวิเคราะห์มูลค่าควรบันทึกรายละเอียดพร้อมวันที่ที่ทำการสำรวจ
พร้อมเซ็นชื่อกำกับโดยผู้สำรวจและข้อมูลที่เป็นรายละเอียดของการวิเคราะห์และการประเมิน
มูลค่า ตลอดจนข้อสมมติฐาน เงื่อนไขและข้อจำกัดการประเมินซึ่งจำเป็นต้องมี
10.1 การใช้ขนาดของที่ดินหรืออาคารนั้น ควรมีการตรวจสอบระยะและขนาดทุกครั้งเมื่อสอบทาน กับข้อมูลขนาดที่ดินและอาคารที่ได้รับ เพื่อให้มั่นใจว่าข้อมูลขนาดที่จะนำมาใช้วิเคราะห์นั้น
มีความถูกต้องใกล้เคียงกัน
10.2 การใช้ขนาดของอาคารสำหรับอาคารแต่ละประเภทนั้นอาจมีความแตกต่างกัน ดังนั้น ผู้ประเมิน จะต้องเลือกใช้ขนาดของอาคารให้เหมาะสมเช่นการประเมินโดยวิธีต้นทุนต่อหน่วยพนท(Square- Meter Method) พื้นที่ที่ใช้คำนวณอาจรวมถึงพื้นที่เสาและบันได้ ขณะที่พื้นที่เพื่อการเช่าอาจจะต้อง
หักพื้นที่เสาออกก่อนหรือไม่ก็ได้ ดังนั้น ผู้ประเมินจะต้องสอบถามเพื่อยืนยันกับลูกค้าผู้รับ ถึงหลักเกณฑ์ในการคำนวณพื้นที่ เพื่อใช้คำนวณหาค่าเช่าบริการ
10.3 ผู้ประเมินควรจะต้องจำแนกประเภทของพื้นที่ในอาคารให้เหมาะสม ในกรณีของการใช้วิธีต้นทุน ต่อหน่วยพื้นที่ เพื่อสามารถคำนวณหาราคาต้นทุนได้เหมาะสมเช่นการจำแนกพื้นที่ภายในอาคาร
เป็นพื้นที่ใช้สอย พื้นที่ส่วนระเบียงและพื้นที่ชั้นจอดรถใต้ดิน เป็นต้น